Kaasomandi õige majandamine aitab raha säästa

Seaduste uuendamine tekitab sageli ärevust, sest reeglina annab seaduste tekst ainult raamid mingi küsimuse reguleerimiseks aga küsimuse enda sisuline lahendus taandub seaduse rakendustele. Ehitustegevust korrastav ehitusseadus tekitas suurt vastukaja eelkõige seetõttu, et paljudel ehitiste omanikel tekkis kohustus mingeid reegleid täita. Vähem probleeme on korteriomanditeks jagatud elamute majandamist reguleeriva korteriomandiseadusega, mis jõustus selle aasta 1. juulil. Ka see seadus paneb kinnisvara kaasomanike õlule rea kohustusi. Oluliseim neist on kohustus ühiselt korraldada kaasomandi majandamine. Selle nõude täitmiseks on kolm alternatiivset võimalust :

ühise tegutsemise lepingu sõlmimine (ENSV tsiviilkoodeks);korteriomanike ühisuse loomine (korteriomandiseadus);korteriühistu asutamine (korteriühistuseadus) või muu (mittetulundus- või äriühing) juriidiline isik.

Ühise tegutsemise leping on praeguste seadustega kõige vähem reguleeritud. Selline leping eeldab, et omanikud ühiselt otsustavad kaasomandiga seotud küsimusi. See variant sobib väikese (alla 10) omanike arvuga elamus. Suurema omanike arvu korral on raske saada otsuste vastuvõtmiseks kõiki kaasomanikke korraga kokku. Erastatud korterite majandamise senist süsteemi võib pidada kaasomanike ühiseks tegutsemiseks, sest korteri erastamisel nõustus igaüks neist ?vabatahtlikult? sõlmima kohustatud subjektiga varahoolduse lepingu. See leping aga ei reguleeri kohustatud subjekti kohustusi vara hooldamisel.

Korteriomanike ühisus eeldab kaasomanike enamuse tahtel tehtud otsuseid ja on lähtuvalt korteriomandiseadusest kõige eelistatum kaasomandi majandamise kord. Kaasomanikud valivad isiku ? vara valitseja, keda volitatakse korraldama kaasomandi ühist majandamist. Seadus ei täpsusta, kas valitseja on juriidiline või füüsiline isik. Valitseja ülesanne on ette valmistada kaasomandi majandamise kord ja eelarve. Nõnda reguleeritakse valitseja tegevuse (volituste) ulatus. Valitseja on aruandekohustuslik omanikest moodustatud majanõukogu ja üldkoosoleku ees, tema pädevusele esitatavad nõuded tuleks määratleda korteriomandiseadust täiendava aktiga. Aluseks võiks võtta Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu kutseprofessionaalsuse süsteemi nõuded. Valitseja täidab oma ülesandeid lepingulisel alusel ja vastutab halduslepingus määratud ulatuses.

Korteriühistu on kaasomanike esindusorgan. Ühistu kui juriidilise isiku asutamine ja majandamine nõuab aga kulutusi. Seetõttu saab soovitada ühistu asutamist elamus, kus on piisavalt (üle 100) korteriomandeid. Kui kõrvuti on mitu väiksemat maja, siis peaks kaaluma ühistu asutamist mitme kaasomandis oleva elamu majandamise korraldamiseks. Korteriühistu juhatus koosneb omanikest, kellel puudub kinnisvaratöö ettevalmistus. Seetõttu palgatakse sageli ühistule tegevjuht, kes korraldab kaasomandi igapäevast majandamist. Sisuliselt teeb ta sama tööd, mis kaasomanike poolt valitud valitseja. Seega muutub korteriühistu justkui liigseks bürokraatlikuks lüliks, mille funktsioon on tegevjuhi soovituste kinnitamine. Samas ei vastuta ühistu oluliselt oma kohustuste täitmise eest ? vastutuse piiri määrab ühistu osakapitali suurus, mis reeglina on mõnikümmend tuhat krooni, ega taga kõigi kohustuste täitmist.

Korteriomandiseadus annab kaasomanikele aega kuni 31. detsembrini 2002. aastal valida kaasomandi edasise majandamise vorm. Kui omanikud selle aja jooksul ei ole suutnud ise otsustada, siis määratakse valitseja kohtu korras. Kaasomanikke peaks muutma aktiivsemaks ka asjaolu, et seni kohaliku omavalitsuse kontrolli all olnud majavalitused on erastatud ja jätkavad tegutsemist oma ärihuve silmas pidades. Seega ? kui omanikud ei viitsi oma vara majandamise korraldamisega tõsiselt tegeleda, siis läheb see neile tulevikus kalliks maksma.

___________________________________________

Samal teemal: www.ekhhl.ee

Autor: Meelis Pääro