Põllust krundi tegemine võtab aega

Mart Ojasaar alustas talle kuuluva maatüki maatulundusmaast elamumaaks muutmist kaks aastat tagasi. Maatükk asub Saue vallas Allika külas.

Üksiku maatüki sihtotstarvet on võimalik muuta lihtsustatud korras. Selgus, et ka naaberkruntide omanikud soovisid muudatusi. Kaks neist tahtis oma krunte kaheks jagada. Kolmas naaber on kinnisvaraarendaja, kes plaanib Ojasaare maatüki kõrvale rajada kaheksa eramukrunti. "Kui ka naabrid tahavad midagi muuta, siis käsitletakse seda ühiselt. Lihtsustatud asjaajamine ei ole sel juhul võimalik," räägib Ojasaar.

Naabrid pöördusid koos vallavalitsusse, kust saadi lähteülesanne. Paraku oli see liiga üldsõnaline ning tekitas hiljem palju küsimusi, mida võib teha ja mida mitte.

Asjaajamine hakkab praeguseks lõpusirgele jõudma. Eskiis viidi vallavalitsusse ülevaatamiseks, kus nõuti täienduste tegemist. "Et arendaja kavatseb siia ehitada kaheksa maja, siis peab ta välja ehitama ka teed ja kõik muu vajaliku," selgitab Ojasaar.

Kuigi asjaajamine on kestnud juba kaks aastat, ei ole Ojasaar kärsitu. Tema kinnitusel võtavadki kõik sellised toimingud keskmiselt poolteist aastat aega.

Kui maaomanik tahab oma põllumaale ehitada ühe maja oma tarbeks, tuleb taotleda ehitusluba. Selle alusel vormistatakse osa suurest põllumaast elamukrundiks, milleks kulub kokku kolm-neli kuud. "Üksiku ehitatava maja puhul kehtib lihtsustatud maa sihtotstarbe muutmine. Mitme maja puhul on see keerulisem," räägib Jõelähtme valla maa-ameti juhataja Ülo Laanemets.

Kõik maaga seotud tehingud lähtuvad valla üldplaneeringust. Laanemetsa sõnul peab kinnisvara arendaja lahendama palju küsimusi. Näiteks, kuidas on lahendatud transport, kus koolis lapsed hakkavad käima, välja ehitama teedevõrgustiku ja kommunikatsioonid.

Teedevõrgustiku ehitamiseks sõlmitakse omavalitsuse ja arendaja vahel leping. "Hiljem on arendaja otsustada, kas ta hoiab teed endale või annab, müüb omavalitsusele," räägib Laanemets. Põllumaa muutmine kruntideks võtab aega vähemalt poolteist aastat.

PMC Kinnisvara atesteeritud maakleri Peeter Kuuse sõnul tasub põllumaa muutmine elamumaaks müügi eesmärgil ära juhul, kui see asub soodsas elamuehituseks sobivas piirkonnas. Maaomanikul tasub kaaluda, kas müüa kinnistu või asuda ise planeeringuprotsessi läbi viima.

Planeerija peaks kindlasti olema kursis piirkondlike arengusuundadega. "Paljud põllumaade omanikud jagavad oma põllumaa elamukruntideks ja üritavad seejärel neid samas seisus edutult müüa. Arvestamata, et lihtsalt maa ei ole veel elamukrunt," räägib Kuuse.

Maa hinda kujundab mitu aspekti. On vähenenud pakkumine - müügitehinguid on eelnevalt sooritatud palju, maa on läinud harijate kätte või omanikud loodavad seoses euroraha tulekuga maahinna jätkuvat tõusu.

Arendustegevuse kandumine linnadest väljapoole mõjutab eriti suurte keskuste ümber asuvaid omavalitsusi. Sealne haritava maa hind on tõusnud 40 000-250 000 kroonini hektari eest.

Peamiselt mõjutab hinda kinnistu asukoht ja kommunikatsioonide lähedus. Suurem hinnatõus toimub kindlasti ümber suuremate keskuste, milleks on Tallinn, Tartu ja Pärnu.

Keskmine põllumaa hind Pärnumaal on praegu 8000-12 000 kr/ha ja Viljandimaal 8000-15 000 kr/ha. Hind sõltub maatüki suurusest, selle viljakusest ja asukohast.

Kindlasti moodustavad omaette hinna põllumaad, kus on kehtiv detailplaneering. Turul kaubeldakse sarnase maatükkidega hinnaklassis 25-150 kr/m". Siin on oluliseks mitu tegurit: kehtiva detailplaneeringu olemasolu, kommunikatsioonide lähedus, kaugus linnast, looduslik ümbrus.

Eelistatumad on linnalähedased, metsa- ja teeäärsed kinnistud.