Büroohind kummardab kliendi ees

Veel aasta eest kinnitasid uute büroopindade arendajad, et neil on järjekord ukse taga ja rentnike puudust pole ette näha. Nüüd aga ollakse valmis väga heade hindadega läbirääkimisi alustama ja büroohoonete rentnikke üle meelitama.

A&A Kinnisvara tegevjuht Aivar Villemson tunnistas, et rentnike ülemeelitamist ja laialdasemat ülekolimist ühelt pinnalt teisele on juba märgata. "Sellel aastal võiks büroopindade väljarentijaid võrrelda suusamüüjatega lumevaesel talvel, pakkumine on, aga nõudlust pole. Kõige raskem on rentnikke leida alles valminud või valmivatesse büroohoonetesse."

Ülemeelitamine on Villemsoni sõnul seotud kulude kärpimisega, kusjuures kolitakse üle nii rendihinnalt odavamatele kui ka ruumilt väiksematele pindadele. Büroohoonete puhul on oluliseks kokkuhoiukohaks tasuta parkimiskohtade olemasolu, seegi on üheks põhjuseks, et kesklinna büroopinnalt välja kolida.

"Büroohoone omanikul pole mõtet hoida rendihindu kõrgel ja maja tühjana." Villemsoni hinnangul tuleks pigem langetada hindu ning kindlustada endale rentnikud ja stabiilne sissetulek. Büroopindade rentimine on enamasti pikaajaline tehing ja kliendi kaotamine läheb seetõttu kalliks maksma.

Rotermanni keskuse tegevjuht Mart Saa sõnul on nad võtnud eesmärgiks lähikuudel kõik pinnad üürnikega asustada ja seetõttu valmis ka superhindadega läbirääkimisi alustama. "Otsime jätkusuutlikke kliente ja elujõulisi ettevõtteid. Hinnad kujunevad vastavalt asukohale ja muudele näitajatele," ei soostunud Saa konkreetseid hindu nimetama.

Delta Plaza arendamisega tegeleva E.L.L. Kinnisvara tegevjuht Vahur Kaska ütles, et neil on sõlmitud lepinguid umbes poolte üüripindade mahus.

"Seega on teoreetiliselt vaba veel umbes pool hoonest. Teoreetiliselt sellepärast, et käimas läbirääkimised täiendavalt umbes 25% üüripindade mahus," märkis ta. Hindade kohta ütles Kaska, et ka nemad liiguvad koos turuga ja üürihindasid on langetatud.

Pindi Kinnisvara äripindade osakonna juhataja Hannes Käbi sõnul on üürnike käitumises märgata suuri muutusi. "Kaubeldakse aktiivselt lepingujärgset hinda alla. Lisaks otsivad need ettevõtjad, kes paar aastat tagasi rentisid endale üüripinda firma laienemisvaruga, alternatiive lepingu muutmise või allüürnike leidmise näol."

Käbi teab mitmeid tuntud suurfirmasid, kes on ümber hinnanud oma strateegia ning leidnud, et city piirkonnas tegutsemine pole äriliselt vajalik, ning otsivad uusi odavama üürihinnaga pinda äärelinnas.

"Kuna rahvusvaheline press kajastab Eesti kinnisvaraturu suuri langusprotsente küllaltki häälekalt, on välisinvestorite huvi Eesti äripindade vastu kasvanud," rääkis Käbi. "Nemad eelistavad muidugi kesklinnas asuvaid hooneid, kus tegutsevad peamiselt rahvusvahelise taustaga firmad. Ka on nende ootused ostetava büroohoone kvaliteedile, seal kehtivatele lepingutele ning tootlusnäitajatele kõrged ning alla 9protsendiline tootlus on sisuliselt välistatud," kirjeldas ta sihtgruppi, keda võiks huvitada A+ kategooria rendipinnad.

Kõikidele büroo- ja ärihoonetele praegu üürnikke ei jätku. Arvan, et kuni 50% üürihinna langust ja vakantsus üle 50% võib tõeks saada. Mõnest hoonest võivad lahkuda pea kõik üürnikud. Omanikel tuleb mõelda, kuidas hoonega edasi minna või see siis sootuks lammutada. Protsess võib võtta täispöörded siis, kui aasta algusele planeeritud suured kolimised on kolitud ja võidud ning kaotused selgunud. Praegu tundub, et turul on kerge segadus.

Lepingu Tammsaare Ärikeskuses terve korruse rentimiseks sõlmisime juba sügisel 2007. Meile oli oluline, et saime ruumid oma maitse järgi projekteerida. Lepingu sõlmimine iseenesest võttis aega 3-4 kuud, kauplesime ka hinna üle.

Praegu tegeleme sissekolimisega, aga eks me jälgime ka, mis turul toimub. Kui hinnad ikka märkimisväärselt kukuvad, tuleb üsna tõenäoliselt uuesti läbirääkimiste laua taha asuda. Pakkumisi laekub meile mujaltki ja tunda on, et büroopindade turul on ülepakkumine.

Büroopindade üürihinnad on langenud äärelinnas hinnanguliselt 10-30%, kesklinnas 5-15%. Aasta tagasi polnud alla 160 kr/m2 uut büroopinda võimalik saada, nüüd tehakse tehinguid ka alates 120 kr/m2. Uus Maa vahendavates suuremates büroomajades baashindasid alandatud ei ole. Kindlasti aga tehakse soodustusi suurklientidele.