Riigikohus: kohtul tuleb anda hinnang kriisi põhjustele

Riigikohus on palju tähelepanu saanud võlaõigusseaduse (VÕS) paragrahv 97 kohaldamisel asunud seisukohale, et kohtud peavad hakkama analüüsima, kas konkreetse tehingu väärtuse langus sai alguse üksnes Ameerika Ühendriikide pangandusest või oli selline langus tingitud ka kohalike krediidiasutuste laenupoliitikast.

Küsimus, kas tehingu pool saab majanduskriisile viidates taotleda varem sõlmitud tehingu tingimuste muutmist, sh soetatud asja ostuhinna alandamist, on masu kontekstis juristide ja tehinguosaliste seas tekitanud kirglikke vaidlusi ja diskussioone. Teoreetilise aluse sellise nõude esitamiseks annab VÕS paragrahv 97.

Riigikohus on teinud mitu olulist otsust VÕS paragrahv 97 kohaldamise küsimuses. Sealjuures tuleb tähele panna, et riigikohus on läbivalt ja järjekindlalt rõhutanud, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS paragrahv 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel, kuna vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks.

Samale seisukohale on riigikohus jäänud ka hiljutises otsuses asjas nr 3 2 1 99 10, kus vaieldi sama küsimuse üle. Samas on riigikohus VÕS paragrahv 97 rakendamise praktikat oluliselt arendanud ja väljendatud seisukohad on paljuski teedrajavad.

Nii asus riigikohus seisukohale, et kohtutel tuleks analüüsida, kas Eestis toimunud kinnisvarahindade languse tingis vaid USA pangandusest alguse saanud kriis või oli kinnisvarahindade langus vähemalt osaliselt tingitud ka Eestis tegutsevate krediidiasutuste laenupoliitikast, mis soodustas madalate nõudmiste esitamist laenusoovijatele ja seega nn kinnisvaramulli tekkimist. Kui kinnisvarahindade langus oli tingitud ka Eesti sisemistest majandustingimustest, siis on riigikohtu hinnangul suurem tõenäosus, et ostja võis mõistlikult võttes arvata, et kinnisvara hinnad võivad langeda ja asjaolud muutuda.

Juhul, kui kahjustatud osapool sai lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et selle lepingu aluseks olnud asjaolud võivad muutuda, siis alus VÕS paragrahv 97 kohaldamiseks puudub.

Olukorras, kus ostjale võimaldati ostuhind tasuda pea aasta aega pärast müügilepingu sõlmimist, samas kui omand asjale anti ostjale üle peaaegu kohe pärast müügilepingu sõlmimist, peaks turu kukkumise riski üldjuhul kandma kahjustatud lepingupool, st ostja. Juhul, kui majanduskriisiga seotud riske kannab kahjustatud lepingupool, pole VÕS paragrahv 97 kohaldamise eeldused täidetud ja kõnealuse sätte kohaldamine peaks olema välistatud.

Üldisemalt võiks öelda, et see peaks Eesti 20-aastase iseseisvuse ja pea sama pika turumajanduse tingimustes olema juba ammu-ammu selge, et majandus on tsükliline.

Majanduse pöördumine tõusufaasist langusesse ei saa olla midagi sellist, mida "lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata" (VÕS paragrahv 97 lg 2 p 1).

Selline käsitlus riigikohtus oleks kui TTÜ majandusteaduskonna 70aastase ajaloo käskkirja kustutamine.

Teisalt peaks minu arusaamise järgi äritegevus olemagi riskide võtmine, mis oma olemuselt peab arvestama majandusolude pideva muutumisega. Teisiti ei ole see lihtsalt võimalik.

Kinnisvarakonteksti minnes on keeruline protsessist aru saada, kus lepingu osapool nõuab kinnisvaraarendajalt lepingu lõpetamist, sest olud on muutunud ja vara on uutes tingimustes liiga kallis. Kas arendaja peaks seejärel ehitaja poole pöörduma ja nõudma samal põhjusel hinnaalandust?

Ehitaja peaks omakorda pöörduma allhankijate poole ja nõudma hinnaalandust. Allhankijad pöörduksid tööliste poole ja kinnitaks, et tunamullu makstud palk oli liiga kõrge, olud on muutunud ning nüüd tuleb see tööandjale tagasi maksta. Seejuures tuleks vist ka riigilt "üleliigne" tulumaks ja sotsisaalmaks tagasi nõuda. Läheb absurdiks.

Loodan siiski, et kohtunikud mõistavad majanduse olemust ja saavad aru, et majandustsükleid kohtuotsusega tühistada pole võimalik. Majandus jääb tõusma ja langema meie tahtest sõltumata.

Eesti-suguse väikeriigi elanikena peame leppima, et oleme majanduse maailmamerel väike lootsik, mis kõigub suurte tankerite lainetes.

Autor: Paavo Koch