Kinnisvaraturu kasv aeglustus

Sellel nädalal avaldatud statistika ehituslubade taotlemise kohta näitab, et elamuehituse kasv on aeglustumas, kuid mitte aeglane. 2016. aasta esimese kolme kvartali jooksul väljastati ehitusluba enam kui 4600 uue eluruumi ehituseks, mida on 14% enam, kui sama perioodi vältel 2015. aastal. Hoolimata kahekohalisest kasvunumbrist on tõus eelmiste aastatega võrreldes siiski suhteliselt tagasihoidlik: 2015. aastal suurenes väljastatud ehituslubade arv 40% ja 2014. aastal koguni 130%. Kui kaugel oleme täna samas buumiaegsetest tippudest, iseloomustab fakt, et 2006. aastal suudeti 9 kuu jooksul anda välja 9762 luba – üle kahe korra enam kui sellel aastal.

Võrreldes 2015. aastaga on märgata muutusi ka elamuehituse trendides. Nimelt on sellel aastal suurenenud huvi ennekõike individuaalelamute ehituse vastu. Korterelamute rajamiseks antud ehituslubade arv on eelmise aastaga võrreldes koguni vähenenud: kui 2015. aasta esimese 9 kuu jooksul anti välja luba 124 korterelamu rajamiseks, siis sellel aastal 117. Seevastu uute üksik-, paaris- ja ridaelamute tarvis taotletud ehituslubade arv on suurenenud 200 võrra ehk 17% enam kui eelmisel aastal sama aja jooksul.

Huvitava vastuoluna on hoolimata kavandavate era- või ridamajade osatähtsuse suurenemisest, keskmine ruutmeetrite arv ehitusloa saanud uusehitistes vähenenud. Ehitustegevuse geograafiat vaadates on jätkuvalt enam kui pool ehitusloa saanud elamutest kavandatud kerkima Tallinnasse ja selle ümbrusesse, kuid võrreldes eelmise aastaga on Harjumaa osatähtsus veidi vähenenud. Eelmisel aastal anti uusehitusteks Harju maakonnas välja 55% ehituslubadest, selle aasta esimesel kolmel kvartalil 51,5%.

Hoolimata kasvutempo mõningasest aeglustumisest, jääb keskkond elamuehituseks lähiaastatel tõenäoliselt soodsaks. Eesti tööhõive püsib kõrgel tasemel, inimeste sissetulekud suurenevad ja ka kodulaenu tingimused on laenajale soodsad. Vajadust uute eluasemete järele tingib ka elamufondi kesine olukord. Eurostati elutingimuste uuringu EU-SILC andmetel elab nigelates oludes – ruumis, kus lekib katus, levib niiskus või hallitus jms – veidi enam kui 13% elanikkonnast. See arv on küll oluliselt väiksem, kui paljudes teistes meiega sarnasel elatustasemel riikides, kuid potentsiaali arenguks ilmselgelt jagub. Pikas plaanis võib Eesti elamuturgu hakata aga aina enam mõjutama elanikkonna kahanemine, mis vähendab elamispindade nõudlust ja suurendab pakkumist.

Koos elamuehituse kasvu pidurdumisega on hoogu oluliselt maha võtnud ka elukondliku kinnisvara hinnatõus. Kui 2015. aasta alguses rühkis korterite keskmine ruutmeetrihind eurodes ülespoole kahekohalise kasvutempoga, siis 2016. aasta esimeses kvartalis suurenes keskmine ruutmeetrihind vaid protsendi ja teises kvartalis kahe võrra. Keskmiselt küsiti selle aasta teises kvartalis korteri ruutmeetri eest 1061 eurot. Hindade kasvutempo oli samal tasemel riigi keskmisega ka Tallinnas, kus üldine hinnatase on siiski poole kallim – ruutmeetri eest maksti 2016. aasta II kvartalis 1579 eurot.

Kas praegune hinnatase on adekvaatne või mitte, on üsnagi subjektiivne hinnang ja oleneb võrdlusbaasist või ajavahemikust, mida praeguse olukorraga kõrvutada. Nii on korterite keskmine ruutmeetrihind tõusnud viimase viie aasta jooksul 55%, keskmine palk aga 37%. Võrreldes tänast seisu aga buumiaegse tipuga aastal 2007, siis maksab elamispind nüüd 12% vähem kui toona. Asetades sama võrdluse sissetulekute konteksti, siis maksis keskmine ruutmeeter toona umbes 1,7 keskmist brutokuupalka, täna on palganumber aga suurem kui keskmine ruutmeetrihind. Kuigi majanduse tsüklilisus kipub tõendama vastupidist, on vähemalt hetkel raske näha ajendit, mis võiks keskmise palga ja eluasemehinna suhet märkimisväärselt paigast nihutada ja pigem võiks oodata turul teatavat stabiilsust.

Veel väärib tähelepanu, et võrreldes eelmise aastaga on langenud ehitustegevuse kui sellise hind. Vähenemine on olnud küll väike, jäädes ühe protsendi piirimaile. Ehitustegevuse hinda on kahandanud ehitusmasinate ja –materjalide hinnalangus, samas kui tööjõukulu on suurenenud.

Tipu paistab olevat saavutanud ka ettevõtete soov rajada uusi tootmis- ja äripindasid. Kui eelmisel aastal anti esimese kolme kvartaliga välja 2805 ehitusluba ligi miljoni ruutmeetri mitteelupindade ehituseks, siis selle aasta esimese 9 kuu jooksul vähem kui 1900, mis pindalas mõõdetuna veidi alla 900 000 ruutumeetri.

Koos uusehitistega on vähenenud ka ehitiste rekonstrueerimiseks ja laienda­miseks väljastatud ehituslubade arv. Langus tuli peaosas põllumajandus-, metsandus- ja kalandus­sektorist, kus 2015. aastal taotleti lubasid tavapärasest oluliselt enam. Ruutmeetrites mõõdetuna on kavandatavate ehituste aga mitme ehitise liigi puhul ka suurenenud. Varasemast enam soovitakse ehitada kaubanduspindasid, transpordihooneid ja tööstushooneid. Majanduskasvu kiirenemise ootus peaks äri- ja tootmispindade rajamist edaspidi toetama.