Pille Ivask • Eliisa Matsalu • 11. oktoober 2019 kell 3:00

Kinnisvaratüli jättis koduostjad lõksu

Harjumaa uusarenduse tülide rägastikku on kinni jäänud mitu perekonda, kes on ostnud korteri, mille maksuamet vahetult pärast tehingut arestis. Sellist asja pole enne juhtunud.

Arendaja ja ehitusfirma sekeldused on tekitanud ühe Harjumaa uusarenduse üle paksu verd ja palju tüli.  Foto: Andras Kralla/Äripäev

Paar aastat tagasi tulid müüki uued korterid Harjumaal, mis kuulutuse järgi näisid igati head investeeringud – uus maja, hea asukoht ja elupaigad liginullenergiaga hoones, mille katusele planeeriti üle 400 päikesepaneeli. Üsna pea hakkasid aga selguma maja puudujäägid ning investeering ei osutunudki nii päikseliseks kui esmalt tundus.

Näiteks seisid majaelanikud mõni aeg tagasi silmitsi olukorraga, kus maja ehitanud ehitusettevõte Thermopilot viis omavoliliselt majast minema küttesüsteemi juhtpaneeli, kuna arendaja Päikeseelamu OÜ oli ehitusfirmale tööde eest tasumata jätnud. „Noh, oligi päikeseküte meil – ainus küte majas oli aknast paistev päike,“ ütles üks majaelanik. Nüüdseks on kütteprobleem majas lahenenud, kuid seda vaid tänu majaelanike enda pealehakkamisele.

Ent majaelanike probleem on endiselt suur – elamu arendanud Päikeseelamu OÜ on maksuvõlas, varatu ja on võlgu ka maja ehitanud ettevõttele. Tööd majas on pooleli ning hoonel puudub endiselt kasutusluba. Majaelanikel tiksuvad arendaja vastu viivised, mis osadel juhtudel ulatuvad kümne tuhande euroni. Samuti nõuavad maja kasutusluba pangad, kes on elanikele korteri ostmiseks laenu andnud.

Maksuamet arestis vara

Eriti kurioosseks teeb loo see, et maksuamet arestis uusarenduses kaheksa korterit. Tegu on korteritega, mille ostis selle aasta jaanuaris ettevõte nimega Sild Capital OÜ – ettevõte, mis kuulub Äripäeva lugejatele juba tuntud ärimehele Kristjan Sillale. Maksuamet arestis korterid Sild Capitali üle 60 000 euro suuruse maksuvõla katteks.

Loe lisaks

Paraku jõudis Sild enne korterite arestimist maha müüa mitu korterit, mille eest võttis inimestelt sissemaksuks 15-50% korteri hinnast. Nüüd on need inimesed olukorras, kus nad ei saa oma ostetud korteritega tehinguid lõpuni viia, kuigi on nende eest maksnud juba hulganisti raha.

„Teoreetiliselt on mu olukord hea – kui järgmise aasta esimeseks maiks pole Sild korterile kasutusluba hankinud, tühistab pank minu lepingu ning Sild peab mulle sissemaksu summa intressiga tagasi maksma. Kui aga Sild peaks pankrotti minema, olen kõigest ilma,“ rääkis üks sellisesse olukorda sattunud isik.

Samuti tõdes ta, et kui vaadata Silla senist maksekäitumist, on hirm rahast ilma jääda üsna suur – mitmel Kristjan Sillaga seotud ettevõttel on maksuvõlad, mille kogusumma ulatub paarisaja tuhande euroni.

Samal ajal käib ehitusfirma omanik ning sama maja korterite müügiga tegelev Priit Karjus huvilistele arestitud kortereid näitamas. Küsimusele, kas see pole vastutustundetu, vastas Karjus, et ta näitab kortereid kõigile huvilistele, suurema ostusoovi korral räägib aga ära ka selle, et majal pole kasutusluba ja korterid on tegelikult arestitud. Inimeste huvi korterite vastu on tema sõnul olnud pigem tagasihoidlik. Majaelanike sõnul käib päevas kortereid vaatamas mitu huvilist.

Võlaõiguslepinguga korteri ostnud inimesed on kaitsetud

Maksuamet tunnistas, et tegu on nende jaoks uudse olukorraga. Notar Priidu Pärna sõnul on inimesed oma tehinguga tegelikult kaitsetud.

Maksuameti võlamenetluse talituse juhataja Liina Jõõtsi selgitas, et neid olukordi, kus maksuamet on seadnud keelumärke varale, mida niinimetatult keegi kolmas isik juba pooleldi soetanud on, ei ole ameti praktikas ette tulnud. Ta soovitas seesuguse korteri ostnud inimestel pöörduda maksuametisse.

„Enda õigusi on sellistes olukordades kergem kaitsta neil, kelle kasuks on notariaalse lepingu alusel eelmärge kinnistusraamatusse kantud,“ lisas Jõõts.

Notar Priidu Pärna ütles, et arestitud korteri ostjaid ei kaitse miski, kui täitur müüb korterid riigi nõudel. Aresti vastu aidanuks vaid eelmärge ostja kasuks, mida vast ka notar soovitas ostjale, ütles Pärna. „Ostja saab korteri müümisel täituri poolt enda müügilepingust taganeda ja nõuda tagasi raha pluss leppetrahvid, kui müüjal seda raha muidugi on,“ ütles ta.

Kokkumäng või õnnetu juhus?

Majaelanikud ei ole kindlad, kas nad on sattunud lihtsalt halba olukorda, kus arendaja ja ehitusettevõte läksid omavahel tülli, või sattusid nad hoopis eriti õnnetusse kinnisvaraskeemi, kus tahetaksegi inimestelt raha kätte saada ning seejärel defektsesse majja hätta jätta.

Veelgi enam - majaelanikud kahtlustavad, et Kristjan Sild on üks põhjus, miks maja arendanud Päikeseelamu üldse pankroti äärel on.

Sild ütles Äripäevale, et nimetatud arendusega ei ole tal ega tema firmad seotud. „Ostsin korterid edasimüümiseks, see on kogu seos,“ kinnitas ta. Akhmetchiniga ei õnnestunud Äripäeval ühendust saada.

Artem Akhmetchin ja Kristjan Sild on seotud mitme ettervõtte kaudu.  Foto: Äripäev

Küll aga jättis Sild Päikeseelamule ostetud korterite eest maksmata umbes poole korterite hinnast. Põhjenduseks tõi ta, et majal puudub kasutusluba ja maksab ülejäänud summa siis, kui dokumendid on korda aetud. Allikate sõnul väärib aga märkimist asjaolu, et juhuslikult maksis Sild Päikeseelamule ära just nimelt selle summa, mis Päikeseelamu oli võlgu LHV pangale. Äripäevale Sild tehingu kogusummat ega ka makstud summat ei öelnud, tõdedes, et tegu on konfidentsiaalse infoga.

See, et majal pole kasutusluba, on tõsi. Küll aga on Sild siiski Päikeseelamuga kaudselt pikalt olnud seotud, sest ta on Päikeseelamu OÜ menetlusdokumentide kättesaamiseks pädev isik juba alates 2017. aastast. Sild saab tutvuda Päikeseelamu dokumentatsiooniga läbi ettevõtte Starbalt Invest OÜ, mille juhatusse kuulub ka Päikeseelamu juhatuse liige Artem Akhmetchin.

Mingil põhjusel jättis Akhmetchin Sillalt saadud raha eest riigile maksmata käibemaksu, mistõttu on nüüd Päikeseelamul enam kui 193 000 euro suurune maksuvõlg. Majaelanikel on hirm, et võib-olla oli Päikeseelamul ja Sild Capitalil plaan esimene tühjaks teha ning võlad üles jätta. Nii saab Päikeseelamu väiksematele võlausaldajatele ja klientidele näidata, et nende nõudmistel pole mingit alust ega mõtet. Seda soovi saaks põhjendada tõsiasjaga et nii Sild kui ka Artmechin on koos mitmes firmas, samuti leiab mõlema mehe nimed Lool uusarendust tegeva ettevõtte Loo Kodude omanikfirma Nostro Capital OÜ tagant.

Äripäeva ajakirjanik käis kõnealust uusarendust vaatamas.   Foto: Andras Kralla/Äripäev

Matemaatiliselt nihu läinud projekt

Veel mõni aeg tagasi kuulus nii Päikeseelamu kui ka ehitusfirma Thermopilot juhatusse Rasmus Kivila, kes nüüdseks on mõlema ettevõtte juhatusest lahkunud. Kivilal on kogu loost oma nägemus. Tema sõnul on tegu matemaatiliselt nihu läinud projektiga, kus kaotajad on tegelikult kõik osapooled.

Kivila sõnul hakkas asi kiiva kiskuma siis, kui ehitustegevus hilines ning arendajale tekkisid võlad. Kivila sõnul sõlmisid müüja ja ostjad lepinguid, mis sätestasid karmid trahvid arendajale, kui maja valmimine hilineb. Tema sõnul sõlmis maja ehitanud firma Thermopiloti omanik ja samasse majja kortereid müünud Priit Karjus ostjatega sellised lepingud, et arendaja pidi iga tähtaja ületanud päeva eest maksma korteri kogusummalt 0,05% viivist. Nii juhtuski, et ehitus läks pikale ja arendajale kuhjusid aina suuremad võlad.

Priit Karjus ütles, et lepingu põhjal kohustus arendaja maksma hilinenud päeva eest siiski 0,023% viivist. Tema hinnangul on arendaja ostjaid alt vedanud, sest maja ei vasta nõuetele, näiteks on täitmata tuleohutusnõuded. Ehitusfirma, mille prokurist Karjus on ja mille omanike sekka ta kuulub, ei ole aga saanud ehitustöid teha, sest arendaja pole korterite eest ära maksnud.

Kivila lahkus ehitaja ja arendaja juhatusest juba mitme kuu eest. Lahkumise põhjuseid ta täpsustada ei soovinud. Küll ütles ta, et tema roll kahes ettevõttes oli see, et uusarendusest „midagi ei varastataks“. Taas ei täpsustanud Kivila oma mõtet, ent nentis, et oht võimalikuks varastamiseks oli olemas. Sealjuures vihjas ta, et patune pool võis olla just arendaja. Hiljem tõdes Kivila siiski, et tegelikult polnud ka arendajal varianti kogu asjast midagi pihta panna.

Tasub teada

Täna hakatakse Harju maakohtus arutama Keila kortermaja arendaja Päikeseelamu OÜ pankrotiasja. Pankrotimenetluse andsid sisse majaelanikud.

Kuna Sild Capital on jätnud ettevõttele osaliselt korterite eest maksmata ning müüjal ehk Päikeseelamu OÜ-l on asja eest üleval ka maksuvõlg, loodavad asjaosalised, et pankrotimenetlus aitaks kaheksa korteri müügi tehingu tagasi pöörata ehk need korterid läheksid tagasi Päikeseelamu OÜ-le.

Siis oleks Päikeseelamu omakorda Sild Capitalile korterite eest saadud summa võlgu. Asjaosaliste hinnangul läheks asi aga pankrotihalduri kätte, kes siis Silla käest tagasi saadud korterit maha müüks ning saadud rahast tasuks võla nii Sild Capitalile kui ka täidaks majaelanike nõuded ja muudki kogunenud kohustused.

Päikeseelamu on juba kohtus käinud

Kohtulahendite lehelt leiab seoses Päikeseelamuga kaks kohtuasja, millest esimene seostub maja valmimistähtaja viivitamisega ning teine kasutusloa leppetrahviga.

Nimelt oli Harju maakohtu menetluses hagi Päikeseelamu OÜ vastu leppetrahvi nõudes, lepingu täitmiseks kohustamiseks ning Päikeseelamu OÜ kohustamiseks anda tahteavaldused korteriomandi ülekandmiseks hagejatele.

Tänavu alguseks sai aga selgeks, et hagejad on esitanud 2018. aasta jõulude paiku kohtule taotluse hagist loobumiseks, sest pärast hagi esitamist rahuldas Päikeseelamu OÜ hagejate nõuded. Tsiviilasja hind oli enam kui 138 000 eurot.

Teine kohtuasi on seotud aga lepingu rikkumisega. Hagi kohaselt sõlmisid hageja ja Päikeseelamu eelmise aasta alguses müügilepingu, mille alusel kohustus Päikeseelamu OÜ ehitama välja ja andma hagejale üle korteriomandi mitte hiljem kui sama aasta märtsi lõpus. Päikeseelamu andis hagejale korteriomandi üle aga hoopis sama aasta septembri alguses. Kuna hageja võttis Swedbankiga sõlmitud laenulepingust tuleneva krediidilimiidi kasutusele kokkuleppest hiljem, tekkis hagejal täiendav, 177eurone kohustus Swedbanki ees seoses lepingu muudatusega. Hageja nõudis kohtu kaudu Päikeseelamult lepingu rikkumise tõttu leppetrahvi ja varalise kahju hüvitamist. Kohus mõistis Päikeseelamult välja üle 2300 euro.

Mitmel Kristjan Sillaga seotud ettevõtetel on suured maksuvõlad

Päikeseelamu OÜ

Asutatud 2014. aastal. Omanik ja juhatuse liige Artem Akhmetchin. Käive eelmisel aastal 1,13 miljonit eurot ja kahjum 125 465 eurot. Maksuvõlg selle aasta oktoobris 193 522 eurot. Ettevõtte menetlusdokumentideks pädev isik on Starbalt Invest OÜ, mis kuulub Akhmetchinile ja mille menetlusdokumentideks pädev isik on omakorda Kristjan Sild.

Sild Capital OÜ

Asutatud 2008. aastal. Omanik ja juhatuse liige Kristjan Sild. Eelmisel aastal oli käive 305 300 eurot ja kasum 557 431 eurot. Maksuvõlg selle aasta oktoobris 61 440 eurot.

Loo Kodud OÜ

Asutatud 2018. aastal. Ettevõtte juhatuse liige on Kristjan Sild. Omanik on ettevõte Nostro Capital OÜ, mis kuulub Artem Akhmetchinile, Rasmus Kivilale ja läbi erinevate ettevõtete Kristjan Sillale ja Alexander Krishnevskyle. Eelmise aasta käive oli 800 000 eurot ja kasum 716 699 eurot. Selle aasta oktoobris oli maksuvõlg 87 927 eurot.

Kristjan Sillale kuulub veel ka Brava Grupp OÜ, mille maksuvõlg oli selle aasta oktoobris 8944 eurot. Samuti on ta Alexander Ginzburgi ja Loit Linnupõlluga omanik ettevõttes Skylines Iru Vara OÜ, mille Käibemaksuvõlg on 99 946 eurot. Kinnisvara üürimisega tegelev Vilmsi Vara OÜ kuulub ettevõttele Skylines Iru Vara, millel on käibemaksuvõlg 70 169 eurot.

Hetkel kuum