Tüli kortermajas - kes korvab kahju?

Advokaadibüroo Sorainen advokaadi Triin Väljaotsa sõnul esineb korteriühistute puhul kahjunõuete ja rahaliste nõuetega probleeme mitmeid, kirjutab 28. juuli Äripäev rubriigis Kinnisvara.

Näiteks võib korteriostja võib sattuda olukorda, kus tal tuleb tasuda võlad, mis on tekkinud eelmisel omanikul ühistu ees. Korteri omandamisel tekib tema sõnul uuel omanikul kohustus maksta eelmise omaniku korteriühistu ees tekkinud kommunaalteenuste võlad ja muud võlad, mis eelmisel omanikul ühistu ees olid.

"Selline kohustus tekib ka juhul, kui korteri uus omanik korterit ostes võlgadest teadlik ei olnud," lisab Väljaots. Kehtiva regulatsiooni eesmärgiks on lihtsustada korteriühistu nõude maksmapanekut korteriomaniku vahetumise korral. See-eest võlad, mis tekkisid eelmisel omanikul enne korteriühistu asutamist, uuele omanikule üle ei lähe.

Domus Kinnisvara Põhja-Eesti regiooni juhi Rando Vanaveski sõnul on korteri müügilepingus tavaliselt kirjas, et müüja kohustub tasuma kõik maksed ja võlad omandi ülemineku hetkeni. Sellegipoolest nõutakse tihtipeale müüja võlgade tasumist ka ostjalt. Ostja saab siis küll esitada nõude omakorda müüja vastu, kuid on mõistlik ennetada korter ostmist koos võlgadega. Väljaots lisab, et sisuliselt on see korteriühistu otsustada, kellelt ta võla maksmist nõuab.

Samuti on tüliõunaks probleemsed korteriomanikud, kellel on pikaajalised võlgnevused majanduskulude osas või kes häirivad oma tegevusega teisi majaelanikke. Väljaots lisab, et suur osa kahju hüvitamise vaidlusi tekivad ka tulekahjudest ja veeõnnetustest korterites ning erandlikud ei ole ka vaidlused kolmandate isikutega, mis on tekkinud allakukkuvast jääpurikast või muust taolisest ehitisest eralduvast asjast. Jääpurikad, vihmaveerennid, katusekivid jms võivad maja küljest alla kukkudes tekitada suurt kahju. Halvimal juhul võivad allakukkuvad esemed põhjustada möödakäijatele eluohtlikke vigastusi.

Soraineni advokaat Kristjan Tamm lisab, et vaidlusi tekitavad ka kõikvõimalikud ümberehitused. Tihti ehitavad korteriomanikud oma korterid kaasomandis ja ühiskasutuses olevate trepikodade või keldrite arvelt suuremaks. Samuti on probleemiks ehitise säilitamiseks vajalike remonttööde tegemine ja nende eest tasumine. "Siin seisnevad vaidlused  eelkõige selles, kas need tööd on tõepoolest vajalikud ehitise säilitamiseks või mitte," selgitab Tamm. Viimasena toob Tamm välja kasutuskorra vaidlused, näiteks parkimiskohtade jagamine, terrassi või sauna kasutuskord, koridori ja keldribokside kasutamine.

Kui mõne korteriomanikuga on pikaajalised probleemid, saab temalt korteriomanike häälteenamusega korteriomandi võõrandamist nõuda. Tamme sõnul saab võõrandamist nõuda siis, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu kommunaalarvete tasumisega viivtanud üle kolme kuu, kui ta häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist või kui ta on korduvalt tekitanud teistele korteriomanikele kahju.

Eesti Korteriühistute Liidu jurist Margus Saulep lisab, et ilmselgelt pole üheski elamus võimalik kahjujuhtumeid täielikult välistada. "Õnnetus võib tabada sealt, kust seda esmapilgul oodatagi ei oska," lisab sõnab Saulep. Tema arvates oleks mõistlik end ettenägematute asjade vastu kindlustada. Sellega oleks nii korteriühistu kui tema liikmed kaitstud ootamatute väljaminekute ja koormavate õigusvaidluste eest. "Mitmed kindlustusseltsid on spetsiaalselt korteriühistute tarbeks ka kindlustuspakette välja töötanud," lisab Saulep.

Korteriomanike moodustatud korteriühistu ei tähenda pelgalt seda, et iga elamus asetleidev kahjujuhtumi eest vastutab korteriühistu. Võimalike kahjujuhtumi osapoolte näiteid on näiteks: 1) korteriomanik vs korteriomanik; 2) korteriomanik vs korteriühistu, 3) korteriühistu vs kolmas isik (isik väljaspoolt omanikeringi) ja 4) korteriomanikud vs kolmas isik.

Õnnetustega seotud asjades vastutab korteriomanik kahju eest, mis tema tegudest või asjadest tulenevalt teistele korteriomanikele tekib. Kui näiteks pesumasinat torustikuga ühendav voolik läheb katki ning tekitab alumisele korterile veekahjustusi, vastutab kahju eest ülemise korteri omanik. Korteriomanik siinkohal võib vastutada nii konkreetse teise korteriomaniku ees kui ka kõigi teiste korteriomanike ees, juhul kui kahjustada saab korteriomanike kaasomandis olev osa kortermajast.

Korteriühistu vastutus võib aga veekahjustuse puhul kõne alla tulla siis, kui elamu katus jookseb läbi, elamu välisseina vuugid ei pea vett või elamu amortiseerunud veetorustik lekib. Vastutus tähendab siinkohal aga seda, et tuleb hüvitada kulutused, mis on vajalikud endise olukorra taastamiseks. Väljaots lisab veel, et näiteks kui alumisel naabril ei olnudki tapeeti seinas ja sein ei saanud veeõnnetuse käigus kahjustada, ei ole talle tekkinud kahju ja ta ei saa kahjuhüvitist nõuda. 

Korteriühistu puhul võib vastutus lasuda ka vaid korteriühistu juhatuse liikme õlgadele. Näiteks alustati 2010. aastal jääpurika tekitatud raske vigastusega alustati kriminaalmenetlust korteriühistu juhatuse liikme vastu, kes vastutas maja haldustööde eest. Kriminaalmenetlus küll lõpetati kahtlustatava surma tõttu, kuid menetluse käik näitab, et kriminaalkaristus ähvardab eelkõige korteriühistu juhatuse liiget, kelle vastutusalasse kuulub katuse jääst puhastamise korraldamine.

Allakukkuvast jääpurikast või muust ehitisest eralduvast asjast tekkinud kahju hüvitamist saab nõuda sõltumata sellest, kas korteriühistu juhatuse liikmed või korteriomanikud on käitunud hooletult. Kahjunõude välistavad ainult vääramatu jõud  ja kahju kannataja tegutsemine enesekahjustamise tahtlusega. Vääramatu jõu mõistet on kohtupraktikas sisustatud kitsalt - iga suurt tormi või ootamatult suurt lumesagu ei saa ikka vääramatuks jõuks lugeda.

Allikas: Eesti Korteriühistute Liidu juristi Margus Saulep, advokaadibüroo Sorainen advokaadid Triin Väljaots ja Kristjan Tamm

Ühistuga seonduvaid probleeme saab vältida. Selleks:

1. Paluda korteriühistu juhatusel väljastada tõend võlgade puudumise kohta või nende olemasolul suuruse kohta.

2. Vaadata ühistu üldist tervist - kui palju on majas võlgnikke, kui suured on nende võlad ning mida on tehtud võlgade sissenõudmiseks. Kui esimesel külastusel ei saa kogu infot teada, siis kindlasti tasub suhelda ka ühistu juhatuse liikmetega. Heal järjel ühistu juht on üldiselt suhtlemisaldis ning jagab infot lahkelt.

3. Vaadata maja korrasolekut visuaalselt, kõige esimese märgi aktiivsest ning toimekast ühistust annabki maja ilme.

4. Küsida tehnosüsteemide kohta, mis läbivad tervet maja (küttesüsteem, vee- ja kanalisatsioonipüstakud, elektrisüsteem, ventilatsion jne).

5. Kõrvutada maja visuaalset pilti ning küsitut kommunaalkulude arvetega.

6. Küsida reservfondi suuruse kohta - näitab võimekust tulla toime ootamatute kuludega.

7. Küsida laenu kohta - täpsustada periood ja konkreetse korteri igakuise laenumakse suurus.

8. Kui on olemas haldusfirma, uurida nende mained ja tausta ning kuidas teenuse osutamisega rahul ollakse.

9. Tutvuda võimalusel ühistu majandusaasta aruannetega.

10. Tutvuda majaelanikega.

Allikad: Domus Kinnisvara ja Pro Kapital Eesti