Laenud paisutavad šokiohtu

Nii elamu- kui ka ärikinnisvara hindade kasv on viimastel olnud aastatel märgatav, aga kui ei tule just globaalmajanduslikku või geopoliitilist šokki, siis hindade 2009. aastaga võrreldavat üleüldist korrektsiooni ma tulemas ei näe. Isegi kui šokk tuleb, siis järgmine küsimus on see, kui suur on kinnisvara objektide müügisurve –  ehk kui suurt koogitükki on headel aegadel sööma asutud ning palju sinna laenukreemi peale on pandud.

Prognoosin, et müügisurve saab olema väiksem, sest laenude suhted kinnisvaraväärtusesse on mõistlikumad ning arendajate ning kinnisvaraomanike kapitaliseeritus on oluliselt tugevam, kui see oli aastal 2009, ja see aitab üle elada keerulisi aegu ning hoida hindu stabiilsemana.

 

Samas käib aktiivne arendamine samahästi kõigis kinnisvaravaldkondades. Mida suurem on pakkumine, seda tugevam on konkurents. Näiteks ärikinnisvaras on jätkusuutlikumad need objektid ja pinnad, mis on oma asukoha, parkimisvõimaluste, kuluefektiivsuse ja kontsepti pooleks üürnikele atraktiivseimad. Vaikselt on näha vabade pindade aeglasemat täitumist büroodes ja kaubanduskeskustes, ka uusi kortermaju müüakse aeglasemalt. Kas see aga tingimata suurt kolakat tähendab? Arvan, et mitte.

Järgmiste aastate jooksul võib eeldada järkjärgulist laenuintresside kasvu, mis on üks selgemaid kinnisvarahindasid mõjutav tegur. Turg ennustab 5-7 aasta jooksul euribori kerkimist vahemikku 0,8%-1,3%. Nüüd aga peab analüüsima, kui suur intressitõus on piisav, mõjutamaks kinnisvarahindu märgatavalt.

 

Professionaalsete fondide kinnisvara iga aastastes valuatsioonides on juba aastaid arvestatud pikaajalist laenukulu hinda vahemikus 3-4%. Samuti ei ole ma kindel, kas euribori reaalne tõus ainult 1,3%-ni mõjutab oluliselt korterite ostjaid, eriti neid, kes ostavad 30-50% suuruse omakapitaliga.

Laenuraha kättesaadavuse järsk langus või intresside tugev tõus näiteks 5%ni mõjutaks kinnisvarahindu küll, aga selle stsenaariumi tõenäosus arvestades riikide suuri laenukoormaid on samuti väike. Siiski on globaalne laenukoormuse jätkuv kasv murettekitav ning see võib halvimal juhul lõppeda totaalse süsteemse krahhiga.

Kinnisvarahindade stabiilsuse kinnituseks aga võib ette tuua argumendi, et Euroopa majandus, sh Põhjamaade majandused on näidanud tugevaid kasvumärke ning Eesti avatud majandus võidab sellest kindlasti. Tõusev palgasurve on esitanud väljakutse produktsiivsusele, kuid teistpidi pannud kohalike ettevõtete omanikke mõtlema, kas nad tegelevad piisavalt väärtust loova ja kasumliku ärimudeliga ning kust on võimalik protsesse edasi arendada, et seeläbi müügitulemusi parandada.

Autor: Tarmo Karotam