Kinnisvara soetamise eel maanda riskid

Kuigi kinnisasja müügilepingud sõlmitakse notari juures, kes kontrollib tehingu aluseks olevaid asjaolusid registritest, võib olla notari juures juba hilja avastada, et kinnistut ei saa kasutada taotletaval eesmärgil või kinnistul on mitmeid kasutuskitsendusi. Selline info võib olla määrava tähtsusega tehingu sõlmimisele või aluseks hinnaläbirääkimistele. Halvimal juhul võivad puudused välja tulla pärast tehingu sõlmimist.

Mitte kõik kinnistuga seotud asjaolud pole notari poolt kontrollitavad ja baseeruvad lepingus antud müüja kinnitustel, näiteks üürilepingute olemasolu. Samas on võimalik eelnevalt piisavalt põhjalikult dokumentidega tutvudes või müüjalt õigeid dokumente nõudes ja küsimusi esitades ning neid analüüsides saada ülevaade riskidest ja kinnistu seisukorrast. Näiteks ühes tehingus selgus, et ehitisregistri järgi oli kinnistul hooneid (mida müüjagi ei teadnud) ning mida tegelikult ei eksisteerinud.

Maad omandades tuleb eelkõige kontrollida kinnistusraamatu seisu: kas müüja on kinnistu omanik, koormatiste olemasolu (näiteks hüpoteegid) ning kas on esitatud avaldusi kinnistusraamatus muudatuste tegemiseks. Teavet saab kinnistusjaoskondadest, samuti interneti kinnistusraamatu elektroonilisest andmebaasist. Varasematest aastatest on siiski juhtumeid, kus elektroonilises andmebaasis oli vigu.

Kinnistusraamatusse võib olla kantud märge kaasomanike kasutuskorra kohta, mida peab järgima ka kinnistu omandaja. Segasem on lugu näiteks üüri- või rendilepingutega, mis tavaliselt kinnistusraamatust ei nähtu. Eraisikutelt ostes tuleb välja selgitada, kas kinnistu on ühisvara ja kas on olemas abikaasa nõusolek ning teatud juhtudel ka eks-abikaasa nõusolek. Samuti on oluline, kas kinnistu on kaasomandis või kas seal elab sundüürnike, kellel kehtib ostueesõigus.

Kontrollima peaks ka üldplaneeringut. On olnud juhtumeid, kus peale maa ostu on selgunud, et üldplaneering on sätestanud kinnistule pargi ala, kuhu elamut või ärihoonet ehitada ei saa.

Kinnistu katastriüksusel on sihtotstarve. Näiteks elamumaa, ärimaa või tootmismaa. Ärimaal ei tohi paikneda elamu. Sihtotstarbe muutmiseks tuleb tavaliselt algatada ja kehtestada detailplaneering. Detailplaneeringu kehtestamisel on kohalikul omavalitusel kaalutlusõigus ning võib juhtuda, et soovitud muutust pärast tehingu sõlmimist ei saavutata. Detailplaneeringu puudumine või ebasobivus on arendajate seas üks sagedasemaid põhjuseid tehingu ärajäämiseks.

Katastriüksused jagunevad veel kõlvikuteks, mille alusel arvestatakse põllu- ja metsamaa omandamise piiranguid. Kõlvikute kohta saab teavet maa-ameti koduleheküljel. Olulised võivad olla kinnistu piirid looduses. Aiapiirded ei pruugi vastata kinnistu koordinaatidele.

Olulised on ostueesõigused, mis tulenevad seadusest ja tehingust. Näiteks tekib ostueesõigus kaitstavate loodusobjektide seadusest. Tehingulised ostueesõigused kantakse kinnistusraamatusse.

Vastavalt maa-ameti andmetele on hetkel määratletud 75 nähtust, mis põhjustavad erinevaid avalik-õiguslikke kitsendusi kinnistul. Kitsenduste puhul on tavaliselt tegemist kasutuse piirangutega nagu näiteks piirang elektriliinist jne. Kui kinnistul on peal ehitis, on kontrollimist vajavad andmeid oluliselt rohkem. Baasandmed ehitiste kohta saab ehitisregistrist.

Enne tehingute tegemist tuleks tähelepanelikult tutvuda kinnistu dokumentidega, et teada piiranguid ja koormatisi ning seeläbi vähendada ostmisega seotud riske.

Autor: Ene Soop