Omanikujärelevalve esindab tellijat

Omanikujärelevalve on ehitusseadusest tulenev järelevalve liik, mis on võrreldav advokaadi teenusega. Kui advokaat esindab klienti kohtuprotsessis, siis omanikujärelevalve esindab ehituse tellijat ehitusprotsessis.

Kahetsusväärselt sageli aetakse omanikujärelevalve segamini ehitusjärelevalvega. Ehitusjärelevalve on kohaliku omavalitsuse poolt ja eelkõige riigi huvides teostatav järelevalve. Omanikujärelevalve on ehitise tellija huvides teostatav järelevalve ehitusprotsessi üle. Erapooletu ehitusspetsialist on abiks ka hoone garantiiperioodil tekkivate probleemide lahendamisel.

Ehitamine ei ole just lihtne tegevus. Arvestades, kuidas arenevad seadmed, materjalid ja tehnoloogiad, nõuab ehitusprotsess juba kavandamisest alates põhjalikke erialaseid teadmisi. Tellijal endal neid napib ning sellest võivad saada alguse esimesed probleemid ehitaja ja tellija vahel. Lahkheli võib tekkida isegi teemal, miks kruvi asemel ei kasutata naela. Omanikujärelevalvele on seadusega määratud hulk kohustusi ja õigusi, mis peaksid tagama selle, et ehitustööde tellija huvid on kaitstud ja ehitamisel silm peal.

Üha enam on ehitusprotsessis mõistetud kirjalike lepingute vajadust poolte õiguste ja kohustuste fikseerimisel. Et kokkulepe oleks võimalikult lihtsalt fikseeritav ja tasakaalus, on lepingu sõlmimisel soovitav võtta abiks vastavad üldtingimused.

Omanikujärelevalve teenuse tellimiseks tuleb sõlmida vastavat õigust omava ning ehitise ehitajast ja projekteerijast sõltumatu isikuga käsundusleping. Õiguste ja kohustuste tasakaal on siingi oluline. Lepingute sõlmimine põhimõttel "kellel jõud, sellel ka õigus" ei ole kasuks ei ehitiste tellijatele, omanikujärelevalve teostajatele ega kokkuvõttes ka riigile tervikuna. Eesmärgiga lihtsustada omanikujärelevalve lepingute sõlmimist ongi koostatud omanikujärelevalve käsunduslepingu üldtingimused ehk OKÜ ja sellega koos näidisleping.

OKÜ on eelkõige dokument, mille eesmärk on määrata tasakaalustatult omanikujärelevalve teenuse tellija ja ehituse omanikujärelevalvet tegeva isiku õigused, kohustused ja vastutus omanikujärelevalve teenuse osutamisel. Järelevalveteenust osutatakse sel juhul käsunduslepingu tingimustele tuginedes.

Nagu ütleb ka tingimuste preambula, on üldtingimused tellija ja omanikujärelevalve vahelise õigussuhte reguleerimise täpsustamiseks ja lihtsustamiseks koostatud dokument, mille kasutamine ja kasutamise ulatus on selle pooltele vabatahtlik. Vabatahtlikkusele vaatamata tuleks selle kasutamist siiski eelistada ja soovitada. Kuna tegemist on mõlema lepingupoole suhtes nende lepingulisi õigusi, kohustusi ja vastutust tasakaalustavate tingimustega, tagab OKÜ kasutamine poolte võrdsuse ja heade tavadega kooskõlas olevate lepingute sõlmimise.

Oluline aspekt, millele ehitusseadus suurt tähelepanu ei pööra, kuid mida on põhjalikult reguleeritud OKÜs, on omanikujärelevalve teostaja erapooletus. Lisaks asjatundlikkusele on erapooletus üks olulisemaid järelevalve kvaliteedi nurgakive. Risk, et järelevalve teostaja võiks olla sõltuv sama objekti ehitajast või projekteerijast, on üldtingimuste järgi viidud miinimumini. Kuna omanikujärelevalve kontrollib ka ehitamisel kasutatavate ehitustoodete vastavust, tuleb siingi arvestada, et järelevalve peab jääma erapooletuks. Juhul kui peaks ilmnemagi asjaolu, mis võib järelevalve teostamise objektiivsust või sõltumatust rikkuda, on järelevalvel kohustus sellest tellijat viivitamatult informeerida ning olukord tellija huvidest ja seaduse mõttest lähtudes kiiresti lahendada.

Kuigi seaduse kohaselt peab omanikujärelevalvet tegema ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni (v.a väiksemate ehitiste puhul, kui järelevalve ei ole nõutud) on tegemist siiski miinimumnõudega. Alati võib omanikujärelevalve appi võtta juba projekteerimise staadiumis või veelgi varem. Samuti võib spetsialisti tarkusest ja kogemustest olla olulist kasu ka pärast ehitise kasutusloa saamist ja garantiiperioodil. Erapooletu spetsialisti sõnal on kindlasti kaalu ja positiivset mõju ka vaidluste ennetamisel või kiirel lahendamisel. Kõiges selles on abiks aga jällegi omanikujärelevalve käsunduslepingu üldtingimused.