Kinnisvara. Ruutmeetrite hüplikud üürihinnad

Kinnisvarateenuseid osutava Colliers Internationali partneri ja investeeringute hindamise juhi Margus Tinno sõnul võib büroopindade turu tipphinnaks pidada taset 15–16 eurot ruutmeetri eest kuus.  Leidub ka erandeid, kes maksavad ruutmeetri eest 20 või mõni euro rohkemgi, kuid tegemist on üksikute juhtumitega.

Ka 1Partner Kinnisvara juhtivpartner Tanel Tarum ning Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman leidsid, et valdav osa büroopindade üüritehinguist piirdub 16eurose ruutmeetrihinnaga. Büroopindade tipphinnad on kesklinnas A+ hoonetes, mille hinnatase jääb vahemikku 12–16 eurot/m²

Tarumi kinnitusel võib üksikute kõrghoonete kõrgeimal korrusel paiknevate ja eriti heade vaadetega pindade ruutmeeter maksta ka 20 eurot kuus, kuid ta rõhutas: üksikute!

Soomani sõnul leidub turul ka oluliselt kalleimaid pakkumisi. Kuulutustes küsitakse 25 ja 35 eurot kuus, aga reaalne lagi on 20 eurot. “Ja isegi see on ikkagi erand,” lisas ta.  “Küsida võib muidugi kõike, kuid ei ole mõtet kuulutuste summadest erutuda,” lisas Sooman.

Parkimiskoht tõstab hinda. Kallimatest hoonetest tõi ta näitena Tallinnas Viru väljakul Mere puiestee nurgal asuva Metro Plaza. “On mainekamaid tänavaid, nagu näiteks Roosikrantsi ja Kentmanni, kus on väga heas seisus väiksemaid sorti büroosid, mille ruutmeetri hind võib tõusta samuti 20 euroni või ehk isegi veidi üle selle,” lisas ta.

Roosikrantsist ja Kentmannist rääkides ütles Sooman, et  väga palju sõltub konkreetsest majast ja pinnast. Seal asuvate büroopindade suurus jääb alla saja ruutmeetri. “Selliste pindade maksejõuline sihtrühm on näiteks advokaadibüroo, kus oluline kesklinna asukoht ja ongi vaja kolm kabinetti pluss läbirääkimiste ruum ja vastuvõtulett,” selgitas ta. Need pinnad ongi head neile, kellel tähtis asukoht kesklinnas, mainekus või on ettevõtjal oluline suurklientide lähedal asuda

Vanalinnas on samuti bürooruume, kus hind on kuni 20 eurot ruutmeetri eest kuus. “Parimal juhul on see 21–22 eurot kuus, aga siis peab olema midagi sellist, mis lahendab ära mõne vanalinnaga seotud tüüpilise probleemi,” ütles Sooman. Näiteks parkimisvõimalus hoovis lööb hinna kohe kõrgeks. Vanalinna hinnad kõiguvad Soomani sõnul palju ja vahe võib olla tohutu.

Vana leping kammitseb. Margus Tinno sõnul võib 20–22eurose ruutmeetriüüri põhjus olla veel buumiajast pärinev leping. “Kui leping on selline, mis ei võimalda üürnikul olukorda lahendada, näiteks lepingut lõpetada või üüri alla kaubelda, siis ei jäägi muud üle kui maksta,” ütles ta. Tinno toonitas, et see tase pole praegu siiski norm ning number ei tohiks tekitada valearusaama olukorrast.

Praegu püsib tippüüri tase suurusjärgus 15–16 eurot kuus ja ettevõtted, kes südalinnas uut ja parimat esinduslikku bürood soovivad, peavad olema valmis seda maksma. Hinda mõjutavad asukoht, hoone vanus ja kindlasti on oluline ka arhitektuuriline lahendus. “Kõrghoonete puhul on ilmne hinda mõjutav tegur vaate olemasolu,” lisas Tinno.

Edevam siseviimistlus on üldjuhul üürniku enda kulu ja hinda ei mõjuta. “Erand on muidugi variant, kus siseviimistlus on tehtud üürniku soovil, kuid omaniku kulul,” ütles Tinno.

Tallinna südalinna mainekaimad hooned on City Plaza, Metro Plaza, Rävala 4, Nordea Maja, Navigator ja Sakala Ärimaja. Suurtest büroohoonetest võib nimetada ka SEB ja Swedbanki peahoonet, ­äärelinnas asuvatest Ülemiste Cityt, Tammsaare Ärikeskust, Delta Plazat ja Sõpruse Ärimaja.

Turu keskmisest hinnast rääkides selgitas Tinno, et see on üldine mõiste. “Kui rääkida näiteks Tallinna võtmes valdavast kvaliteedist, siis võib üldistades keskmise hinnana tuua vahemiku 9–11 eurot ruutmeetri eest kuus,” ütles ta.

Tinno sõnul võib Eestis pidada suureks kõiki enam kui tuhanderuutmeetriseid üüripindu. Seda ületavaid büroohooneid on palju. Kui suur on aga suurte pindade üürnike osakaal, võib Tinno sõnul tuletada Eesti ettevõtluskeskkonna näitajaist. 2012 oli kuni kümne töötajaga väikeettevõtteid 94% ettevõtete koguarvust ja üle 50 töötajaga suurettevõtteid vaid 0,01%. Alati ei vaja kõik töötajad ka büroopinda, seega on suurte pindade üürijate osakaal arvuliselt veelgi väiksem, lisas ta.

Enamik ettevõtjaid eelistab büroopinda üürida. “Julgen pakkuda, et tava on 99% ulatuses ­üürimise kasuks,” ütles Tinno, kelle sõnul on ­üürimise selge ning peamine eelis ostmisega võrreldes paindlikkus.

 

Tootmine tihti laoga koos

Tootmispindade puhul saab eristada rasketööstust, mis võtab keskmisest rohkem ruumi ega vaja samas väga kvaliteeti. Üürihinnad vahemikus 2,5–3,5 eurot ruutmeeter. Tallinna piirkonnas võib keskmisena välja tuua vahemiku 4–4,5 eurot/m² kuus.Hinda tõstev tegur on spetsiifilisus. Samas on väga vähe spetsiifilisi tootmispindu kasutusel üürisuhte alusel. tooraine ja tööjõu olulisuse tõttu rajatakse toomispinnad vajaduse järgi. Laopindadega võrreldes on tootmispinnad geograafiliselt oluliselt laiema areaaliga.Kui tootmine ei vaja erilist toorainet või muud ressurssi – näiteks suures koguses energiat või vett –, rajatakse see tihti samasse piirkonda laohoonetega, mida on palju näha ka Tallinna ümbruses.