Kinnisvara. Varjatud ohud

Saue linnavalitsuse linnamajanduse ja -ehituse peaspetsialist Andres Joala ütles, et kinnisvara soetamine on üks keerulisemaid tehinguid, mida inimesed oma elus teevad, ja seetõttu tuleb enne tehingut olla täiesti veendunud, et tehakse õige otsus. “Kinnisvarahaid on küll väitnud, et kolm kõige tähtsamat asja on kinnisvara asukoht, asukoht ja veel kord asukoht, kuid tänapäeval peab kindlasti ühe asukoha asendama korras dokumentatsiooni ja teise ehitise kvaliteediga. Mina lisaks sellele veel ligipääsu, et hiljem poleks üllatust, et varale ligipääsuks tuleb naabrile või tee-tänava omanikule mingit arusaamatut tasu maksta,” rääkis ta.

Tagantjärele keeruline. Joala märkis, et kui ehitis on püstitatud, rekonstrueeritud või laiendatud ilma ehitamise käiku dokumenteerimata või ebaseaduslikult ilma ehitusloata, on ehitise omanikul ikka kohustus tõestada tehtud töö vastavust kehtivatele õigusnormidele. “Tagantjärele seadustamine pole sugugi lihtne, selleks tuleb muu hulgas tellida tehtud töödele teostusmõõdistused, kooskõlastused, ekspertiisid ja ülevaatused, teinekord ka avada konstruktsioone ning seejärel taotleda omavalitsuselt kasutusluba. Kui ilmneb, et ehitustegevus oli ebaseaduslik ja ehitusluba polnud, võib kohalik omavalitsusel  algatada väärteomenetluse ning määrata omanikule trahvi.”

Näiteks pealinnas väljastati eelmisel aastal 1445 kasutusluba. Aasta varem oli see number 895. Mõnevõrra on kasvanud ehitusseaduse alusel tehtud ettekirjutuste arv: kui 2012. aastal koostati 58 ettekirjutust, siis 2013. aastal 84. Tallinna linnaplaneerimise ameti juhataja Anu Hallik-Jürgenstein ütles, et ettekirjutuste arvu kasvu on tinginud tõhusam ehitusjärelevalve. “Samuti oleme juhindunud põhimõttest, et kui soovitakse mõnda kinnistul asuvat ehitist laiendada või rekonstrueerida ning sellel kinnistul asub veel teisigi ehitisi, kontrollitakse ehitusloa menetluse käigus kõigi kinnistul asuvate ehitiste vastavust kinnitatud projektile.”

Selle käigus ilmneb tema sõnul tihti, et aja jooksul on ilma lubadeta kinnistul asuvaid ehitisi laiendatud ja rekonstrueeritud – näiteks on välja ehitatud katuseaknad ja terrassid. Ette tuleb sedagi, et kinnistule on kerkinud mõni kuur või abihoone. Omaalgatuslikult seatakse sisse ka kaminaid. Paneelmajade puhul ehitatakse kinni rõdud. Noorte seas on aina menukamad avatud köökidega korterid. Köök vaid mõne sammu kaugusel elutoast – kõlab modernselt. Iseküsimus, kuidas see sinna tekkis.

Trahv kuni 32 000 eurot. Hallik-Jürgenstein nentis, et ümberplaneerimise käigus tehakse avasid kandeseintesse ja kandekonstruktsioonidesse, kuid lube ei vormistata. “Kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine on ehitise rekonstrueerimine, mis on ehitusseaduse järgi ehitamine ja eeldab ehitusloa olemasolu.”

Samuti on praktikas esinenud juhtumeid, kus taotletakse küll ehitusluba ja tööd tehakse loa aluseks oleva projekti järgi, kuid tööde lõpetamisel kasutusluba ei taotleta. “Sellisel juhul võib uut omanikku halva üllatusena tabada asjaolu, et tehtud töid pole vastu võetud ja kasutusluba väljastatud. Viimase puudumise eest vastutab ehitise uus omanik, keda võidakse omaniku kohustuste täitmata jätmise eest trahvida. Trahvi suurus on füüsilisel isikul kuni 1200 eurot ja juriidilisel isikul kuni 32 000 ­eurot,” selgitas Hallik- Jürgenstein.

Ebameeldivuste vältimiseks on ostmisel mõistlik pöörduda enne tehingu tegemist kohalikku omavalitsusse ja uurida, millised dokumendid ja load on olemas. Pooleliolevat ehitist soetades tuleb kindlasti müüjalt kaasa nõuda kogu dokumentatsioon, mis on kogutud müügihetkeni.

Joala rääkis, et tema senises praktikas pole dokumentatsiooni puudused ja kasutusloa puudumine õnneks ehitise lammutamiseni viinud, sest omanikud on eksimustest aru saanud ja vajalikud asjad korrastanud. Küll nenditakse hiljem, et lihtsam oleks olnud kohe ehitamisega alustades ka dokumente koguma hakata. “Korterelamute puhul juhiks veel tähelepanu asjaolule, et kui on võetud ehitusluba korteri ümberehituseks ja jäetakse taotlemata kasutusluba tehtud töödele, pole edaspidi kasutusluba tervel hoonel. Seda peaksid eriti hoolikalt jälgima korteriühistute juhid juba ümberehitustele kooskõlastusi andes.”

Ennekõike ohutus. Kinnisvaraga vähe kokku puutunud inimesel võib paratamatult tekkida küsimus, milleks kasutusluba ikkagi vaja on. Bürokraatia? Uus Maa Property Advisorsi varahaldusspetsialist Marina Roosimägi lausus, et kasutusluba on vaja tõestamaks, et valminud ehitis vastab nõuetele ja projektile ning seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. “Inimesele on esmatähtis, et hoone on ohutu ja püsiv,” lisas ta. Ta märkis, et puudumisel võivad varitseda erinevad ohud, mis võivad, kuid ei pruugi realiseeruda.

Näiteks see, et pank ei anna finantseeringut. “Hoone kasutamisel on oht, et ülalpidamiskulud on suuremad kui projektis või mõõtja poolt lubatud. Probleemid ehituskvaliteediga võivad seada ohtu hoone püsimise.” Roosimägi tõdes, et sageli jääb kasutusluba taotlemata laiskusest.

 

 

Seadustamata ehitis toob trahvi

Ebaseaduslikult ilma ehitusloata või ehitamise käiku dokumenteerimata püstitatud, rekonstrueeritud või laiendatud ehitise omanikul on ikkagi kohustus tõestada tehtud tööde vastavust kehtivatele õigusnormidele.Tagantjärele seadustamiseks tuleb mh tellida tehtud töödele teostusmõõdistused, kooskõlastused, ekspertiisid ja ülevaatused, teinekord ka avada konstruktsioone ja seejärel taotleda kasutusluba.kohalik omavalitsus võib ebaseadusliku ehitustegevuse ja ehitusloa puudumise puhul algatada väärteomenetluse ning määrata omanikule trahvi.

Tüüpilised loata ümberehitusedVäljaehitatud katuse­aknad ja terrassid.Krundile kerkinud kuur või abihoone.Elamusse sisse seatud kamin.Paneelmajades kinni ehitatud rõdud.Korteri ümberehitus avatud köögiga elutoaks.

Mida jälgida lisaks kasutusloale?

Täpne suurus Ostetava eluaseme ruutmeetrite arv, maja puhul ka krundi suurus. On tulnud ette sedagi, et alles notari juures lepingu sõlmimisel selgub tegelik suurus.

Täpne vanus Objekti ametliku kasutuselevõtmise aasta.

MaksedistsipliinKas korteriühistu liikmed tasuvad kommunaalmakseid korralikult? Palju võlglasi võib tekitada probleeme, äärmuslikul juhul võidakse terve kortermaja mõne teenuseta jätta.

LaenukoormusKas korteriühistu on laenu võtnud maja korrastamiseks? Kui on, siis kui suured on igakuised laenumaksed antud korteri osas?

ParkimineMillised on võimalused kortermaja ümbruses, kuidas need on jagatud majaelanike vahel?

Puitmaja seisukordKas on infot majaseene/majavammi kohta? Kas seda on üldse ­uuritud?

VastutusNotariaalses lepingus olgu kirjas kõik, milles ostja ja müüja omavahel kokku lepivad.Objekti üleandmisel tuleks kindlasti vormistada ka üleandmise-vastuvõtmise akt. Sellega läheb vastutus objekti eest müüjalt ostjale.Kirjas peaks olema kõik näidikute mõõdud, üle antavate võtmete arv, sisse jääva mööbli ja tehnika vastavus notariaalsele lepingule ning kõik muu, mis vajab täpsustamist või kinnitust.

 

 

 

Enamik eramuid on kasutusloata

Marit Raag, If Kindlustuse varakindlustuse tootejuhtKasutusloa puudumine ei ole meil kindlustuse sõlmimisel takistuseks, samuti ei sõltu sellest kindlustussumma. Põhjus on paradoksaalne: ehitusseadus sätestab, et kasutusluba on vajalik, kuid sellest hoolimata enamikul eramutest seda pole. Nii kindlustab ka If hooneid, millel puudub kasutusluba, aga on nõutud ehitusluba. Lisaks on erinevad ohutusnõuded, mida tuleks järgida, nagu näiteks kütte-, elektri- ja tehnosüsteemid peavad olema projekteeritud, ehitatud ja paigaldatud nõuetekohaselt ja nõuete puudumisel nii, et nende kasutamine ja hooldamine oleks ohutu.Ka ehitusloata on soovitud elamuid kindlustada, kuid sellisel juhul on vajalik täpsem selgitus, miks luba ei ole ning millal on võimalik see vormistada. Üldiselt ei taheta kindlustada ebaseaduslikke ehk ehitusloata hooneid, kuna kahju korral pole seaduslikku võimalust hoonet taastada.

Buumiaja skeem nüüdki kasutusel

Vilja Holzberg, Domus kinnisvara hindaja/maaklerKasutusloata majade hulk on veel suur, sest ehitusloata püstitatud majadele lisanduvad need, mis on halvasti ehitatud ja millele ei saa kasutusluba anda. Buumiaja ehitusstandardi tõttu on veel aastaid hiljem palju maju, mille ohutus pole tagatud ja milles elamine on seetõttu seaduse rikkumine. Kui arendajal on õnnestunud korterid varakult maha müüa, pole kasutusloa puudumine enam tema mure, sest loa peavad hankima korteriomanikud. Sama äriskeemi kasutatakse nüüdki, sest kasutusloata kinnisvara müümine pole keelatud.

Pank teavitab ostjat riskidest

Triin Messimas, SEB eraisikute suuna arendusjuhtKodulaenu taotlejate puhul kontrollitakse ehitiste (ka tagatise) andmeid kinnistusraamatust ja ehitusregistrist. Just pank võib olla see, kes ­aitab õigel hetkel hädapidurit vajutada. Meie eesmärk on teavitada laenutaotlejat võimaliku ebaseadusliku või isegi ohtliku ehitise omandamise riskist. Kuna ehitise omanik vastutab kõigi puuduste eest ja enamasti saab omanik ka puudused kõrvaldada (nt taotleda registriandmete korrastamist), on kinnisvara ostjale väga kasulik, kui ta palub objekti senisel omanikul puudused kõrvaldada juba enne ostu-müügilepingu sõlmimist.Ehitusloata ei saa, kuid kasutusloa puudumisel on pank valmis teatud tingimustel ootama. Kui kasutusluba pole, kuid selle puudumise põhjus, taotlemise tingimused ja loa saamise võimalik tähtaeg on kohalikus omavalitsuses välja selgitatud, võivad laenusaaja ja pank kasutusloa hilisema esitamise kohustuse kokku leppida laenulepingus. See puudutab ka olukorda, kui ostetava elamispinna rekonstrueerimine on alles pooleli ja tööde valmimine sõltub laenutaotlejast. Ka siis lepitakse kasutusloa hilisem esitamine kokku laenulepingus.

 

 

 

www.kinnistusraamat.rik.eeKinnistusraamatust saab vaadata, kes on kinnisasja omanik, millega see on koormatud (nt hüpoteegid, kasutusõigused), mis on maa sihtotstarve jms.

www.ehr.eeEhitisregistrist saab vaadata, millised ehitised asuvad sellel aadressil, kui suur on ehitisealune pind, milliseid lube on väljastatud, mis materjalidest on maja ehitatud, mis tehnosüsteemid on olemas (elekter, küte, vesi jne), energiamärgise olemasolu.

www.riigiteataja.eeEhitusseadus