Maakleriga tehingut ei tee, aga tasu tuleb talle maksta

Värske riigikohtu lahend maakleritasude üle paneb kinnisvarafirmad oma lepingute sõlmimise tavad üle vaatama, kirjutab 14. märtsil ilmuv Äripäeva ajakiri Kinnisvara.

2011. aasta jaanuarikuus esitas kinnisvarafirma Pride Grupp hagi oma kliendi Paul Priit Lukka vastu, kuna klient keeldus maakleritasu maksmast, sest ostis kinnistu läbi teise maakleri. Möödunud aasta novembris leidis Riigikohtu tsiviilkolleegium, et maakleri tasunõue võib olla põhjendatud isegi juhul, kui lepingu sõlmimisele ainult osutatakse.

Algus tundus paljutõotav. 2009. aastal pöördus klient Pride Grupi maakleri poole, et maakler tutvustaks talle tema vahendusmüügis olevaid objekte. Maakler tutvustas ostjale kinnistut, mis oli sundmüügis. Kuna ostjale pakkus antud kinnistu huvi, sõlmisid ostja ja maakler esialgu suulise kokkuleppe, mis vormistati 2010. aasta alguses kirjaliku maaklerilepinguna. Kokkuleppe sõlmimisel kinnitas maakler ostjale, et sundmüügis oleva kinnistu puhul on maakleril olemas nõusolekud nii pankrotis oleva kinnistu müüjalt Irina Kaserskayalt kui ka võlausaldajalt Konstantin Poroshinilt, kelle kasuks oli kinnistu koormatud.

Tehing teise firmaga. Kaks nädalat pärast maaklerilepingu sõlmimist läks sundmüügis oleva kinnistu omandiõigus võlgnevuse katteks üle uuele omanikule Konstantin Poroshinile. Uus omanik pani kinnistu omakorda müüki, sõlmides maaklerilepingu Uus Maa kinnisvarabürooga. Lõpuks ostis ostja Paul Priit Lukka  kinnistu uuelt omanikult Uus Maa kinnisvarabüroo vahendusel, kuigi oli eelnevalt sõlminud maaklerilepingu firmaga, kes talle kinnistut esmakordselt tutvustas. Kuna klient ostis kinnistu läbi teise kinnisvarabüroo, jäi Pride Grupiil maakleri teenustasu saamata, mille peale pöörduti kohtusse. Saamata jäänud tasu küündis üle 7400 euro ning viivis üle tuhande euro.

Maakler tutvustas objekti. Maakler põhjendas nõuet asjaoluga, et maakler oli see, kes esitas ostjale kinnistu andmed ning ostja sõlmis selle tagajärjel kinnistu omandamiseks lepingu. Seega on maaklerilepingu ja kinnistu omandamise vahel seos. Maakler selgitas, et otsis ostja poolt ette nähtud tingimustega kinnistu, tegi kinnistu kohta analüüsi, esitles kinnistut ostjale, pidas läbirääkimisi omaniku ja võlausaldajaga ning tegi endast kõik oleneva kinnistu müümiseks. Seega täitis maakler lepingust tulenevaid kohustusi ning tasu saamine selle eest on põhjendatud.

Kohus: leping kehtib. Nõude peale esitas ostja vastu avalduse maaklerilepingu tühisuse kohta, kuna olevat sõlminud maaklerilepingu pettuse mõjul. Ostja selgitas, et maakleril ei olnud isegi õigust kinnistut müügiks pakkuda, kuna tal puudus kinnistu omaniku kirjalik nõusolek ning maakler varjas seda ostja eest. Kohus leidis, et lepingu tühistamiseks ei ole alust ning leping kehtib, kuna maaklerilepingu sõlmimisel ei olnud maakler teadlik, et tal puudub õigus kinnistu müüki vahendada ning ei eksitanud kostjat teadlikult.

Advokaadid: teenus pole alati vahendamine. Lisaks selgitas Riigikohus, et vastavalt võlaõigusseadusele võib maakleri kohustus vahendustasu saamiseks piirduda ka üksnes sellega, et maakler viitab potentsiaalsele ostjale.

Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid partneri ja vandeadvokaadi Pille Pettai teatel on otsuses meelde tuletatud, et maakleriteenuse sisu ei pea alati olema vahendamine. Teenus võib piirduda ka lepingu sõlmimisele osutamisega. "See säte on võlaõigusseaduses olnud alguses peale, Riigikohus on sellele lihtsalt tähelepanu juhtinud," lisas Pettai. Tema sõnul on praktikas kõige enam küsimusi tekitav lepingu sõlmimisele osutamise ja lepingu sõlmimise vahendamise eristamine. Lepingu sõlmimisele osutamine on seaduse järgi lepingu sõlmimise võimaluse äranäitamine.

Samuti tõi Pettai välja, et Riigikohus on otsuses märkinud, et lepingus on omakorda võimalik lahti kirjutada, mida pooled loevad osutamiseks ja vahendamiseks ning kokku leppida, millised on tasunõude eeldused. Lisaks on Riigikohus leidnud, et tasunõude eeldused loetakse lepingu põhiliseks esemeks, mida ei saa pidada tüüptingimuseks ega tühiseks.

Kohtulahendiga saab tutvuda Riigikohtu veebiküljel: http://bit.ly/1fmHDPv

 

Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid partneri ja vandeadvokaadi Pille Pettai sõnul tuleneb lahendist ka tõsiasi, et kõik taandub konkreetsele lepingule, asjaoludele ning asjaolude tõendamisele, mistõttu ühtset käitumisretsepti ei ole.

Nii on näiteks Riigikohus märkinud, et mitte igasugune osutamine ei pruugi olla tasu sissenõutavaks muutumise aluseks. Näiteks kui maakleril ei ole olnud tehinguni jõudmiseks üldse mingit rolli või roll on olnud minimaalne. Pettai usub, et antud lahend annab pigem juhiseid selleks, et kinnisvarabüroo ja klient peaksid lepinguga selgemalt määratlema, millised on maakleri kohustused ja millal peab klient arvestama maakleritasu maksmisega.

Kuigi Riigikohus leidis, et maakleril on õigus oma tasule, saadeti asi uuesti  ringkonnakohtule läbivaatuseks ehk tegelikult on käesolev juhtum veel pooleli. Küll aga annab see juhiseid juba nii klientidele kui kinnisvarafirmadele.

 

Kasutame lahendit koolitamiselKarmo Karelson, RE/MAX Central maakler

Leping üksi ei tee tehinguid, vaid inimesed ning nende vaheline suhtlemine ja info jagamine. Konkreetse juhtumi teevad keeruliseks lepingu kehtivusel muutunud asjaolud. Bürood peaksid silmas pidama tihedamat suhtlemist erinevate osapooltega, et ei tekiks üksteisest möödarääkimist. Bürood peaksid rõhutama protsesside ja tingimuste selgitamist enne ja ka pärast lepingu sõlmimist, eriti siis, kui on näha, et asjaolud võivad muutuda või kliendiga pole saavutatud ühine arusaam. Kliendid omalt poolt võiksid julgelt küsida, kui midagi arusaamatuks jääb, ning teavitada teenusepakkujat muutunud asjaoludest.

Ei näe, et midagi otseselt muutub, kuna lepingute sõlmimine büroode töös on iseenesestmõistetav. Küll väärib see kohtulahend meie büroos tutvustamist, eelkõige koolitusena uutele maakleritele, et ei tekiks sarnaseid olukordi.

Eriarvamused tekivad tavaliselt teenusepakkuja liiga pealiskaudsel suhtumisel. Lepingu osapooled on eluasemeturul valdavalt eraisikud, kes ei pöördu kohtusse kas teadmatusest või soovist mitte riskida lisakohustustega. Seetõttu on kohtusse pöördumine harv nähtus. Teadmatuse trend on aga üldiselt vähenev ning inimeste teadlikkus oma õigustest tõuseb iga päevaga. Vaidluste ja arusaamatuste tekkimine on mõningatel juhtudel siiski reaalne elu ning kokkulepete saavutamine ei pruugi alati ilma kohtuta õnnestuda.

Saadud teenuse eest tuleb tasudaJaanus Laugus, Uus Maa partner ja juhatuse esimees

Kinnisvarabürood saavad sellest lahendist oodatud õiguskindluse. Kui maaklerteenus on pakutud, siis tuleb vahendusteenuse tellijal ka selle eest tasuda. Eriarvamusi maakleri teenustasude osas klientidega väga tihti ei esine. 99% klientidest mõistavad, et maaklerteenus on tasuline.

Siiski tuleb kohtuvaidlusi ikka ette. Näiteks tekitab vaidlusi olukord, kui on sõlmitud suuline maaklerleping. Siis võib juhtuda, et teenuse sisu ja tellija ootused ei lähe kokku. Uus Maa esindab kliente vaid kirjaliku maaklerlepingu alusel, kus on täpselt reguleeritud, millal tasu peab maksma ja milline on pakutava teenuse sisu. Seetõttu esineb meil vaidlusi väga harva.

Kõik oluline lepi kokku kirjalikultRando Vanaveski, Domus Kinnisvara Põhja-Eesti regiooni juht

Usun, et kõnealune kohtuotsus ei muuda turul väljakujunenud tasustamise põhimõtteid, vaid täpsustab lihtsalt mõningaid nüansse kokkulepete sõlmimisel ja täitmisel. Antud kohtuvaidlus näitab taaskord kirjalike kokkulepete olulisust. Korrektselt vormistatud kokkulepped on mõlema poole (nii maakleri kui ka kliendi) huvides ning aitavad vältida hilisemaid arusaamatusi.

Riigikohtu otsuse tulemusena vaatavad mõned bürood tõenäoliselt üle oma lepingute sõlmimise korra ja lepingute sisu. Meie tasu arvestamise ja selgitamise alused on selged, lihtsad ja läbipaistvad ning seetõttu muutmist ei vaja. Samuti püüame alati klientidega ka lepingud sisuliselt läbi arutada. Teenustasude osas hilisemaid eriarvamusi esineb meie kogemuse kohaselt väga harva, võib-olla 2-3 juhtumit tuhandest. Loomulikult on ka ettevõtteid, kelle jaoks kohtuvaidlused klientidega on tavapärane praktika.

Bürood juba arvestavadTõnis Rüütel, Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor

See kohtulahend on heaks suuniseks nii kliendile kui kinnisvarabüroole oma tegevuse ja arusaamade korrastamiseks lepingute sõlmimisel. Kuna elulised asjaolud on igal korral erinevad, ongi oluline, et klient ja maakler lepivad kõiges olulises kokku korrektses lepingus, et ära hoida ajakulukate vaidluste tekkimist. See lahend on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liikmetele teada ning kindlasti on kinnisvarabürood neid suuniseid oma tegevuses juba arvesse võtnud.

Sisaldab üldjuhul osutatud teenust, kuhu ei kuulu tehinguga kaasnevad kulud. Tasutakse eelkõige selle eest, et maakler suudab kinnisvara müüja ja ostja omavahel kokku viia. 

 Müügi puhul sisalduvad teenuses:

- pildistamine;

- presenteerimine;

- ostjale tutvustamine;

- müügimaterjalid;

- hinnaläbirääkimiste pidamine;

- tehingu ettevalmistamine;

Ostu puhul sisalduvad teenuses:

- kriteeriumitele vastavate objektide otsimine;

- nende kohta info kogumine;

- dokumentatsiooni korrasoleku kontrollimine;

- objekti ülevaatuste ja kontrollide korraldamine;

- ostja esindamine hinnaläbirääkimistel.

- Kui müüja esindajana on maakleri ülesanne müüa objekt võimalikult kõrge hinnaga, siis ostja esindamisel peab maakler esindama ostja huvisid ning tagama, et ostja ebasoodsat ostu ei teeks.

- Maakleritasu lepitakse kokku enne lepingu allkirjastamist ning fikseeritakse lepingus. Ostu- ja müügitehingute puhul lepitakse vahendustasu üldjuhul kokku protsendina müügihinnast või fikseeritud summana. Üürimise puhul on vahendustasu suurus reeglina ühe kuu üürisumma.

- Ostjal on võimalus leppida kokku maakleriga teenuse tasumise osas kohe alguses selliselt, et tema tasub osutatud teenuse eest. Valdavalt tasub teenuse eest siiski müüja.

- Siiski puuduvad ostukliendi esindamisel tihtipeale lepingud ning ostjat esindav maakler lepib vahendustasu jagamise ja tasumise kokku müüjat esindava maakleriga või müüjaga ise.

- Kui kokkuleppele ei jõuta, siis teavitab maakler sellest ostjat, kui tekib vajadus esitada teenusarve ostja poolele.

 

14. märtsil ilmuv ajakiri Kinnisvara kirjutab lisaks maakleritasudele, mis on muutunud äripindade üürilepingute sõlmimisel, miks väikeste korterite raju hinnatõus pikalt kesta ei saa ning mis nippe jagab kasvamiseks kiirelt käivet ja kasumit kasvatanud kinnisvaragasell.