Uudised
Ainult tellijale

Advokaat: hästi tehtud ehituse töövõtulepingut ei pea seifist välja võtmagi

“Head ehituslepingut ei pea seifist kordagi välja võtma,” teatas mulle enam kui 30aastase kogemusega ehitusfirma juht, kui küsisin, milline on hea töövõtuleping ehitussektoris, kirjutab Derling Primuse vandeadvokaat Margo Lemetti Äripäeva erilehes Ehitusõigus ja kinnisvara.

Kogenud ehitusfirma juhi vastus oli ootamatu, kuid igati loogiline. Kui tellija ja töövõtja on sõlminud lepingu läbimõeldult, on tulemusele orienteeritud ja arvestavad teineteise huvidega, mille hulka kuulub ka töövõtjale tehtud töö eest mõistliku kasumiga tasu maksmine, siis peaks töövõtt kulgema ilma lepingu teksti lugemata, rääkimata selle lugemisest juristi abil.

Vanaaegne seif.  Foto: Meeli Küttim

Järgnevalt neli soovitust vaidlustevaba lepingulise suhte loomiseks.

1. Tellija ja töövõtja olgu oma ala asjatundjad

Ehitajalt eeldatakse lisaks erialasele professionaalsusele sageli ka sarnaste ehitustööde varasemat kogemust. Niisamuti peaks tellija omama kogemusi ehitustööde tellimiseks ja ehitajaga suhtlemiseks. Kui tellijal endal vastav oskus puudub, tuleks see teenusena sisse osta.

Seejuures tuleb arvestada, et omanikujärelevalve olemasolu ei asenda tellija pädevuste vajadust. Kogenematu tellija korral tuleks töövõtjal tõsiselt kaaluda, kas on mõtet lepingut sõlmida, ja kui soov siiski sõlmida, siis tuleks arvestada tellija esindaja ebakompetentsusest tulenevate riskide ja lisanduvate kuludega. Ehitusvaidluse sagedaseks põhjuseks ongi lepingupoolte totaalselt erinev arusaam ehitusprotsessist, selle kulgemisest, protsessi raames tõusetuvate küsimuste lahendamisest ja võimalustest.

Margo Lemetti, Derling Primuse vandeadvokaat

Kogenematu tellija korral tuleks töövõtjal tõsiselt kaaluda, kas on mõtet lepingut sõlmida, ja kui soov siiski sõlmida, siis tuleks arvestada tellija esindaja ebakompetentsusest tulenevate riskide ja lisanduvate kuludega. Ehitusvaidluse sagedaseks põhjuseks ongi lepingupoolte totaalselt erinev arusaam ehitusprotsessist.

Kui ehitaja jaoks on ehitamine igapäevatöö, siis kogenematu tellija jaoks uue maailma avastamine, mis sageli kujuneb enesetõestuseks. Nii ei ole praktikas harvad juhtumid, kui töövõtja peab korduvalt tellijale tõestama, et betoonil on paratamatu kuivamisaeg, palkmaja palkidesse tekkivad lõhed on puidu tavapärane omadus, et hoone vihmaveerenne tuleb omanikul ka garantiiajal puhastada või et radiaatorite termoregulaatorid kohanduvad ise temperatuuri muutustega.

2. Selgus töövõtu sisus ja tulemuses

Viimasel ajal minnakse liiga kergekäeliselt ehitushankesse ja lepingusse puuduliku projektlahendusega. Tellija soovib panna seejuures kõik riskid töövõtjale ja eeldab, et kokkulepitud hinnaga peab töövõtja tegema kõik tööd parimal võimalikul viisil. Reaalsus on aga teine, sest ehitaja ettenägemisvõimel on siiski piirid ja algselt prognoositud maht suureneb sageli töö käigus. Kui töövõtja peab hoone rekonstrueerimistööde käigus ilmnenud asjaolude tõttu muutma põhiprojektis toodud lahendusi ja arvestama seetõttu päästeameti või muinsuskaitse kõrgendatud nõudmistega, siis kas see on ikka risk, mida tal tuli ette näha? Enamiku tellijate arvates jah, töövõtja seisukohalt mitte. Nii ongi töövõtu sisu, tähtaja ja hinna tasakaal rikutud ning vaidlus garanteeritud.

Riigikohus on lahendis nr 2-15-15662 selgitanud, et tellija enda kanda peaksid jääma tellija valedest lähteandmetest tulenevad lisakulutused ja kui tellija on töövõtjale andnud valed andmed või andmete puudulikkus on võimalik avastada alles ehitamise käigus, siis ei saa eeldada, et sellest tulenevat hinnariski kannaks töövõtja. Üldjuhul tuleb lähtuda sellest, et eelarve tegemisel võtab töövõtja aluseks tellija antud andmed. Lisaks sedastas kohus, et ainuüksi sellest, et töövõtjal oli võimalus objektiga tutvuda, ei saa järeldada, et hageja oleks pidanud kahtlema hankedokumentides esitatud asjaolude tõele vastavuses.

3. Maksetähtaeg ja trahv tasakaalu

Tasuta tööd ei soovi ükski töövõtja teha. Tehtud töö eest kasumi teenimine on töövõtja peamine eesmärk. Kui see võimalus tellija poolt erinevate leppetrahvide rakendamisega või küsitavate nõudmistega ära nullitakse, siis on vaidlused paratamatud. Tasakaalus olevaks ei saa pidada lepingut, mille kohaselt nõutakse vähest või olematut vara omava tellija poolt ehituse töövõtjalt koheselt 10%-list täitmistagatist pangagarantii näol, kuid aksepteeritud tööde eest tasumine toimub 90päevase maksetähtajaga, kusjuures igakuise akti aktsepteerimiseks on tellijal 15 päeva aega ning lõppmakse suuruseks on vähemalt 10%.

Margo Lemetti  Foto: Derling Primus
Margo Lemetti, Derling Primuse vandeadvokaat

Ehitusettevõtja ei pea olema tellijat finantseeriv isik, rääkimata sellest, et töövõtja tasunõue ei ole tagatud.

Need ei ole mõistlikud tingimused, sest ehitusettevõtja ei pea olema tellijat finantseeriv isik, rääkimata sellest, et töövõtja tasunõue ei ole tagatud. Sõlmitakse ka lepinguid, kus on võimalus leppetrahve ja kahjuhüvitisi lõppmaksest kinni pidada, kusjuures töövõtja suhtes rakendatavaks leppetrahviks on 0,1% arvutatuna lepingu kogumaksumusest, kui samas tellija maksekohustuse täitmisega viivituse sanktsiooniks on heal juhul sama protsendimäär, kuid seda arvestatakse tasumisega viivitatud summalt. Ka sellist praktikat ei saa pidada aktsepteeritavaks.

Riigikohus on oma praktikas pidanud ebamõistlikke lepingutingimusi tühiseks, eriti kui töövõtjat liigselt koormavad tingimused on riigihanke raames sõlmitud lepingus. Riigikohus osundas, et vaidluse korral tuleb kohtul omal algatusel kontrollida, ega leping või muud dokumentidest tulenevad nõudmised (nt tehniline kirjeldus) töövõtjat ebamõistlikult ei kahjusta, ja kui kahjustab, siis on see tingimus tühine. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest. Vältimaks lepingu tasakaalu vaidlusi, on soovitav kasutada suhete reguleerimiseks näiteks ehituse töövõtu üldiseid tingimusi (ETÜT) või suuremahuliste objektide puhul FIDIC-lepinguid, mis arvestavad mõlema huve.

4. Probleeme tuleb lahendada kiirelt

Viimaks tuleks arvestada tõusetuvate probleemide kiire lahendamise vajalikkust. Töövõtjad kahjuks väldivad lepingueelsete läbirääkimiste käigus tellija poolt ettepandud lepingutingimuste kritiseerimist. Hankemenetluste korral tuleb aga arvestada, et pärast lepingu allkirjastamist ei ole lepingu muutmine või sellest taganemine üldjuhul võimalik. Praktikas kohtab sageli ka juhtumeid, kus tellijad lasevad töövõtjal töö teostamisega edeneda olukorras, kus tehniline lahendus vajaks täpsustamist. Asjatute kulude lisandumine ja võimalik vaidlus on sellises olukorras paratamatu.

9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.

Hetkel kuum