Laenu tagab vaid objekti turuväärtuse eksperthinnang

Kõigepealt tuleb kinnisvara hindajale kirjeldada lühidalt hinnatavat objekti (asukoht, objekti tüüp jne), see aitab spetsialistil määrata objekti hindamiseks vajalikku aega ja töö võimalikku eripära. Kliendil tuleb välja selgitada eksperthinnangu koostamiseks vajalike dokumentide loetelu.

Elukondliku kinnisvara puhul on vajalikud eramu ja selle juurde kuuluva krundi tehnilisi näitajaid kajastavad joonised ja projekt, korteri puhul piisab hooneregistri tõendist. Kinnistatud objektide puhul on hea, kui hindajal on kasutada kinnistusraamatu registriosa väljavõtte koopia. Eksperthinnangu jõudmist laenuhalduri lauale kiirendab elektrooniliselt edastava hindamisteenuse tellimine. Selle kohta saab infot hindajalt või laenuhaldurilt.

Sageli kerkivad kliendi ja hindaja vahel erimeelsused seoses kasutatavate mõistete erineva tõlgendamisega. Kinnisvara (mitte ainult kinnistud, koos oluliste osadega, vaid kinnisvara selle üldisemas tähenduses) kätkeb endas mitmeid väärtusi. Krediidiasutused tunnistavad laenu tagatisena panditava kinnisvara turuväärtust. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingusse (EKHÜ) kuuluvad hindajad koostavad oma eksperthinnangud lähtudes rahvusvahelistest hindamisstandarditest (IVS). Nimetatud eeskirjad ei defineeri mõistet kinnisvara kiirmüügihind või kiirmüügi väärtust, seega ei saa IVSi järgival kinnisvara hindajal olla koostatud töö tulemuseks vara kiirmüügiväärtus, samas aga võib juhtuda, et ta soovib seda siiski määrata.

Märksa tõsisem konflikt võib esile kerkida siis, kui klient ei aktsepteeri hinnangu koostajate arvamust ning seab hindamistulemuse kahtluse alla. Enamasti on see tingitud olukorrast, kus klient tahab näha hinnangus oma kinnisvara ehituslikku väärtust ? ta on täpselt välja arvestanud, kui palju on ta näiteks uue eramu rajamisse kulutanud. Objekti turuväärtust hinnates ei peeta aga silmas niivõrd kinnisvara füüsilist staatust kui seda, kuidas aktsepteerib turunõudlus tehtud kulutusi. Turuväärtuse määramisel tuginetakse ajaloolistele ostu-müügitehingutele, mitte ehituslikele eelarvetele.

Tõsi, kinnisvara hindajalt on võimalik tellida ka vara jääkasendusmaksumust käsitlev eksperthinnang, kus arvestatakse maa jooksva kasutuse turuväärtust, millele liidetakse asendus- või taastamiskulud, millest on lahutatud füüsiline ja moraalne kulum (st arvestatakse üsna täpselt ehituslike kuludega). Kuid see hindamistulemus ei sobi laenu tagatiseks.

Praegu valitseb elamispindade turul ostubuum. Nõudlus ületab pakkumist ja seetõttu on toimunud kiire hinnatõus. Hinnatõusule aitavad kaasa ka soodsad laenutingimused, paljudele ostjatele oluline eelkõige igakuise tagasimakse suurus, vähem pööratakse tähelepanu laenuperioodi pikkusele. Sageli toimuvad tehingud seetõttu põhjendamatult kõrgete hindadega.

Et vältida uisapäisa tehtud otsustega kaasnevaid vigu, on vajalik ostja või müüja konsulteerimine ostu-müügitehingu objektiks oleva elamu või korteri turuväärtuse osas, seda soovitavalt kohapeal.

Erapooletust firmast pärineva sõltumatu hindaja konsultatsioon võib olla ka suuline, see ei maksa palju ja on osa objekti tehingujärgsest hindamisest (ülevaatus).

Autor: Tõnu Luts