Arendajad-haldurid tegutsevad kortereid pakkudes käsikäes

Tallinnas ning selle lähiümbruses tegutsevatel kinnisvaraarendajatel on lisaks ehitusfirmadele ka haldusfirmad, millele nad heameelega maja haldamise usaldavad. Nii kindlustavad firmad edaspidi kogu tulu ühte kohta mineku.

Hea näitena võib tuua Lasnamäe külje alla Valgele tänavale ehitatud kortermajad, kus YIT on nii ehitaja, arendaja kui ka haldaja koos nüüdseks endise tütarfirma FKSM Haldusega. Hiljuti müüs YIT oma haldusfirma Arkaadia Kapitalile.

Valge tänava majja ostis korteri YIT jurist Rauno Raav, kes on ka korteriühistu juhatuse esimees. Tema sõnul polnud haldusfirma puhul erilist valikut. FSKM Haldus oli pikka aega YIT koostööpartner. Juristina leiab Raav, et haldusfirma olemasolu enne elanike sissekolimist on igati vajalik, muidu võib arendaja jänni jääda. Elanikuna arvab ta aga, et leiduks ka soodsam teenusepakkuja. ?Üsna kõrged kulud on, üsna lai teenustepakett,? räägib ta, kaheldes kas nn täispaketti majadel vaja läheb.

Oma 97ruutmeetrise korteri eest maksab Raav haldustasu 3,5 krooni ruutmeetri eest, mis teeb kuus 338 krooni. Sellele kulule lisandub veel mitmeid, mida FKSM Halduse palgatud hooldusfirma on esitanud.

Augustis maksis Raav kokku 2600 krooni. ?Rahakotti jätab see augu,? sõnab ta. Mida määratud haldusfirmaga peale hakata, ei oska Raav veel öelda, kuna ühistut seob firmaga tähtajaline leping. Ennetähtaegsest lõpetamisest tuleb kuus kuud ette teatada või trahvi maksta. Reeglina sõlmitakse leping kaheks aastaks, mil kestab maja garantiiaeg.

Miks halduslepingud tähtajalised on, oskab seletada Ober-Haus Kinnisvara juht Hindrek Leppsalu. ?Marginaalid on täna nii madalad, selleks, et kedagi haldama saada, peaks leping miinimum üks aasta kestma,? räägib ta. Keegi tema sõnul kaheks kuuks haldama ei tule. Seepärast on elanikud haldusfirmaga mõnda aega seotud, ükskõik, kui kallis on teenus.

SRV Kinnisvara juht Alvar Ild lisab, et kuna ehituse ajal on arendaja maja ainuomanik või koos ühe-kahe elanikuga, siis on tema kohus ühistu moodustada ja haldaja leida. Esimesena vaadatakse oma tütarfirma poole, kellega ollakse harjunud koostööd tegema. Konkurss haldaja leidmiseks korraldatakse mõnikord ainult selleks, et teada, millist hinda oma tütrelt küsida.

?Mõnes kohas on olnud probleeme, et inimesed on võtnud oma firma ja hakanud neile lihtsalt võlgu jääma,? seletab Arco Investeeringute juht Veiko Pedosk. See on tema sõnul põhjus, miks teiste poole eriti ei pöörduta.

Nii said ka Tallinnas Siidisaba tänava uued majad endale haldajaks ehitajaga seotud Facio Halduse.

Tegevdirektor Toivo Lillepõllu sõnul leidis arendaja Gruss Invest OÜ, et kuna Facio Ehitus maju ehitas, võiks ta ka haldust teha. Lillepõld elab ise ühes Siidisaba majas. ?Kahtlemata olen seotud, aga leping on täpselt samasugune,? sõnab ta, täpsustades, et tema ega teiste elanike vahel erinevusi pole. Suurtest halduskuludest ei tasu tema sõnul seal rääkida. ?Facio Haldus ei tegutse petuskeemidega, vaid tõelise haldusega. Oleme teinud soodsad lepingud, sama hind kehtib aastani 2007,? kinnitab Lillepõld.

Pelgalt kokkusattumus pole ka see, et osa Koger Kinnisvara arendatud projekte läheb MajaVara OÜ-le. Ettevõte kuulub Kogeri-nimeliste äride omaniku Andres Kogeri pojale Kaarlile. Arvan, et see on loomulik. Pere värk ju,? lausub Andres Koger selle kohta. MajaVara hallata on näiteks 26 korteriga maja Tallinnas Sõpruse pst 159b, Kadaka tee kortermajad sadakonna koduga, samuti Joa tänava kortermaja, majad Jüris.

22aastane Kaarel ise elab Juhkentali tänava uues kortermajas, mille ta isa firma ehitas ja millel haldajat pole, ta teeb selle töö ise palgalise juhatuse liikmena.

Koger sõnas, et rikkaks haldusäriga ei ole saanud, kuid ülikooli- ja elamisraha on ta kaheaastase tööga ise teeninud. ?Alguses oli raske juht olla,? sõnab ta. Kõige rohkem meeldib talle selle töö juures töö inimestega.

Kinnisvaraarendajad ja -vahendajad väidavad, et seotud haldusfirmasid ei kasutata raha teenimise eesmärgil.

?See ei ole probleemiks, pigem kui arendusobjektid tulid, siis üritati lepingud panna kasumit teenima,? sõnab Uus Maa Kinnisvara juht Jaanus Laugus. Siiski tõdeb ka tema, et kui nende büroost küsitakse, siis soovitatakse ikkagi Uusmaa Haldust.

Intervjuu YIT Ehituse haldusjuhi Aare Udrasega.

YIT kasutas pea alati FKSM Haldust, mis oli veel hiljuti YITga seotud. Tekib küsimus, kas tütarfirma kasutamine on majaelanike huvides? FKSM Haldus ja YIT Ehitus on kokku leppinud pikaajalises koostöös YIT Ehituse arendatava kinnisvara haldamise osas. Mõlemad ettevõtted on kontsentreerinud oma tähelepanu põhitegevusele. Olen nõus ka kartusega, et halduse ja arenduse samade omanike korral on teoreetiliselt huvide konflikt olemas, kuid seda vaid arendaja või haldaja pahatahtliku käitumise korral. YIT Ehituse ja FKSM Halduse puhul on pahatahtlikkus välistatud.

Ehk on mõni teine firma, kes pakub teenust odavamalt ning kellest oleks elanikele rohkem kasu? Elanikele on kasu ikka vaid haldajast, kes saab teenuse osutamisega hakkama nii täna kui ka tulevikus. Kindlasti ja alati on olemas teenuseosutaja, kes on odavast veel odavam. Inimesed mõtlevad kahjuks kinnisvara soetades vaid hetkekuludele, mitte pikaajalises perspektiivis.

Olen kuulnud, et määrates haldajaks arendajale kuuluva ettevõtte, ei tähenda see, et selle pealt teenida tahetakse. Siiski läheb ju raha lõppkokkuvõttes ikka ühte firmasse? Üldiselt on arendajal soov luua ostja jaoks lisaväärtusi, jäädes seeläbi lisaks ehitusgarantiile ostjatega seotuks. Kinnisvara haldustegevus on hetkel siiski madala tootlikkusega äri. Arendajale, tegelikult ka ostjatele, on oluline, et pärast objekti valmimist oleks haldusettevõte suuteline objekti ekspluatatsiooni täielikult korraldama.

Miks siis ikkagi Valge tn majade elanikud oma haldusfirmaga rahul ei ole? Minu käsutuses olevate andmete kohaselt ei saa küll väita, et Valge tänava inimesed poleks FKSM Halduse teenusega rahul, kindlasti ei saa paari inimese rahulolematusest teha üldistust. Paraku on ikka nii, et päris 100% inimestest lihtsalt pole ühel meelel. Rahulolevad inimesed hoiavad tavaliselt tagaplaanile ja tegelevad oma põhitegevusega.

Autor: Gert D. Hankewitz