Riigi Kinnisvara AS - peata peremees

RKASi teema kütab jälle kirgi, paraku taandub enamik seisukohti poliitilisele poriloopimisele. Kõlama on jäänud väide, et RKAS ei ole täitnud talle pandud eesmärke - mis on RKASi eesmärgid? Ettevõtte kodulehelt saab lugeda, et RKAS loodi riigi kinnisvara senisest tõhusamaks haldamiseks, põhitegevus on kinnisvarahaldus ja -arendus. Lihtne. Arendus on tulusaim tegevus kinnisvaraturul. Suur raha tekitabki pahandusi, mis võivad lõppeda peade lendamisega. Kuid kinnisvara majandamise seisukohast on oluline hoopis vara heaperemehelik haldamine.

Meil valitseb arusaam haldamisest kui tehniliste tegevuste kompleksist. Arenenud riikides on viimasel aastakümnel esile kerkinud ettevõtte kinnisvara majandamise (juhtimise) kontseptsioon (CREM - corporate real estate management), mille põhimõtetest saaks lähtuda ka riigi kinnisvara haldamisel, on ju siingi peaeesmärgiks tegevuse efektiivsus. CREM on kinnisvaraportfelli haldamine, orienteerides portfelli ja teenused ettevõtte põhitegevusala vajadustele, et saavutada maksimaalne lisaväärtus põhitegevusele. Kinnisvarahaldus tehnilises mõttes on alati olnud oluline komponent ettevõtte eesmärkide saavutamisel, kulude kokkuhoidu silmas pidades. Järjest rohkem on hakatud tähtsustama varade haldamise strateegilist aspekti. Jõuamegi põhiküsimuse juurde - kinnisvarastrateegia! Kui see on paigas, siis on ka teada, mida hallata ja mida arendada, laiemalt - kuhu investeerida? Tänane tegevus on juhuslik, RKAS on juhtnöörideta peremees. Pakutud on ka Riigi Kinnisvaraameti kui alternatiivi loomist, kuid kuni strateegilised eesmärgid on määratlemata, ei aita meid ka uus struktuur.

Riigikontroll on sarnast käsitlust ammu mõistnud ja viidanud vajadusele kujundada riigi kinnisvarapoliitika ja määratleda RKASi strateegilised eesmärgid (RK aruanne 30.08.2005). Miks asjad ei liigu?

Kas kinnisvara omada või rentida - see on kinnisvarastrateegia üks fundamentaalseid küsimusi. RKASi praegused eesmärgid tuginevad seisukohale "omada". Miks nii, kas keegi on seda analüüsinud? Ei ole, kuid ilma teemat lähemalt uurimata ei ole sellise eelduse rakendamine adekvaatne.

Tänini on kinnisvarapoliitiliste diskussioonide põhiobjekt olnud kontoripinnad. On see ikka olulisim? Jah, kui silmas pidada selle kinnisvara kõrgemat turuväärtust, võrreldes koolide, vanglate, muuseumite, teatrite, kaitserajatistega. Kuid riigi põhitegevuse seisukohast on viimased sama tähtsad. Need on eriotstarbelised varad, mida vabal turul aktiivses käibes ei ole ja seega on ainuvõimalik nende ise ehitamine (arendamine), enamasti selliseid objekte ka omatakse ise või renditakse pikaajaliste lepingutega haldusettevõttelt.

Kontoripindade näol on tegemist likviidsete objektidega, mille puhul on erasektoris tavapärane lühemaajaline rentimine (3-10 aastat). Rentimise üks oluline eelis on paindlikkus, ka avalikul sektoril on pidevalt muutuvad vajadused ja seega olen seda meelt, et RKASile kontorihoonete üleandmise asemel võiks mõistlik olla hoopis nende müümine. Malli võiks võtta ka rootslaste ideest koondada riigi kontorihooned ühtesse kinnisvaraportfelli (Vasakronan), need välja rentida ja siis portfell müüki panna, miks mitte ka seda börsile viies. Pole olemas absoluutset tõde, omamise ja rentimise teema ainuõiget lahendit, kuid see ei tähenda, et seda ei peaks otsima. Igal vara liigil on oma eripära.

Kinnisvarapoliitika diskussioonid hõlmavad meil peamiselt ehitisi, ent kuidas on lood hoonestamata maaga? Meil puudub regulatsioon, mida riigi reservmaadega teha, puudub arusaam, millistel tingimustel tuleks maid võõrandada või kasutusse anda. On ebamõistlik, et maaga tegeleb meil keskkonnaministeerium, hoonestatud varadega rahandusministeerium. Kinnisvara- ja maapoliitika võiksid olla ühtne tervik.

Autor: Veronika Ilsjan