Tallinna korterite järelturg jahtub

Tallinna tüüpkorterite turg 2006. aasta esimesel poolel jahtus ja märgid hindade langusest on täiesti olemas.

Pikenenud on ka tüüpkorterite müügiperioodid, eriti võrrelduna eelmise aasta lõpu seisuga, mil korterite müügiperioodi mõõdeti mõne päevaga ning tihti läks ostjatevaheliseks enampakkumiseks.

Möödunud aasta järelturu korterite turgu võib piltlikult nimetada müüjate turuks, mille puhul müüja dikteeris hinna ja ostjatevahelises kemplemises jäi peale see, kes rohkem pakkus.

Käesolev aasta on aga pigem ostjate turg, kes hindade stabiliseerumise ning languse ootuses ei tee enam põhjalikult läbimõtlemata ostuotsuseid.

Pakkumisse tulevaid kortereid on palju, kuid möödunud- aastasele hinnarallile tuginedes soovivad omanikud põhjendamatult kõrget hinda ning ostjate huvi seetõttu on suhteliselt kesine.

Praegu ongi turg normaliseerumas, n-ö hüsteerilisi ostutehinguid järelturu korterite osas käesoleval aastal oodata ei ole.

Hindade kasvu äärelinna järelturu korterite osas ette ei näe, pigem prognoosin langust. Pakkumismahu suurenemine turul ja laenuintresside võimalik tõus stabiliseerib seni hüsteeriliselt käitunud turgu ning pikemas perspektiivis on selline asjade käik kasulik kõigile turuosalistele.

Peamiste põhjustena, mis nõudlust järelturu korteritele ning seeläbi hinnataset suurendasid, võib nimetada soodsate laenutoodete kättesaadavust ja inimeste suurenenud sissetulekuid kõrgema brutopalga näol. Viimane peegeldab kindlasti ka üha vähenevat ümbrikupalkade maksmist.

Siiski jääb lõpuni mõistetamatuks, mis tingis järelturu korterite tehinguhindade nii suure hüppe Tallinnas. Põhjusi ning seoseid võib leida erinevaid aspekte analüüsides. Kui vaadata näiteks Tallinna elanike arvu, siis peab tõdema, et 2005. aastal lisandus statistikaameti andmetel juurde ca 2000 elanikku, kes kindlasti kõik ei ostnud vaid järelturu kortereid.

On üsna tõenäoline, et lisaks Tallinna elama suundunud inimestele suurendasid nõudlust Tallinna korterite järele ka kohalikud elanikud - sealhulgas pered, kes kolisid lahku elama, ning ka välismaalastest ostjad. Lisaks ka need, kes omandasid korteri mitte omakasutuseks, vaid eesmärgiga see välja üürida või spekuleerida korteri hinnakasvuga.

Tallinna elanike möödunud- aastane keskmine brutokuupalk peaks peegeldama ka kinnisvaraostjate ostujõudu. Ent kui võrrelda seda näiteks Lasnamäel asuva 2toalise korteri keskmise ruutmeetri hinnaga, peab tõdema, et viimase 5 aasta jooksul on vastavad suhtarvud ümber pöördunud. Kui aastal 2000 ületas keskmine brutokuupalk keskmist korteri ühikpinna hinda ca 40%-ga, siis 2005. aastaks on korteri ruutmeetri hind tõusnud kallimaks kui keskmine brutokuupalk ning ületab Tallinna näite puhul seda ca 80 protsendiga.

Ehk siis selle ajaga on keskmised kinnisvarahinnad järelturu korterite puhul suurenenud tunduvalt enam kui Tallinna elanike sissetulekud.

Eriti intensiivne hinnakasv leidis aset 2005. aasta III ja IV kvartalis. Sel perioodil leidis aset üsna mitu tehingut, kus võimalike ostjate vahel osteti müügis olnud järelturu korter ära enampakkumise korras. Päris kindlasti viitab see vähekaalutletult ostuotsustele, kuid vähese pakkumise tõttu selge ostuvajadusega klientidel alternatiivid ka puudusid.

Käesoleva aasta algus on järelturu korterite turul teinud omad korrektiivid ning turg on stabiliseerumas. 2005. aasta hüppeline hinnakasv Tallinna tüüpkorterite turul on tänavu I kvartali jooksul peatunud ning mõnes piirkonnas hinnad langevad.

Langustrendi põhjustajateks on kliendid, kellele pank oli võimaldanud teatud perioodiks maksepuhkust.