Tallinna vanalinn üllatab hindade tõusuga

Vanalinna korterite hind on võrreldes eelmise aastaga oluliselt tõusnud.

Maa-ameti hinnastatistika kohaselt oli tänavu nelja ja poole kuu jooksul vanalinna korterite keskmine tehinguhind 62 040 kr/m2, mullu samal ajal oli keskmiseks tehinguhinnaks vaid 51 319 kr/m2.

Samas on terve Tallinna korterite turg mullukevadiste tipphindadega võrreldes langenud 16 protsendi võrra.

Esialgu võib jääda mulje, et statistika on moonutatud mõne üksiku ülikõrge tehingu tõttu. Tegelikult on tehingute arv jäänud võrreldavatel perioodidel samaks (1. jaan-13. mai 2007 ning 1. jaan-13. mai 2008 ). Samuti ei ole ülikõrgel tasemel oste-müüke, mis anomaaliat tekitada võiks.

Reaalsus on isegi proosalisem. Tallinna vanalinn on piiratud turg. Tegemist on äärmiselt eksklusiivse väikese alaga, mida on igal riigil vaid üks - pealinna vanalinn, mida kutsutakse ka igihaljaks investeerimiskeskkonnaks, sest mujal linnas toimuv ei ole kunagi vanalinna hinnastatistikat oluliselt mõjutanud. Vanalinna statistiline hinnatõus tegelikult ei näita isegi ühe konkreetse vara väärtuse kasvu aasta jooksul, vaid pigem trendi, et tehinguid tehakse eelkõige kallimate, renoveeritud ja paremas asukohas korteritega.

Vanalinn, erinevalt teistest linnaosadest, on aga sõltumata majanduse üldisest seisust alati nõutud kaup välisinvestorite ja teiste Eestis äri ajavate välisfirmade jaoks.

Samas ei ole põhjust vaadata vanalinna vaid ühe aasta lõikes. Tehingumahud on aastataguse olukorraga võrreldes küll säilinud, kuid on siiski madalamad kui paar aastat tagasi.

Perioodil 1. jaanuar-13. mai tehti 2006. aastal 45 tehingut, 2007. aastal 21 tehingut ja tänavu 22 tehingut. Samas ei ole ka vanalinnas vara omamine kindel garantii edukaks kinnisvaraäriks. Kui mujal Tallinnas on korterite pakkumiste arv kasvanud eelmise aastaga võrreldes veidi üle kahe korra, siis vanalinnas on pakkumiste arv kolmekordistunud.

Samamoodi on kukkunud ka keskmine pakkumishind - eelmise aasta algusest 68 000 kroonilt ruutmeetri kohta 60 000 kroonile.

See on märk, et kehvemas seisukorras ja asukohas olev vara ei ole siiski likviidne ning piiratud hulgal investorid on suunitletud keskmisest eksklusiivsema vara ostule.

Sellele viitab ka asjaolu, et piirkonnas on pakkumiste keskmine hinnatase madalam tehingute keskmisest hinnatasemest.

Autor: Tõnis Meister