Spekuleerimine kallimaks

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhi Peep Soomani sõnul on tal selles seadusemuutuses nii inimese kui ka kinnisvarasektori esindajana raske midagi head leida.

Samas rõhutas riigikogu rahanduskomisjoni liige Taavi Rõivas, et muutus oli vajalik, et vähendada soodustuse kuritarvitamise võimalust - buumiajast on teada näiteid, kus soodustust küsiti ka ärilisel eesmärgil ehk korterite ja broneeringutega spekuleerides.

Ehitusuudised.ee küsis Hedman Partners Advokaadibüroo advokaadilt Liisa Linnalt, millised tulumaksuseaduse muudatused puudutavad kinnisvara müüjat.

Mis on sellest aastast teisiti? Kui isik võõrandab kaheaastase perioodi jooksul rohkem kui ühe elukoha, kohaldatakse maksuvabastust ainult ühe sellel perioodil müüdud elukoha suhtes. Valiku, millise elukoha müügi kohta maksuvabastust kasutada, teeb müüja ise.

Kas mitte juba varem polnud vaja teatud juhtudel kinnisvara müügi puhul maksu maksta? Jah. Tulumaksuvabastus kehtis omandireformiga tagastatud kinnisasjade müügikasumile, kui tegu oli eluruumidega, samuti ostueesõigusega erastatud kuni 2 ha suurustele eluruumidega kinnistutele ning suvilate/aiamajade müügikasumile, mille juurde kuuluv maa on kuni 0,25 ha suur ja mis on olnud isiku omandis üle kahe aasta.

Need maksuvabastuse alused kehtivad ka praegu. Erandid, mis puudutasid ehitiste kui vallasasjade müügikasumi maksustamist, on 01.01.2011 muudatustega seadusest üldiselt välja jäetud, kuna ehitisi vallasasjadena, see tähendab kinnistamata ehitisi, ei saa müüa juba viimased neli aastat.

Lisaks eeltoodule ei nõutud tulumaksu kasumi pealt, mis laekus eluruumidega kinnisasja müügist, mida müüja kasutas oma elukohana.

Enne 1. jaanuari 2011 ei olnud piiratud müüdavate elukohtade arv, millele maksuvabastust lubati.

Isikuid, kelle eesmärk on kinnisvaraarendustega endale tulu teenida, ei ole aga õiglane samastada nendega, kes müüvad oma vara elu ümberkorralduste tõttu, näiteks endale uue kodu soetamise või välismaale kolimise eesmärgil.

Vajadus seadusemuudatuste järele võiski tekkida sellest, et kinnisvarabuumi ajal kasutasid mitmed spekulandid maksuvabastuse sätteid enda kasuks ära, registreerides ennast elama korteritesse vaid paariks kuuks, et kohe pärast müügi toimumist ja turuhinna tõusu need edasi müüa.

Millega müüjal tuleb arvestada? Kui isik oma elukohaks oleva kinnistu või korteri müüb ja maksuvabastuse võimaluse ära kasutab, siis sellele järgneva kahe aasta jooksul talle teise elukoha müügikasu pealt maksuvabastust enam ei anta. Tulumaksu ei arvestata müügisumma pealt, vaid müügikasumi pealt. Kui isik soetas korteri/kinnistu kallimalt, ei saa ta seda odavamalt edasi müües kasumit-tulu, mis oleks maksustatav. Kui isikul õnnestub korter/kinnisasi müüa kallimalt, kui ta selle omal ajal soetas, siis selle kasumi pealt kuulub tulumaks arvestamisele, kui ei esine maksuvabastuse aluseid.

Endiselt kehtib põhimõte, et kui kinnisasja kasutatakse ka muul otstarbel kui eluruumidena, rakendatakse maksuvabastust vaid elukoha otstarbe kohta proportsionaalselt vastavalt ruumi pindala suhtele.

Autor: Tea Taruste