Kinnisvara. Millega arvestab koduostja?

1Partneri elamispindade grupi juhi Mihkel ­Oiderma hinnangul on inimesed kodu valides hoolikad ning üldiselt ka ette valmistunud. “Näiteks buumiajal oli olukord teine, siis oli lihtsalt oluline saada oma maja, ja väga muule ei mõeldud,” ütles Oiderma. Tema sõnul on mõni klient lausa nii põhjalikult ette valmistunud, et on välja arvutanud, kas uue kodu puhul oleks mõttekam pidada bensiini- või diiselmootoriga autot.

Ober-Hausi kinnisvarahindaja ja analüütik Rain Rätt lisas, et kuigi kinnisvara ostmine on endiselt väga emotsionaalne tegevus, peab tõdema, et viimaste aastate jooksul on ostjate teadlikkus tõusnud.

Ideaalse pinna otsinguil. Pindi Kinnisvara maade ja majade grupi juht Olav Leok leidis samuti, et kinnisvara ostja on põhjalikult ette valmistunud. “Ühistranspordi kuluarvutust küll ei tea, et oleks tehtud. Seda küsitakse tihti suusoojaks, kuid tegelikult see kaalukeeleks ei osutu. Küll on aga tihti määravad kütte- ja kommunaalkulud,” tõi ta oma praktikast näiteid.

Eri Kinnisvara analüütik Siim Simson mainis omakorda, et kui inimesed kolivad enda jaoks tundmatusse piirkonda, siis on tegemist tavaliselt esmakordse kinnisvaraostuga, mida suunab tugevalt objekti või piirkonna hind. Tuttava piirkonna puhul mängivad suurt rolli ka muud näitajad. “Loomulikult otsitakse ideaalis elamispinda võimalikult lähedale töökohale ja laste koolile,” märkis ta ja lisas, et paraku alati see ei õnnestu, sest nagu teada, paneb kinnisvara turuväärtuse paika asukoht, asukoht ja veel kord asukoht.

Leok nimetas Äripäeva küsitletud kinnisvaraanalüütikutest aga ainsana, et kui inimesed endale “pesa” otsivad, siis mängib rolli ka hoone vanus – eelistatakse pigem uusi maju.

Raivo Hein: mõlema elamise puhul oli palju eeltööd. Tööportaali CV Keskus rajaja ja internetiärimees Raivo Hein on ka üks neist, kes enne kodu soetamist kõik üksipulgi läbi mõtles. Heinal on kaks elamist, millest üks ostetud-renoveeritud ning teine ise ehitatud. “Mõlema puhul oli palju eeltööd ja see sõltub ikkagi esiteks sinu rahalisest võimalusest, teiseks sinu perekondlikust olukorrast ja kolmandaks sinu iseloomust ja soovidest,” rääkis Hein. “Ehitatud maja eeltööks oli ikkagi kontseptsiooni paikapanemine – kuhu, kui suur, mis materjalid, kui kallis. Ostetud maja taandus põhimõtteliselt kohale, suurusele ja hinnale. Kuna tegemist ei olnud primaarse elamispinnaga, siis oli seal ka rohkem vaevanägemist, et leida üles see ­õige,” selgitas ta.

Linnaruumi hinnakontrastid. Neid, kes endale meeldiva korteri või maja puhul oleksid nõus esialgu planeeritust rohkem kukrut kergendama, on vähe. Ja inimesi teisest äärmusest ehk neid, kel unistuste kodu visioon nii paigas, et kompromissile minekut ei ole, on samuti vähe.

Räti sõnul ostavad investorid reeglina kesklinna piirkonda ühe- või kahetoalisi kortereid, pered aga suuremaid kortereid või eramuid, mujalt ­Eestist Tallinna tööle saabujad vaatavad odavamaid ­äärelinnakortereid.

Simson selgitas, et niinimetatud tugevad väärtused on enamikul kinnisvaraostjatel paigas – kool, bussipeatus, lasteaed, pood ja nii edasi. “Tihti aga rõhutakse ka pehmematele väärtusele, nagu piirkonna või konkreetse tänava prestiiž, mida püütakse enda jaoks tõsta läbi mõne tuntud naabri. Hiljuti rõhutas üks telesaates osaleja, et tema naabrimeheks on olümpiavõitja,” märkis Simson ja tõdes, et inimestele läheb see korda, see on lugu, mida tahetakse ka teistele rääkida.

Maaklerid märgivad, et linnaruumis võivad hindadel olla sageli suured käärid. Näiteks Kalamajas on nn nukumajade piirkond üks hinnatumaid, aga paar kvartalit edasi tuleb pigem tööstus­­­ala ning seal võivad hinnad üsna drastiliselt kukkuda.

Veel ühe samalaadse näite saab tuua Tallinna vanalinnast. Oiderma sõnul mõjutab selle piirkonna puhul sada meetrit ühele või teisele poole hinda palju, isegi kuni kolmandiku võrra. “Kui korter on lärmaka kõrtsipiirkonna lähedal, siis on müümine ja ostmine üsna raske. Samas, kui korter asub paigas, kus baarid ja kõrtsid on küll lähedal, ent inimese kodutee või trajektoor on teine, on hind kõrgem. Objekt jääb just sellest kärarikkast piirkonnast välja,” märkis ta.

Milles järele anda? Unistuste puhul kipub olema oht, et need on kas liiga suured ja täitmatud või tuleb unistusse korrektiive teha. Oiderma hinnangul annavad inimesed üldiselt kõigepealt järele asukohas, seda eeskätt siis, kui leitakse muudele kriteeriumidele vastav elamine. “Kes tahab kindlasti elada Kalamajas, sest piirkond on nii kuulus ja romantiline, võib end hoopis leida Lasnamäelt, kus oli selline korter, nagu ta soovis, ja mille eest jõuab ka maksta,” lausus Oiderma. Samuti võidakse korterite puhul osta näiteks neljatoalise asemel kolmetoaline.

Simson märkis, et kinnisvarasektoris on levinud, et kui paljud inimesed alustavad majaotsinguga Pirital, siis pooled lõpetavad korteriga Peetri alevikus või Laagris, sest hammas ei hakka enamale lihtsalt peale. “Sel juhul pole midagi parata – lapsed peavadki kooli vahetama ja vanematel on töölesõit teisest suunast. Samas on üha rohkem kinnistunud see, et kui asukohas ollakse valmis tegema mööndusi, siis nn tugevates väärtustes, näiteks lastega peredel kooli puudumine, naljalt järele ei anta,” selgitas ta.

Hein rääkis, et tema ehitatud maja sai täpselt selline, nagu olid soovid-plaanid, ostetud maja renoveerimisel sai tema hinnangul aga veidi kiirustatud ja seetõttu sai energialahendus mitte just see, mis oleks võinud või pidanud tulema.

Leok sõnas, et 99 protsendi ulatuses ideaalset lahendust ei leita, sest ideaal maksab selgelt rohkem, kui selleks võimalusi on. “Ohverdatakse asukoht ja viimistlustase, tubade arvus naljalt mööndusi ei tehta, sest igale toale on selge funktsioon planeeritud,” viitas ta sellele, et inimesed planeerivad kodu hoolikalt.

 

Mis mõjutab ostja valikut 

Kohalik infrastruktuur(kool, lasteaed, kauplus, arstiabi, ühistransport, sportimisvõimalused jne). Üha tähtsam, eksperdid rõhutavad eelkõige komplekssust.

Teede olukord Mängib rolli pigem siis, kui kodu asub linnast kaugemal. Eriti oluline uusarenduste puhul, linnas nii oluline pole.

Piirkonna turvalisus ja ühistransportEt peatus oleks lähedal ja saaks mugavalt linna sõita. Eeskätt laste tõttu mõeldakse reeglina mitu aastat ette.

Korteriühistu tegevus(remondifond, tehtud ja planeeritavad tööd). Üks olulisemaid kriteeriumeid. Reeglina palutakse maakleril välja selgitada nii võetud laenud kui ka tulevikuvisioon.Sundkulutuste osakaal, Eelkõige kütte hind.

Korras paberidKasutus- või ehitusloa olemasolu, tehnovõrkude olemasolu ja kvaliteet.

Kaugus kesklinnast.Hinna määramisel pole niivõrd oluline, eriti, kui kõik eluks vajalik on lähedal.