Tellija kehva projekti maksab kinni ehitaja

Küsitletud ehitusfirmad nentisid, et ehituse muutumine planeeritust kallimaks on väga sage juhtum. Kui KMG Insenerehituse ASi eelarvegrupi juhi Gert Kaarmanni sõnul ületakse ehituseelarve ligikaudu 25% projektides, siis OÜ Wesico Project omanik Anti Mölter leidis, et riigihangete puhul juhtub pidevalt, et ehituse maksumus kujuneb kallimaks, kirjutab Äripäev 6. augusti ehituse rubriigis.

OÜ Nordlin Ehitus juhatuse esimees Ülo Older seevastu kinnitas, et nende kogemuse põhjal teevad eelarves rohkem muudatusi erasektori tööde tellijad. "Nende kliendid ja lõpptarbijad tekivad alles ehituse käigus - bürood ja kortermajad," selgitas ta ja lisas, et peaaegu alati esineb tööde käigus kliendi soovide muutusi.

Renoveerimisel suurem oht kallineda. Ehitusfirmad on ühisel arvamusel, et peamine põhjus, mis muudab ehituse planeeritust kallimaks, on puudulik projekt ja selle projekti põhjal tehtud eelarve, mis ei vasta tegelikkusele. Eriti juhtub seda vanade hoonete rekonstrueerimisel. "Ei ole harvad juhused, kus olemasolevad konstruktsioonid ei vasta projektis kirjeldatule," nentis Older. Ohukohana lisas Older ka, et ootamatused võivad tihti tekkida hoonete maa-aluste osade ehitusega. Eelkõige ei pruugi olla geoloogia selline nagu on antud projektis, rääkis Older.

Lembit Tampere LAAM Kinnisvarast tunnistas, et tellijana tuleb muudatusi ikka ette ja vana maja rekonstrueerimisel on muudatused alati sagedasemad, kui uue maja ehitamisel. "Plaanimuutus tuleneb tavaliselt kliendi soovist - ehitaja teeb ikkagi seda, mida temalt tellitakse ning ei ole tavaliselt muudatuste algataja," rääkis Tampere. "Kallinemine on seotud tihti kliendi sooviga kasutada paremaid materjale või erilahendusi ning muidugi ka puudulik projekt. Kui projektdokumentatsioon ei ole ehituse alguseks lõpuni valmis, on ka kõige paremal eelarvestajal raske väga täpselt tulistada," leidis ta.

Vastutus jäetakse ehitaja kanda. Kuigi ehituse kallinemise põhjustab peamiselt tellija esitatud ebatäpne projekt, tahetakse kogu süü tavapäraselt jätta töövõtja kanda, on ehitusfirmad rahulolematud. "Kahjuks on tänasel päeval Eestis kujunenud praktikaks, et tellija keeldub vastutust võtmast isegi enda esitatud algandmete eest ning soovib kogu vastutuse lükata ehitaja kanda," seletas Gert Kaarmann.

Anti Mölteri hinnangul aitab sellise olukorra tekkimisele kaasa, et tellija ja töövõtja ei ole võrdsetel positsioonidel. Vaidluste tekkimisel peaks mõlema osapoole vahemeheks olema ehituse järelevalve. Mölteri ütlusel kaldub see aga üha rohkem kreeni tellija poole. "Sisuliselt kaitseb omanikujärelevalve 80% ulatuses tellijat - kohati isegi sama meeskond või firma esindab tellijat ka tellija esindajana," selgitas Mölter. "See viibki sinnamaani, et enamus hangetes tehtud projektivead peaks justkui kinni maksma töövõtja."

Küsi hinnale tagatist. Tampere soovitab tavapäraseks kaitseks ehitusmaksumuse ülekulu vastu täitmistagatist, ehk pangagarantiid tööde ajaks. See annab tellijale kindluse lepingu tähtaja ja rahalise mahu kehtimiseks.

Kaarmann kinnitas, et täitmistagatis on ehituslepingutes tavapraktika ning 90% hangetes ja lepingutes seda tellija ka nõuab. Tavaliselt on see ligikaudu 5-10% lepingu maksumusest. "Meie oleme ka alati soostunud seda andma," kinnitas Kaarmann. Ta lisas, et paljudel juhtudel nõutakse just panga väljastatud tagatist, kuid samas annavad finantstagatisi ka kindlustusandjad ja oluliselt parematel tingimustel.

Ülo Older ütles, et ehitustööde eelarvetes on sageli ettenähtud reserv, mis peaks vajadusel katma tekkivad lisakulud.

Tellija ei tohi ehituspakkumiste faasis juhinduda pakkumuse ettevalmistamise miinimumajast, vaid vaatama töömahtu ja vastavalt sellele määrama ka pakkumiste esitamise tähtaja.Enne pakkumise väljakuulutamist peaks tellija kaasama inseneri, kes teostab projekti ekspertiisi ning lahenduste ja mahtude kontrolli.Tellija peab omama üheselt mõistetavat infot maa-aluste kommunikatsioonide ja tingimuste kohta. Vajadusel tuleb läbi viia geotehniline uurimus puuraukude tegemise ja proovikehade analüüsiga. See võimaldab ka kõigil pakkujatel esitada pakkumisi võrdsetel tingimustel.Puuduliku projekti selgumisel tuleb ehitajal koos tellijaga vead ja puudused välja selgitada ning koostada lisatööde eelarved.Ehituse käigus tekkivate muudatustööde kohta tuleb kokkulepped vormistada kirjalikult ja dokumenteerida, mitte piirduda suuliste kokkulepetega.

Allikas: Äripäev

_____________________________________________________________

Vaidlused ehituse maksumuse üle tekivad peamiselt seetõttu, et lisa- või muudatustööd jäetakse korrektselt dokumenteerimata. Siit kõik hädad alguse saavadki.

Ehituslepingutega ei ole üldiselt probleeme. Nendes on enamasti kirjas, et tööde eelarve on fikseeritud ning sisaldab kõiki soovitud tulemuse saavutamiseks tavapäraselt vajalikke töid. Samuti, et lisatööde kokkulepped tuleb fikseerida kirjalikult. Vigu tehakse töö käigus, kui jäetakse suulised kokkulepped kirjalikult vormistamata.

Fikseeritud eelarve ja lisa- ning muudatustööde kirjaliku vormistamise kokkulepped on ehituslepingutes just selleks, et takistada tööde üllatuslikku kallinemist tellija jaoks. Selline on tavapraktika, et ei peaks hakkama hiljem kellegagi vaidlema. Tegelikkuses juhtub tihti, et lisa- või muudatustööd jäetakse korrektselt dokumenteerimata ja see on viga. Ei piisa ainult sellest, et tingimustes on kunagi kokku lepitud - oluline on lisa- ja muudatustööde korrektne ja täpne dokumenteerimine. Ja just siin eksitakse sageli. Põhjused samas hästi inimlikud: parasjagu käsil olevate tööde suur hulk ühelt poolt, ning tähtajad, mis suruvad peale, teiselt poolt.

Olen üle 10 aasta tegelenud ehitusvaidlustega ning enamasti pole tülide ning vaidluste põhjuseks olnud kehvad lepingud, vaid korrektselt dokumenteerimata jäetud lisa- või muudatustööd või muud suulised kokkulepped.

Seega, soovitus tellijatele ja ehitajatele: dokumenteerige alati kirjalikult kõik olulised kokkulepped, sh eriti nende mõju tööde tähtajale ja eelarvele.

Ehitajatel soovitan välistada siduva eelarve alt tööd, mille kohta on juba ette teada, et nende osas on kallinemise risk suur. See puudutab näiteks renoveerimistöid, aga samuti ka olukordi, kus tellija projekt ei ole lõplik või piisavalt detailne.

Eeldatakse, et ehitusleping on ehitajale siduva eelarvega. Kui siduva eelarvega lepingu korral kujuneb ehitus kallimaks, siis kannab ehitaja kahjumit. Ehitaja saab end kaitsta leppides kokku mittesiduva eelarve või näha lepingus ette võimalus siduvat eelarvet korrigeerida, mis sisuliselt tähendab sedasama, mis mittesiduv eelarve.

Praktikast ei ole teada väga palju juhtumeid mittesiduva eelarvega ehituslepingutest. Tellija jaoks kujutab mittesiduv eelarve olukorda "läheb palju läheb", mida mõistlik tellija reeglina aktsepteerida ei taha, sest sellise lepingu tagajärjeks võib olla tellija pankrot. Heaks näiteks peaks olema Arigato spordiklubi ja Indrek Pertelsoni saatus.

Autor: Urve Vilk, Tanel Raig