RKAS supleb näiliselt suures kasumis

Uurides ettevõtte majandusaasta aruannet, paistab, et RKAS justkui supleb rahas, sest ettevõttel on 135,7 miljonit eurot jaotamata kasumit ning iga aasta lisandub sellele reale veel 12-13 miljonit eurot. Piltlikult, kui jaotada kasum Eesti 11 ministeeriumi vahel, saaks igaüks neist kümmekond miljonit eurot lisaraha ühekordselt ning igal aastal veel lisaks veidi alla miljoni euro.

„RKAS on äriühing ja kasumi teenimine seetõttu ka ootuspärane. Jaotamata kasum on aga tingitud vajadusest tagada RKASi investeerimisvõimekus, et viia ellu riigi kinnisvarapoliitikat,“ selgitas rahandusministeeriumi riigivara osakonna juhataja Kaie Karniol.

Ta jätkas, et kuna riigile kuuluv kinnisvara ei ole veel täies mahus RKASile üle antud ning RKAS ei ole riigile mittevajalikust kinnisvarast vabanenud, siis ei ole dividendide maksmist võimaldav stabiilsusperiood veel saabunud. „Omanikutulu tõuseb fookusesse pärast riigi kasutatava kinnisvara tsentraliseerimise ja optimeerimise läbiviimist,“ rääkis Karniol.

Tõepoolest, majandusaasta aruandes seisabki, et eelmise aasta lõpu seisuga on RKASil investeerimiskohustusi kokku ligi 185,3 miljoni euro väärtuses. Samas on toodud esile ka investeerimisstrateegia. Investeeringuid on plaanis pikas perspektiivis rahastada ühe kolmandiku ulatuses omavahenditest ja kahe kolmandiku ulatuses võõrvahenditest. Sisuliselt tähendab see, et RKASil läheb lähiaastail vaja veidi üle 60 miljoni euro. Arvestades, et ettevõte teenib tosinkond miljonit eurot kasumit aastas, võiks ikkagi kaaluda dividendide väljamaksmist.

Seda pole aga mõistlik teha, sest RKASi järsult kasvanud ja suureks paisunud jaotamata kasumi taga on lõviosas hoopis raamatupidamislik vangerdus ehk see on näiline. Kasvu nurgakiviks on kogu riiki hõlmanud muutus, kus kassapõhiselt eelarvelt mindi üle tekkepõhisele eelarvele, mis omakorda tähendab näiteks RKASi puhul, et kõik kapitalirendi lepingud klassifitseeriti ümber kasutusrendiks. Tulemuseks on, et ilma reaalse rahavoota kasvas RKASi jaotamata kasum hoobilt kahekordseks.

„Mainitud 135 miljonist on 65 miljonit just sellega seotud. Kuna see muudatus on olemuselt tehniline samm ega ole seotud äriühingu kasumlikkuse näitajatega ega ka rahavoogudega, mis on vähemalt kahel viimasel aastal negatiivsed olnud, siis oleks kohatu ja etteruttav suur osa omakapitalist välja maksta, vähendades ühtlasi äriühingu laenuvõimekust ja likviidsust,“ selgitas ka Karniol.

Ometi on aina paisuv RKASi portfell ja kasvav jaotamata kasum tõstatanud riigiametite koridorides jutte, et firma võidakse erastada.

„Hea küsimus. Ei tea,“ vastas riigihalduse minister Jaak Aab küsimusele, kas Riigi Kinnisvara AS erastatakse. Just tema haldusalasse kuulub RKAS.

Aab rääkis, et erastamisest on veel veel liiga vara rääkida, kuna enne on vaja teha analüüse, kas, kuidas ja mida täpselt Riigi Kinnisvaras muuta vaja oleks. Tema kinnitusel on RKASi nõukogu sellega juba tegelenud ja protsess on käima lükatud.

„Analüüsi hakkab tegema erapooletu audiitorfima Pricewaterhousecoopers ja see peaks valmima hiljemalt oktoobriks,“ selgitas ta. „Loodan, et saan ettepanekud Riigi Kinnisvara erastamise kohta valitsusse tuua hiljemalt järgmise aasta alguses,“ lisas ta.

Aab selgitas, et Riigi Kinnisvaral on nii kasumlikku vara, mille pealt teenitakse, aga on ka hooneid, mis ei saa kunagi kasumlikuks ja mida tuleb riigieelarvest kinni maksta. „Ettevõtte eesmärk on olnud hea, aga võib-olla pole see täielikult realiseerunud,“ ütles ta.

Ministeeriumist lisati, et töös on mitmesuguseid analüüse, näiteks RKASi tegevusvormi analüüs, riigi ja erasektori koostööprojektide analüüs, kinnisvara planeerimise, optimeerimise ja eelarvestamise protsessi analüüs ja riigimajade analüüs. Nende valmimisel kujundatakse seisukohad ka valitsusele 2018. aasta alguses koos ettepanekutega vajalikeks muutusteks RKASi toimemudelis.

RKASi loomine on osa riigi kinnisvarareformist, mida viiakse ellu loogiliste etappidena: vara tsentraliseeritakse, siis otsitakse võimalused pinnakasutuse optimeerimiseks ning vajadusel tehakse investeeringuotsused. Neil vara liikidel, kus on olemas turukonkurents, on mõistlik seda kasutada ja seda ka tehakse. Riigiasutustel on kohustus võtta üürilepingu lõppemisel turult konkureerivad pakkumised.Riigi kinnisvarareformi tegevusi tehakse kooskõlas teiste riigireformi tegevustega nagu riigiasutuste kolimine Tallinnast välja ja riigimajade rajamine maakonnakeskustesse. Riigireformi käigus analüüsitakse riigiasutuste paiknemist ja pinnakasutuse vajadusi maakonnakeskustes ja koostatakse iga maakonnakeskuse kohta kinnisvara optimeerimiskavad, mille eesmärk on koondada riigi teenused eri asukohtadest kokku. Sellega tagatakse ka kinnisvarakulude kokkuhoid.Riigil on mitu näidet erasektoriga sõlmitud lepingutest. Kogemus näitab, et toimiv büroohoonete turg on olemas ainult Tallinnas, Tartus ja Pärnus, mujal Eestis see peaaegu puudub. Ka Tallinnas ei ole mitmel juhul riigi vajadustele vastavat pinda turul pakkumises olnud, see on tulnud riigi vajadustele vastavalt ehitada.Osa riigi üürilepinguid on sellised, kus RKAS on lepingu haldaja riigi jaoks ehk nn vaheüürnik, näiteks rajatav ministeeriumite ühishoone, maksu- ja tolliameti hoone, statistikaameti hoone. Need on hooned, mis ehitati riigi tellimusel.Osa lepinguid on sellised, kus riigiasutus on sõlminud lepingu otse lepingu erasektori omanikuga, näiteks keskkonnaministeeriumi üürileping Narva maanteel, politseimaja üürileping Pärnu maanteel, SMITi leping Tehnopolis. Need on üüripinnad hoonetest, mis olid sobival kujul turul olemas.Riigi kogemus näitab ka, et pinnakasutuse tõhususe saavutamiseks on vajalik, et RKAS jääks nn vaheüürnikuks riigiasutuse ja erasektori vahel, eriti hoonetes, kus on mitu riigiasutust. See jätaks riigi vakantsuse juhtimise RKASi kohustuseks ning tagaks erasektori omanikule kompetentse lepingupartneri. Sellist soovi on avaldanud ka erasektori arendajad.