Tallinna ümbrus veab korterite hinnatõusu

Märtsis tehtud korteritehingute mediaanhinnaks kujunes Eestis 1434 €/m2, mida oli 6,8% rohkem kui aasta aega tagasi. Võrreldes 2018. aasta märtsiga aastane hinnakasv veidi aeglustus, kuid püsis siiski samas kasvutempos nagu 2017. aasta märtsis. Kui varasematel aastatel on hinnakasvu vedanud korteriturg, siis praegu ilmestab üldine hinnakasvu tempo pigem Tallinna linna järelturukorterite aastast hinnakasvu, mis on aasta algusest asunud taas aeglustuma. Tallinna sees võis kogu I kvartali vältel samaaegselt alates 2016. aastast ehitatud korterite osas märgata ainuüksi 0,8%-list aastast hinnakasvu, mis veel aasta aega tagasi ulatus 7,3%-ni.

Uute korteritega tehtavatel tehingutel on hinnastatistikale siiski laiapõhjaline mõju, Tallinnast väljaspool kasvas märtsis mediaanhind võrreldes möödunud aasta sama ajaga koguni 20% võrra. Viimast mõjutasid peamiselt Tallinna lähivaldades tehtud tehingud, millest väga suure osa moodustavad korteriomanditena ridaelamuboksid. Väljaspool Harju-, Tartu- ja Pärnu maakonda ei ole mediaanhinna tase oluliselt muutunud, kuid sealjuures tuleb arvestada Ida-Viru maakonna korterituru suurt mõju, kus aastaga on mediaanhind kasvanud vaid 1,3% võrra.

2019. aasta märtsis tehti kogu Eesti korteriturul tervikuna kokku 1979 ostu-müügitehingut. Võrreldes 2018. aasta märtsiga tehti 8,1% võrra rohkem tehinguid. Kogu märtsikuu korterituru statistilist kasvu vedasid ennekõike uute korteritega tehtud tehingud Tallinna lähiümbruses - peamiselt Rae, Saku, Saue ja Viimsi vallas.

Kui eelmise aasta II pooles võis märgata ülemaailmselt börsidel järsku volatiilsuse kasvu ja kinnisvaraturgudel järsku rahunemist, siis selle aasta alguses on olnud mõlemas märgata üsnagi tugevat optimismi esilekerkimist. Mitmes väikelinnas tehti kogu I kvartali vältel sarnases mahus või veidi enam tehinguid kui veel 2017. aasta samal perioodil. Väikelinnade korteriturgude aktiivsus kahanes kogu 2018. aasta vältel, selle aasta alguses on aga edasine turuaktiivsuse langustempo pidurdunud, kuid hinnakasvu ei ole sellegipoolest järgnenud. Enamikus Eesti piirkondades on märgata rahunemise jätkumist, kuid arvestades eelmise aasta II pooles aset leidnud muutusi, on selle aasta alguses kulgenud turu edasine areng oodatust veidi positiivsemalt.

Tallinna lähivaldades võis 2018. aastal märgata tehingute arvu kasvamist 7,3% võrra, uute korteritega tehtud tehingute osakaalu kasvamise tõttu jätkas kiirenemist ka hinnakasv. Tallinna sees on uute korterite pakkumine küll üsna järjepidevalt kasvanud ja valikuvõimalused justkui paranenud, kuid suurele hulgale ostjaskonnast jäävad siiski suuremad uued korterid hinnataseme tõttu kättesaamatuks. Seetõttu on alates 2017. aasta II poolest asunud märgatavalt kasvama ehitus- ja turuaktiivsus Tallinna suurimates magalapiirkondades ning lähivaldade Tallinna-poolsetel äärealadel, kus on kinnisvarade hinnatase madalam ning ümbritsev elukeskkond tihti tunduvalt parem. Sel aastal jätkuvad Tallinna lähiümbruses ennekõike väiksemamahulised arendusprojektid, hinnakasv kujuneb tõenäoliselt kiiremaks kui Tallinna sees nii korteri- kui ka elamuturul.

Ühtlasi on märgata ridaelamute ehitus- ja müügiaktiivsuse tõusu, mida on soodustanud Tallinna suhteliselt kehv elamuturu pakkumine. Kui Tartus tehakse aastas ühe elamutehingu kohta kümme korteritehingut, siis Tallinnas müüakse ühe elamu kohta ligi kolmkümmend korterit. Suure osa elamuturu pakkumisest moodustavad nõukogudeaegsed hooned, mida aga suur osa ostjaskonnast ei soovi soetada. Samal ajal ei soovi hulk arendajaid üksikelamuid ehitada, sest ehitushind on tasemel, mille juures olemasolevate klientide hulk on pigem liiga väike. Üha enam on rida-, paaris- ja üksikelamute arendamises märgata, et kivikonstruktsiooniga hoonete asemel rajatakse puit- ja metallkonstruktsiooniga moodulitest hooneid. Kuna sarnased tooted on võrreldes samalaadsete varadega pigem odavad, on ennekõike 25-35aastaste ning sageli esimese kodu ostjate seas ostuhuvi üsna kõrge.

Samal ajal on korteriturult elamuturule siirdujate seas näha ka üksikelamukruntide ostusoovi kasvu. Tallinna lähiümbruses on kruntide pakkumine järjepidevalt vähenenud ning hinnakasv kiirenenud. Praeguste arengutrendide tõttu võib arvata, et lähitulevikus jõuab turule tagasi buumiperioodi lõpus seisma jäänud projekte, mille müügiga ei jõutud alustada, kuid mida on pea kõikide suuremate Eesti linnade lähiümbruses kunagise üleplaneerimise tõttu tohutul hulgal.