Omanik loeb uue poe ees kliente

Ta teeb seda selleks, et hinnata, kui suurt potentsiaali kant ettevõttele kannab, kirjutab 21. juuli Äripäeva rubriik Kinnisvara. Võimalike tulevaste klientide hulga hindamine on üks viga, mida ta ettevõtte seni laienemisel on teinud - näiteks Pärnu poodi luues jäi ta uskuma kinnisvarafirmade numbreid, mis tegelikkusele alla jäid.

Kanna kinnitas pood aga Tallinnas. Pärast kriisi esimese ärina Rotermanni keskuses oma poe avanud Juustukuningad kavatseb lähiaastail kümme uut kauplust avada. Koha valiku teeb ära seejuures kinnisvaraomanik - laienetakse vaid sinna, kuhu kutsutakse.

Enne kesklinna kaupluse avamist Rottermanni aatriumis aga oldi valiku ees - kas Mustika keskus või Rottermanni. "Mõtlesin selle valiku üle üsna pikalt, kuid otsustasin viimaks siiski Aatriumi kasuks. Selgeks plussargumendiks oli asjaolu, et tegemist on kesklinna piirkonna ühe ilusama ning samas soliidsema linnajaoga, teisalt komplitseeris olukorda fakt, et peale meie seal teisi üürilisi praktiliselt polnud," märkis Wassenaar.

Kolm aastat tagasi oli tal olemas vaid plaan. "Plaan avada kuus kauplust kolme aastaga," täiendas ta. Vaatamata jumekale äriideele polnud kõik sugugi nii lihtne - sobivaid ruume, mis juustukauplusele sobida võiksid, ei olnud just ülemäära palju.

"On teatud piirkonnad, mis on populaarsemad kui teised ning kuhu rendipinna saamine võib kujuneda keerukaks. Väga raske on siseneda kasvõi hulgiäridesse, isegi kui kontsept on muidu vettpidav. Ka Rocca al Mare keskusesse on näiteks üsna raske pinda saada," nentis Wassenaar.

Rottermanni ärihoone oli ehitatud buumiajal, mil ärihoonete omanikel ei olnud vähimatki raskust üüriliste leidmiseks. Kriisi saabudes jäi see paljudele üürnikele üle jõu käivaks ning ärikeskusest lahkus suur osa üürnikest - seda siis kas üle jõu käiva üürihinna tõttu või pankrot.

Täna käib Juustukuningate poes vilgas sagin, inimesed tulevad siia juba teadlikult. Ometi on üürilisi endiselt vähevõitu, kuid Wassenaar loodab, et olukord paraneb. Tema ärile sarnase profiiliga kaupluseid on Rotermanni piirkonnas palju, paljud neist on toidu või toitlustamisega seotud.

Wassenaari sõnul ei käinud siin kaupluse avamise hetkel rahvast kaugeltki mitte nii palju kui praegu. "Praegune stabiilne külastajate arv on meie pikaajalise pingutuse tulemus," märkis ta ja lisas, et kaupluse avamise aegadel käis ta ise kandikuga väljas ukse ees külastajaid meelitamas. "Eks ma peaksin seda tegema nüüdki, polegi ammu midagi taolist teinud," ütles ta naerdes.

Wassenaari sõnul oli ta mõnevõrra üllatunud, kui mõni aeg peale Rotermanni kaupluse avamist temaga kinnisvaraomanikud ühendust võtma hakkasid. "Mingil moel oli meil õnnestunud endale juba pisut nime teha, helistajad pakkusid erinevaid võimalikke kinnisvaralahendusi kauplusepindadeks," ütles Wassenaar.

Dialoogid on praeguseks pooleli veel mitme uue rendipinna osas, näiteks lähiajal on kavas avada kauplus Tabasalus. "Tabasalu kauplusepinna osas tegelesin nüüd piirkonna analüüsiga põhjalikumalt - analüüsisin möödasõitvate autode sagedust erinevatel ajahetkedel, see andis üsna hea ettekujutuse piirkonna potentsiaalist," rääkis Wassenaar.

Kui kõik läheb hästi, plaanib Wassenaar avada Tallinnas ühtekokku 8-10 kauplust ning Eestis kokku aastaks 2018 kokku umbes 16 kauplust.

oma kinnisvara ostmist kaupluste tarvis ei ole kaalunud. Eestis on üürihinnad muu maailmaga võrrelduna mõistlikul tasemel, samas kui kinnisvara müügihinnad seda sugugi ei ole," märkis ta. Kaalukausile saaks asetada siis vaid valiku - kas üür heas piirkonnas või ost halvas piirkonnas.

Tänaseks on Juustukuningate äri seadnud edasiseks sihiks laieneda vaid neisse piirkondadesse, kuhu haldaja neid ise kutsub. Selline kontekst loob juba eos positiivsed eeldused ja tunneme, et meiega tahetakse koostööd teha. Siin on paralleel abielulise suhtega, kus kumbki pool annab 50%. Kui suhe toimib ja vastastikku väärtustatakse teineteist, saavad asjad minna vaid ülesmäge. Kui suhe toimib, kestab see kaua, kui ei, minnakse lahku.

Näiteks Port Artur 1 oli selge viga - oleksin pidanud põhjalikumalt süvenema, veetma kohapeal enam aega potentsiaali tunnetamiseks. Jäime uskuma algselt kinnisvara haldajate poolt väljareklaamitud külastajate arvu, mistõttu tundus see valik hea, kuid alles hiljem selgus, et ega seal suuremat külastajaid käinudki. Nüüd veedan iga uut äripinda vaatamas-kaalumas käies kohapeal tunde. Enamasti lähen ma sinna just nimelt nädala sees, näiteks esmaspäevast kolmapäevani - see annab ettekujutuse seda kohta ja piirkonda reaalselt külastatavatest inimestest ja potentsiaalse klienttuuri eripärast. Ja ma näen, kui palju seal tegelikult ja argipäeviti rahvast käib.

Kui potentsiaalne üüriline tuleb äripinnaga tutvuma, eriti kaubanduses, mängib ümbritsev keskkond alati suurt rolli. Kui kohast huvitatud uus rentnik märkab, et suur osa rendipindadest on tühjad, hakkab ta selle koha potentsiaalis kahtlema. Pigem tasuks omanikul anda pind kasvõi mõneks ajaks tasuta üürile, kui et hoida seda tühjana. Kui koht võidab populaarsust juurde ja tahtjaid on kutsumatagi, küll siis jõuab raha küsida ja hinda tõsta.

90 % meie Rottermanni poe igapäevasest külastajaskonnast sooritab poest ostu.

Allikas: Erwin Wassenaar

KOMMENTAARID

Ober Hausi analüütik Rain Rätt

Lugedes seda lugu, peab jälle tõdema, et kinnisvara puhul maksab ainult asukoht. Kui asukohale lisada põhjalik analüüs ja järgnev professionaalne müügitöö, siis peaks äri olema edukas.

Gurmeetoodete äri on kindlasti seotud tarbijate jõukusega ehk seda saab teha seal, kus liigub piisavalt keskmisest rikkamaid potentsiaalsed kliente.

Jaekaubanduse ja sissetulekute kasv on sundinud arendajaid planeerima mitmeid uusi kaubanduskeskusi eelkõige logistiliselt soodsatesse asukohtadesse kesklinna läheduses ja laiendama olemasolevaid, kuid samas võib märgata pankade ettevaatliku suhtumist uutesse projektidesse. Käesoleva aasta veebruaris teatati Panorama City projekti peatamisest.

Kaubandus - teenindusspindade olulist pakkumise kasvu võib näha tõenäoliselt 2 – 3 aasta perspektiivis. Lähima 3 aasta jooksul võib turule lisanduda 100 000 – 150 000 m² uut kaubanduspinda ehk 2 – 3 uut kaubanduskeskust. Praegu on kaubanduspinda Tallinnas 1,65 m² ühe elaniku kohta, mis on üks kõrgemaid näitajaid Euroopas.

Kui Tallinna kesklinnas piisava jalakäijate vooga tänavate ja põhimagistraalide ääres ületab äripindade nõudlus pakkumist, siis äärelinna kõrvaliste asukohtades on üüri ja ostu – müügitehingud pigem juhuslikud, kuna aktiivne tegevus on koondunud suurematesse kaubanduskeskustesse ja nende lähipiirkonda. Äärelinna kaubanduskeskustest eemal olevad äripinnad on reeglina lokaalse tähtsusega ja nende edukuse määrab piisav klientide olemasolu, kindel klientuur, nähtavus ja juurdepääs. Teisel ning keldrikorrusel asetsevad pinnad on reeglina madalama üüritasemega.

Tallinna suuremates kaubanduskeskustes vabade pindade pakkumine praktiliselt puudub ja vakantsus on 0%. Samas vajavad pinda uued perspektiivikad turuletulijad. Mitmete suurte projektide realiseerumise korral võib juba 2 – 3 aasta perspektiivis tekkida hinnasurve teiseses asukohas olevate kaubanduspindade üürihinnale.

Uus Maa Äripindade vahendamise osakonna juht Fred Linnukütt

Gurmeekauplused loovad ärikeskusel lisaväärtust. Selleks aga peab kliendil olema midagi üürileandjale ette näidata - avatud kauplused, arvestatav käive ja korralik maksekäitumine. Alguses end suurtesse keskustesse sisse süüa on väga keeruline. Keskuse juhtidel pole lihtsalt usku igasse uude ärisse ja neil on üürisoovidest järjekord ukse taga. Lihtsalt hea idee baasil keegi üürilepingusse väga ei kipu. Kindlasti peab olema alustaval gurmeeäril või mõnel teisel spetsiifilse äri juhil hea enesemüümise ja väljendusoskus ning vettpidav äriplaan.

Pindi Kinnisvara maakler Eduard Sorokin

Kohese maksimaalse tulu asemel peaks üürileandja alguses keskenduma "koha käimasaamisele" ja üürnike sünergiale. Paraku on tihtipeale pinna omaniku tasuvustabel nii maksimumi tuunitud, et kaob hinnapaindlikkus. Nii ongi olukordi, kui üürnikud vajavad kiiresti pinda, on valmis maksma küsitud hinda ja kus moodustuvad sellise omaniku-üürileandja kiirustamise tulemusel komplektid, kus naabriteks on: loomatoidukauplus, autovaruosad ja beebiriided. Selline puuduliku sünergiaga kooslus ei tööta.

Arco Vara äripindade osakonna juht Tarmo Tuisk

Kauplusele käidavas piirkonnas vaba pinda leida on raske. Kaubandusettevõtetel tuleb oma plaanid varakult läbi mõelda ja mitte loota sellele, et kui laienemise mõte pähe torkab, on sobiv pind kohe olemas. Võimalik, et sobiva pinna vabanemist tuleb ka oodata. Igal juhul tuleb hea kaubanduspinna otsimiseks varud aega ja vähemalt pool aastat. Sobiva pinna leidmiseks võib kuluda aga ka paar aastat.