Soovitused notariaalsete lepingute paremaks mõistmiseks

Ostes kaupu, külastades juuksurit või õhtustades restoranis, sõlmime me ka lepingu. Kuna tegemist ei ole kirjaliku lepinguga, siis lepingu sõlmimist me üldiselt ei teadvusta. Kirjaliku lepingu sõlmimine on aga teadvustatud tegevus ja siin võib tekkida hirm – ega ma ei sõlmi omale kahjulikku lepingut, kirjutab Tallinna notar Heleriin Kulla 16. oktoobril Äripäeva tellijatele ilmunud erilehes Notar Bene.

Minu soovitused ja näited tuginevad lepingutel, mille koostamise ja tõestamisega tegeleb notar. Notari tõestatud ja koostatud lepingute puhul on oht enda teadmata endale kahjulikke kokkuleppeid sõlmida väiksem, kuna notar on erapooletu. Notar peab jälgima, et lepingus oleks mõlema osapoole huvid kaitstud. Kui leping on väga ühe osapoole huvisid kaitsev, siis peab notar juhtima sellele tähelepanu.

Tallinna notar Heleriin Kulla  Foto: Erakogu

Lepingud algavad tavaliselt lepingut sõlmivate osaliste andmetega. Oluline on jälgida, et teie kohta kirja pandud andmed oleksid õiged ja vastaksid tegelikkusele. Kui osalisi on palju ja leping on pikk, siis tavaliselt märgitakse osaliste järgi mingi lühend, kuidas teda edaspidi lepingus tähistatakse. Näiteks kui on tegemist müügilepinguga, siis on see, kes midagi müüb, tähistatud sõnaga “müüja” ja teine, kes ostab, siis vastavalt “ostja”.

Peale osaliste andmeid tuleb tavaliselt info objekti kohta, mille suhtes lepingut sõlmitakse. Lepingu objekti kirjelduse all on kinnisasjade puhul esmalt toodud välja kinnistusraamatu seis. Seaduse kohaselt kinnistusraamatu andmete õigsust eeldatakse.

Miks ruutmeetrite arv on kuulutuses suurem kui kinnistusraamatus?

Vahel võib juhtuda, et korteri müügi kuulutuses on näidatud korteri ruutmeetrid suuremana, kui kinnistusraamatu andmete kohaselt need on. Sellisel juhul tuleks kindlasti omanikult uurida, miks on kinnistusraamatus teistsugused andmed. Oluline on mõista, et lepingu ettevalmistamisel lähtub notar objekti kohta registritest näha olevatest andmetest – kinnistusraamat, ehitisregister, maa-amet. Notar ei kontrolli, mis infot kuulutuses anti või mis infot on müüja ostjale andnud. Müüja peab samuti hoolikalt objekti info üle vaatama. Eriti oluline on see juhul, kui müüjale kuulub mitu kinnisasja või ühes majas mitu korterit. Müüja peab veenduma, et lepingus kirjeldatud objekt on täpselt see, mida ta müüja tahab.

Objekti kirjeldustele järgnevad tavaliselt osaliste kinnitused. Need on ühe poole kinnitused teisele ja nende kinnituste vastavust tegelikkusele notar ei kontrolli. Seetõttu tuleks need tähelepanelikult läbi lugeda ja kui midagi on teisiti, siis paluda ka vastavad muudatused lepingusse teha.

Varjatud puudused on ühed enim vaidlusi põhjustavad

Müüja peaks andma võimalikult palju infot müüdava asja kohta. Kõik olulised puudused, mida silmaga ei ole võimalik näha, kuid millest oli juttu, oleks mõistlik lepingus kajastada. Seda põhjusel, et seaduse kohaselt vastutab varjatud puuduste eest müüja, välja arvatud puudused, millest ostja teadis või pidi teadma. See tähendab seda, et kui objektil on selline puudus, mida müüja lepigu sõlmimise hetkel ei teadnud, on seaduse kohaselt vastutus pandud ikkagi müüjale.

Aga süüd ei saa alati müüjale veeretada. Ostja peab ka enda jaoks olulised asjad üle küsima ja ka kohapeal kontrollima. Kui ostja jaoks on oluline, et korteriomandi omandamisel saab ta ka keldriboksi kasutamise õiguse, siis tuleb see eelnevalt üle täpsustada ja ka kohapeal üle vaadata. Kui on oluline, et kraanis oleks veesurve korralik, siis tuleb paluda korteri ülevaatamisel veekraan avada ja surve ise järele kontrollida. Mis ühe jaoks on korralik surve, ei pruugi teisele samasugune tunduda.

Heleriin Kulla, Tallinna notar

Süüd ei saa alati müüjale veeretada. Ostja peab ka enda jaoks olulised asjad üle küsima ja ka kohapeal kontrollima.

Peale osaliste kinnitusi tulevad poolte kokkulepped. Oluline on anda teada kõikidest kokkulepetest, mis poolte vahel on. Ei ole harvad olukorrad, kus tehingu läbiviimise käigus selgub, et pooltel on veel kokkuleppeid, mida tõestatavas tehingus mingil põhjusel näidata ei soovita või siis ei soovi seda üks pool. Võib juhtuda, et kui sõlmitakse tehing, et varjata teist tehingut – näiteks sõlmitakse kinkeleping, kuid tegelikult ikkagi makstakse raha ehk on müük, siis võib kogu tehing osutuda tühiseks ja õigusi-kohustusi sellest ei teki.

Näiteks on esinenud olukordi, kus korteri müügilepingu sõlmimisel oleme jõudnud punktini, et millal siis müüja ostjale valduse ja võtmed üle annab. Seda infot ette ei ole saadetud ja küsimuse peale vastavad mõlemad, et me saame hakkama, meil on see kokku lepitud. Kui tehingule on seadusega ette nähtud notariaalse tõestamise nõue, siis need kokkulepped, mis notari ­lepingus kirjas ei ole, ei pruugi kehtida ja nendele hiljem tugineda ei saa.

Kui sõnastus ei ole arusaadav, siis tuleb kindlasti üle küsida

Oluline on leida koos notari abiga sõnastus, mis oleks mõlemale osapoolele üheselt mõistetav. Ei tohi karta küsimuste esitamist. See on mõistetav, et inimestele, kes igapäevaselt juriidiliste tekstidega kokku ei puutu, on lepingus kirjapandut keeruline mõista. Notari üheks funktsiooniks ongi selgitamine. Notar ei pea lepingut lihtsalt ette lugema, vaid vajadusel ka keeruka juriidilise teksti teile arusaadavaks tegema. Millised kohad ühele või teisele tehingus osalejale arusaamatuks jäävad, notar ei tea, kui sellest märku ei anta. Arusaamatust kohast tuleb notarit teavitada. Kui notariaalselt tõestatavas dokumendis on midagi, mis ei vasta tegelikkusele – näiteks lepingus on teie kui müüja kinnitus, et müüdava korteri kommunaalmaksed on kõik tasutud, kuid tegelikult on teil võlgnevus –, siis tuleb sellest notarile teada anda. Oluline on see, et kõik lepingusse kirja pandu vastaks osaliste tahtele ja oleks neile arusaadav. Sama kehtib ka lepingute kohta, mis ei ole notariaalselt tõestatud.

Leping on alati kellegi koostatud, küsige alati varem tutvumiseks lepingu projekt

Näiteks pangast laenu võttes sõlmite laenulepingu. Selle on koostanud tavaliselt laenuandja. Kui lepingut lugedes jääb midagi arusaamatuks, siis tuleb alati küsida ja paluda endale see punkt lahti seletada.

Lepingust arusaamisel on abiks ka see, kui enne lepingut sõlmima minnes olete saanud lepingu projekti. See võimaldab teil lepinguga tutvuda oma tempos ja kohtadele, millest kohe aru ei saa, ka vastavad märked juurde teha. Siis on võimalik enne lepingu sõlmimist need kohad teise osapoolega või notariga veel läbi arutada. Projektiga tutvumine annab teile ka infot, milles peaksite veel enne notarisse minekut teise poolega kokku leppima või millist infot lepingu objekti kohta uurima. Näiteks olete ostmas kinnistut, millel on müüja ehitatud elamu. Te saate enne tehingut lepingu projekti, millest näete, et ehitisregistrist nähtub sellel elamul ainult ehitusluba, kasutusluba aga ei nähtu. Saades selle info ette, saate te kohalikust omavalitsusest välja selgitada, et kas kinnistul oleval elamul on kasutusluba või kui ei ole, siis mis selle loa saamiseks tegema peab ja kui palju see maksma läheb. Ühtlasi saate siis ka müüjaga kokku leppida, kas müüja peab selle loa korda ajama või võtate selle enda peale.

Kui lepinguga pandud kohustus jääb täitmata

Kui lepinguga pannakse ühele osalisele kohustus, siis tavapärane on ka see, et kui kohustus jääb kokkulepitud ajaks täitmata, on ette nähtud sanktsioon näiteks leppetrahv. Leppetrahvi regulatsiooni lepingus ei tohiks enda jaoks üle tähtsustada. See ei kanna endas automaatselt signaali, et teine pool mind ei usalda. Mõelda tuleks nii, et kui mina lepingut täidan, siis see punkt minu jaoks mingit rolli ei mängi.

Elus võib tulla ette ka olukordi, kus alles lepingu sõlmimisel saate uut informatsiooni, millest te varem teadlik ei olnud. ­Juhul kui tegemist on sellise infoga, et te ei ole enam oma varasemas otsuses kindel, siis tuleb võtta järelemõtlemiseks aega. Nii kaua, kui ei ole dokument allkirjastatud, saab ­seda muuta või üldse ümber mõelda.

Loe lisaks
Hetkel kuum