Ettemaks viitab ehitusfirma tõsistele makseraskustele

Erinevate lepingute koostamisest on kirjutatud eelmistes Oma Maja numbrites. Veel kord tahaks rõhutada sõltumatu konsultandi kaasamise vajadust lepingute koostamisse, sest peamiseks ehitustöödega seotud probleemide lahendamise takistuseks on just puudulikult koostatud lepingud.

Esimene ja mitte harva esinev probleem tekib kohe ehitustööde lepingu sõlmimisel. Selleks on ehitaja poolt küsitav ettemaks. Põhjenduseks on reeglina materjalide ostu finantseerimise vajadus või tellija maksevõime kontrollimise soov. Kui ehitaja nõuab ettemaksu ja tegu pole seadmete hankimise või väga materjalimahuka tööga, tuleb seda käsitada võimaliku ohu märgina.

Kui tegu pole äsja loodud ehitusettevõttega, peaks igal firmal olema piisavalt vahendeid tööde finantseerimiseks. Pikemat aega tegutsenud ettevõtte puhul on seega tungiv ettemaksu nõudmine finantsprobleemide indikaatoriks. Ettemaksu suurus määratletakse protsendina ehitustööde maksumusest, viimasel ajal on see olnud 10?20, kuid on soovitud ka suuremat summat. Sõltumata tööde kestvusest ei tohiks ettemaks mingil juhul olla suurem esimesest teostatud tööde eest tasutavast summast.

Kui maksegraafik sisaldab konkreetseid summasid (see pole mingil juhul soovitatav), võib lepinguliste tööde maksumuse jagada maksete kordadega. Sõltumata ettemaksu suurusest tuleb sellele nõuda tagatist. Seda eriti juhul, kui ettemaksu põhjendatakse tellija finantsolukorra kontrollimisega, sest maksjal puudub võimalus kontrollida ehitaja tausta.

Kuna panga garantii hankimine on suhteliselt aeganõudev ja kulukas, on hakatud kasutama kindlustusseltside garantiisid. Samas on garanteeritavad summad enamasti piiratud viie protsendiga ehitustööde maksumusest ja seega ei tohi aktsepteerida ka suuremat ettemaksu. Ettemaksu tagasiarvestus toimub kas esimeselt makselt või proportsionaalselt teostatud tööde maksumusest.

Viimasel ajal on aina rohkem hakatud rakendama ehitajate pakutavaid täiendavaid finantstagatisi. See on näiteks teostatud tööde lepingulisest hinnast kogu ehitustööde kestvuse vältel mingi osa (näiteks 10) võrra vähem tasumine. Sellise maksesüsteemi kasutamisel tasub tellija pidevalt vähem, kui tegelikult on töid teostatud.

Eriti tõhus on selline garantii tööde lõpetamise tagamiseks, sest tööde lõpufaasis võib viimase makse summa olla tunduvalt väiksem tööde maksumusse kalkuleeritud ehitaja kasumist.

Ka garantiide osas toimub pidev liikumine aina pikemate perioodide poole. Näiteks katusekatete puhul pole mõtet enam alla 10aastase garantiiga materjale pakkuda, akendele antakse tavaliselt viis aastat.

Segi ei tohi ajada materjalidele ja ehitustöödele antavaid garantiisid. Kui kvaliteetne materjal on oskamatult paigaldatud, tuleb arvestada tööle, mitte materjalile antud tagatist.

Garantiisid võib võrrelda kasutuseaga, st mida pikem garantiiperiood, seda pikem on ka tegelik kasutusaeg, sest see ületab kindlasti garantiiperioodi. Muidu oleks tootjad sunnitud probleemide vältimiseks viimast lühendama.

Ainus, mis planeeritud kasutuseaga praegusel ajal vastuolus on, ongi ehitustöödele antav kaheaastane garantii. Tegemist on ?Planeerimis- ja ehitusseaduse? kohaselt nõutava miinimumiga. Töödele antav lühike tagatis vähendab aga ka materjalide pika garantiiperioodi mõju.

Samas esineb siiani lepinguid, kus ehitustöödele antakse ka alla kaheaastane tagatis.

Ehitustöödele antavat garantiid võiks igaüks võrrelda esimesena meelde tuleva toote garantiiga ja seejärel võrrelda ka planeeritud kasutusaegu. Kas pole hämmastav vastuolu?

Garantiide puhul on oluline ka õige ekspluatatsioon ning hooldus, sest tihti on garantiid seotud tootja esitatud tingimuste täitmisega. Vastavad juhendid peavad olema antud kaasa materjalide ja seadmete soetamisel. Seega peab need tööde tellijale üle andma ehitaja. Hilisemate arusaamatuste vältimiseks on soovitav vastav kohustus fikseerida ehituslepingus.

Ehituse dokumenteerimine on ehitaja kohustus ja selle täitmist kontrollib omanikujärelevalve. Tellijale esitatakse ehituse käigus teostatud tööde aktid, mille esitamise ja aktsepteerimise kord peab olema lepingus fikseeritud. Aktid on tööde eest tasumise aluseks ja tavaliselt esitatakse need tellijale.

Esimene soovitus on mitte kunagi aktile alla kirjutada kohe selle kättesaamisel. Dokumendi esitamise kohta võib teha märke selle pöördele. Aktis esitatud tööde mahtude vastavust tegelikkusele peaks aga kontrollima omanikujärelevalve, sest sageli ei oska tellija ka akti ebakorrektsuse korral aktsepteerimisest keeldumist motiveerida. Seega üleakteerimise korral püütakse üldjuhul omanikujärelevalvest mööda hiilida.

Teine soovitus oleks kogu lepingus fikseeritut puudutav ehitusaegne suhtlemine lepingu osapoolte vahel kindlasti dokumenteerida. Siinkohal võidakse väita, et tegu on liigse bürokraatia õhutamisega, kuid suhteliselt sageli muudab tellija ehituse käigus mitu korda oma soove või annavad ehitajad lubadusi, mida ei täideta.

Autor: Teet Sepaste