Valdade korterid kallimad kui ?mägedel?

Eestis on kinnisvaraturg väikeste mahtude tõttu paraku vägagi piiratud. Iga sektori kinnisvarapakkumiste maht väheneb võrdeliselt ostja nõuete spetsiifilisusega, mistõttu võib kogu turu väiksuse tõttu sobilikku objekti üldse mitte leida (näiteks kaasaegsete laopindade müük Tallinnas). Seega sõltub meie kinnisvaraturul vara müümine sageli tehingu osapoolte soovist reaalse tehinguni jõuda, avaldades müügihinnale olulist mõju. See avab soodsad võimalused spekulantidele, kellele kinnisvara ostu-müügihinna määramise piiriks on ehitusmaksumus, mitte alternatiivsed pakkumised.

Igasuguse vara hinna turul määrab pakkumise ja nõudluse vahekord. Selleks, et turg toimiks efektiivselt, st pakkumise ja nõudluse mõju turuhindadele oleks vahetu, peab olema tagatud piisavalt suur mastaap. Mida laiapõhjalisem on turu maht, seda vähem saavad üksikud huvigrupid seda mõjutada ehk turuga spekuleerida.

Kinnisvara spekulatiivne hinnatõus on eriti hästi jälgitav Tallinna lähipiirkondade korteriturul, kus viimastel aastatel on hinnad kerkinud kuni 50%. Väikestes linnalähedastes asumites ei ületa korterelamute arv sageli paarikümmet, mistõttu on ka müüdavate korterite arv aastas suhteliselt väike. Sageli on potentsiaalsed ostjad pärit samast asumist, mistõttu pole nõudlus kuigi suur. Eluaset ei müüda kiirustades, vaid pikema perioodi vältel kõrgemat hinda püüdes. Informatsioon iga müüdud korteri kohta levib sellistes väikeasumites kulutulena ning kõrge müügihind võetakse automaatselt uueks baastasemeks, millele lisatakse mõningane tingimisruum. Nii ongi tekkinud uus hinnatase, millest madalamalt ükski omanik oma vara ei ole nõus müüma. Iga uus (kõrgem) hinnatase ei teki seega pakkumise-nõudmise vahekorras, vaid müüjate vaikiva koostööna. Vähesed ostjad peavad kas leppima uute hindadega või korteriostust loobuma.

Näiteks praegu on Tabasalu korterite hinnad ületanud Õismäe hinnataseme, mis on eelkõige tingitud vähesest pakkumisest. Viimsi korterite hinnatõus ulatub Tabasalust veelgi kõrgemale (7000?9000 kr/m²) ning kesklinna korteritega sarnase hinnaklassi tõttu seal enam kasvuruumi ei ole. Mustamäega samal tasemel on Saku, Saue ja Jüri korterite hinnad.

Tehislik hinnatõus saab toimuda vaid seetõttu, et domineeriv maht Eesti kinnisvarast pole veel saavutanud oma põhjendatud hinda. Kuna igal ehitise soetajal on alternatiivseks võimaluseks soetatavaga sarnase uusehitise püstitamine, tähendab põhjendatud hind uusehitusmaksumust miinus olemasoleva amortisatsiooni. Täna pole enamiku Eesti ja isegi mitte Tallinna olemasolevate ehitiste hinnad võrreldavad uutega. Seetõttu võib veel paariks aastaks prognoosida vanema kinnisvara turuväärtuse kasvu.