Sadamaala kipub pealinna uuest ärikeskusest välja jääma

Selle keskpunktiks saab uute kaubandushoonete ja bussiterminaaliga Viru väljak. Ajapikku on tõenäoline linnasüdame mõningane nihkumine sadama suunas, kuid selle määrab Rotermanni kvartali areng. Keskuse konkreetsem piir saab seega tõmmatud valmiva Põhjaväilaga, millest väljaspool on kaubanduspindade arendamine küsitava otstarbekusega.

Tallinna vahetult merega piirneval alal ei ole eeldusi kujuneda uueks keskuseks. Keskuse asukoha määravad eelkõige jalakäijate liiklusvood ning nende suunamise võimalused. Sadamaala näol on tegemist sisuliselt tupikteega, kuhu enamikul linlastest esialgu asjagi pole.

Kuna kohalikele saab liikumispiiriks valmiv Põhjaväil, sobib mereäärne maa eelkõige korterelamute ning büroohoonete, aga ka meelelahutuspaikade rajamiseks. Tõenäoliselt kujuneb arendatavast mereäärsest piirkonnast uue city satelliit, mille kaubanduspinnad teenindavad eelkõige laevadega saabuvaid turiste. Investorite ootused sadamaalale on üle paisutatud ning ei kajasta turu tegelikku olukorda. Täna makstavad 2000?3000 kr/m² maa hinnad kajastavad juba selle tulevikuväärtust ning ei oma erilist tõusupotentsiaali. Piirid maa edasisele hinnatõusule seab maksimaalselt 4korruseline hoonestatus, mis investorite nõutavat tulunormi arvestades ei võimalda maksta kruntide eest kõrgemat hinda.

Isegi praeguse hinnataseme juures on projektide tasuvusaeg pikem kui investorid seni on harjunud. Kohaliku hinnataseme ühtlustumine Skandinaavia riikidega ning üleminek ühisele eurorahale tingib turistide üha kahaneva huvi viimaste kroonide eest suuri oste teha. Kaubanduspindade potentsiaalne klientuur väheneb stabiilselt, see aga toob aasta-aastalt üha selgemini välja uute kaubanduskeskuste rajamise mõttetuse sadama lähiümbrusesse.

Rotermanni kvartali arendamise edasilükkamine lükkab teadmatuks ajaks edasi ka sadama perspektiivide täieliku realiseerumise. Täna on kinnisvaraarendajatel tasuvate ideede puudus ja nii sünnivadki projektid, kus sadama piirkonda kavandatakse teadmata sihtgrupile supermarketi(te) ehitamist. Loota Põhjaväila liiklejatele on mõttetu, kuna koduteel olijatel on suhteliselt ükskõik, kas peatuda supermarketis pigem töökohale või elupaigale lähemal. Väljaspool südalinna on igasugune kauplemine madalamate maa ja rendihindade tõttu soodsam, mis meelitab ka ostjaid. Mis saab sellistest, selgete konkurentsieelisteta hoonetest aga tulevikus?

Autor: Eero Olander