Seadus nõuab notariaalset eellepingut

Kui on tegemist kinnisvara müügiga, siis ei piisa seaduse kohaselt lihtkirjalikust eellepingust. Asjaõigusseaduse § 341 kohaselt peab kinnisomandi üleandmise või asjaõigusega koormamise kokkulepe olema notariaalselt tõestatud.

Võlaõigusseaduse § 33 lõige 2 sätestab, et kui põhileping peab olema sõlmitud teatud vormis (notariaalselt) tuleb samas vormis sõlmida ka eelleping. See tähendab, et seaduse silmis on vorminõuet mittetäitev leping tühine. Tühine leping on aga kehtetu selle sõlmimisest alates.

Seadus ei arvesta praktikat. Enne korteri või maja müügitehingut lepivad müüja ja ostja kokku müügi põhitingimustes: müügiobjekt, müügihind ja objekti üleandmise tähtaeg. Kena, asjad kokku lepitud ? lähme notarisse.

Notari juurde leiab aja aga alles paari nädala pärast, halvemal juhul kuu aja pärast. Vahepeal on ostjal vaja veel ka laenuasjad korda saada, mõned puudujäävad dokumendid hankida jne. Ka selleks kulub tavaliselt nädal. Ja kui ostu finantseerimiseks on vaja oma vana eluase maha müüa, siis peab arvestama veelgi pikema ajaga. Suur osa korterituru tehinguid toimubki nn aheltehingutena.

Kõik oleks korras, kui meie kinnisvaraturul oleks pikaajaline traditsioon ja väljakujunenud eetilised normid. See aga ei ole kahjuks nii. Suusõnalised kokkulepped, ilma kirja pandud sanktsioonideta tunduvad lausa kutsuvat neid rikkuma.

Piisab, kui ilmub välja uus ostja, kes pakub pisut kõrgemat hinda, ja müüja ?unustabki? senise kokkuleppe. Samuti võib ostjale hakata meeldima hoopis teine müüki pandud korter ja ka tema ?unustab?. Hea kui see juhtub mõlemal korraga.

Tavaliselt on siiski nii, et selline asi kipub juhtuma ühel ? praeguses turusituatsioonis enamasti müüjal. Ostja on aga tellinud hindamisakti, andnud pangas sisse laenutaotluse ja sageli leppinud kokku ka oma senise eluaseme müügis ja vabastamise tähtajas.

Kui nüüd ost jääb katki, siis kaotab ta hindamisakti eest makstud raha ja peab lisaks hingelisele traumale kolima n-ö kuuse alla. Asi on eriti hull siis, kui ostja on samal ajal ka müüjaks. Tema vana korter on peamiseks finantseerimise allikaks ja selle ostja ?hüppab alt?. Uue korteri ostuks on aga sõlmitud notariaalne eelleping ja järgmise sissemaksu aeg on käes ning sanktsioonid ootavad.

Enamik kinnisvarabüroosid sõlmivad oma klientidega lihtkirjalikke kokkuleppeid, mida võib osaliselt käsitleda eellepinguna, olgu siis eelläbirääkimiste protokolli või broneerimislepingu nime all. Teisiti paraku lihtsalt ei saa. Mis on kirja pandud ja rahaliselt kinnitatud, see ka enamasti peab ja kõik on rahul.

Lisaks on sellised kokkulepped sõltuvalt firmast koostatud nii, et tervikuna kokkulepet seadus tühisena käsitleda ei saa. Vaid üsna pisike osa sellistest kokkulepetest on tekitanud probleeme ja veel väiksem osa on jõudnud lahendamiseks kohtusse.

Aga miks siis seaduseandja ei võiks teha vajalikku seadusemuudatust ja lubada ka kinnisvara müügil kasutada lihtkirjalikke eellepinguid? Kirjalik kokkulepe annab pooltele selguse, milles on kokku lepitud, ja kindluse, et kokkuleppe omakasupüüdlik rikkumine toob kaasa rahalised sanktsioonid.

Autor: Aivar Roosik