Maade ja majade müügiedu sõltub praegu vaid asukoha valikust

Tallinna lähiümbruse eramute ja kruntide müügiedu argumendiks on vaid asukoht, isegi kvaliteetsete, kuid kehvas asukohas, tugeva allahindlusega objektide vastu on ostuhuvi väga leige.

Kui Eesti eluasemeturul on viimase kolmveerand aasta jooksul hinnad langenud keskmiselt ligi 15 protsendi võrra, siis suurimaks langejaks on sektorite kaupa olnud just Tallinna ja selle lähiümbruse eramud ja krundid.

Müügipakkumiste arv on viimase aasta jooksul märkimisväärselt kasvanud - kui praegu on pakkumises Tallinnas ja Harjumaal üle 4000 elamukrundi ja üle 2000 eramu, siis eelmise aasta alguses olid numbrid veel üle kahe korra väiksemad.

Kruntide hinnad on langenud sõltuvalt piirkonnast isegi kuni kaks korda, kuid tähtis on märkida, et statistiliselt suure kukkumise on põhjustanud põllupealsed ilma kommunikatsioonideta krundiprojektid, kus turu tippajal olid hinnad põhjendamatult kõrged. Selliste objektide puhul on pidanud kiires rahahädas müüjad langetama hinda isegi üle 50 protsendi, kuna vara vastu puuduks vastasel juhul huvi täielikult.

Samal ajal on ka elamukrunte, mille hinnalangus ei ületa turu keskmist langust. Tegemist on varaga, kus arendaja on rajanud kõik vajalikud kommunikatsioonid, kruntidel on kõrghaljastus, ligipääsetavus on hea, infrastruktuur (ühistransport, kaupluste ja koolide-lasteaedade lähedus) on välja kujunenud ning oluline on, et konkureerivaid pakkumisi oleks müüdavate kruntide läheduses vähe. Tänases turuolukorras nimelt on paljud müüjad valmis hindu langetama ning mõjutavad sellega ka lähedalasuvate kinnistute hindu.

Heaks näiteks on krundid näiteks Liikva külas Harku vallas, kus kõrghetkel määratud 1,5 miljoni kroonise hinna pealt on omanik olnud sunnitud hinda langetama vaid 250 000 krooni võrra 1,25 miljonile kroonile. Üksikud seal müüdud krundid eristusid just nimelt konkureerivate pakkumiste puudumisega, kinnistul on jändrikud põlismännid ning korralikult rajatud kõvakattega teed.

Samal ajal on esmapilgul hinnates korralikke elamumaid, mille vastu puudub igasugune huvi hoolimata soodsast hinnast, ehkki kevade saabumisega on objekti külastajate arv siiski veidi kasvanud.

Hoonestatud elamumaa ehk eramajade turg on veidi intensiivsem, ehkki objekte, millega tehinguid tehakse, võib iseloomustada sarnaselt kruntidega - kehvapoolse asukohaga eramuid ei osteta hoolimata soodsast hinnast - hinnalangetamine näiteks 5 miljonilt kroonilt 4 miljonile ei pruugi veel müügiedu tagada.

Samal ajal on jätkuvalt puudus väga headest kõrge hinnaklassiga eramutest, mille vastu nõudlus pole kadunud.

Peamiselt soovitakse soetada kas uhiuusi või kuni 5 aasta vanuseid eramuid, kus on moodsad ehitusmaterjalid, interjöör ning tänapäevane planeering.

Nii planeeringu kui ka ehitusmaterjalide poolest moraalselt vananenud eramute müügiperioodid on oluliselt pikemad ning ka nende hinnatase on vahel isegi ebaõiglaselt uuematest majadest palju madalam.

Ka eramute-paarismajade-ridamajade arendusprojektide seast on kliendid teinud kindla valiku.

Turul on projekte, kus käib paari kuu jooksul vaid üksikuid huvilisi, samal ajal on täielikult väljaehitatud rajoone nagu Uuesalu, mille vastu ei raugenud ostuhuvi ka eelmise aasta lõpus turu täieliku madalseisu ajal.

Lisaks on paljud ostjad kimpus pankade karmistunud laenutingimustega ning nõutava omafinantseeringu tasumisega - kunagi aktiivselt pakutud sildfinantseeringu võimalust enne vana vara realiseerimist ei julgeta enam vastu võtta ning 20protsendilise omafinantseeringu leidmine mitme miljoni krooniste majade ostu korral on paljudele keeruline.

Autor: Madis Eelmaa