Kinnisvara jäetakse ümber hindamata

Kuigi ASi Arco Vara Kinnisvarabüroo Tallinna ja Harju piirkonna hindamise juht Virgo Laansoo ütleb, et varasemal kahel aastal on ettevõtel olnud põhjust oma varasid alla hinnata kohati mitu korda, siis ettevõtted ise ei kipu tunnistama, et nad oleksid oma bilansis oleva kinnisvara ümberhindamisele tähelepanu pööranud. "Kinnisvara väärtust on vaja ümber hinnata müügi eel või kui seda nõuab enamus aktsionäridest. Naljaviluks ei ole seda mõtet teha," leiab ASi Infotark tegevdirektor Jüri Ross, kes lasi mõni aasta tagasi ettevõttele ehitada büroo- ja laoruumid ning ei ole selle väärtust bilansis seni muutnud. "Bilansi korrektsuse mõttes võiks ümberhindamist teha näiteks ükskord kümne aasta kohta, aga seda ka mitte buumi või sügava kriisi ajal," lisab ta. Samas möönab ta, et börsiettevõtetega on siiski teised lood.

Kuid ASist Harju Elekter selgub, et ka börsifirmas ettevõttele kuuluva kinnisvara väärtuse määramisel suurt täpsust taga ei aeta. Piirdutakse vaid juhtkonna hinnangutega.

Vaikses maakonnas raske hinnata. Ettevõtte kommunikatsioonijuht Moonika Vetevool viitab ettevõtte aastaaruandele, kus on kirjas, et kontserni kinnisvarainvesteeringuteks olevad tootmis- ja kontorihooned asuvad Keilas ja Haapsalus. Neis piirkondades toimub aga samaväärse kinnisvaraga harva tehinguid. Seetõttu, ja ka kinnisvaraobjektide suure hulga tõttu, on kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse määramine kulukas ning ei pruugi anda ka usaldusväärset tulemust. Sõltumatutest hindajatest on loobutud ning hinnangu on andnud vaid ettevõtte juhtkond, kes on Harju Elektri kinnisvarainvesteeringute õiglaseks väärtuseks kirja pannud 150-170 miljonit krooni (9,6-10,9 miljonit eurot). Ettevõtted on ka arvamusel, et vaatamata kinnisvaraturu hindade viimaste aastate kiirlaskumisest on ettevõtte bilansis olev kinnisvara endiselt pigem ülehinnatud. Ilmselt enamuses üsna spetsiifilist kinnisvara omaval ASil Sillamäe Sadam on kogu kinnisvara arvel soetushinnaga. Ettevõtte turundusdirektor Andrei Birov on aga kindel, et tegelikult on kinnisvara väärtus oluliselt suurem soetusväärtusest.

Aga ka ASi Harju KEK juhataja Madis Talgre ütleb end olevat veendunud, et ettevõtte kinnisvara hinnad olid ka rasketel aegadel bilansis ennem odavad kui ülehinnatud.

Kõikumine mahtugu kümnendikku. ASi DSV Transport juhataja Jaan Lepp aga leiab, et kuna nad oma Laagris asuvat logistikakompleksi ei hinnanud üles kinnisvara hinnaralli ajal, siis ei ole neil vaja seda ka halbadel aegadel alla hinnata.

Arco Vara hindamiste juht Virgo Laansoo ütlebki, et tänavu ei ole ettevõtetel enam vaja järske ümberarvestusi oma kinnisvara väärtustes teha. Piisab, kui olla konservatiivne +/- 10 protsendiga ning oodata ära lähiaastate arengud kinnisvaraturul.

Ettevõtte omandis olevaid kinnistuid kajastatakse bilansis nende turuväärtuses. Seda nõuavad raamatupidamise rahvusvahelised reeglid.

Seetõttu tellime objektidele igal aastal eksperthinnangud, et kindlustada hoonestatud kinnistute õige turuväärtuse kajastamine. Igal aastal mõjutavad turuväärtust ju majandusaasta jooksul hoonetesse ning kommunikatsioonidesse tehtud investeeringud, samuti kinnisvaraturul aset leidnud muutused.

Oleme huvitatud kinnistute õiglase turuväärtuse iga-aastasest väljaselgitamisest, vaatamata sellele, et viimastel aastatel aset leidnud kinnivarakriis on kinnistute turuväärtust oluliselt vähendanud. Turuväärtuse langus on selgelt ületanud hoonetesse ja kommunikatsioonidesse tehtud väärtust tõstvate investeeringute mõju. Kinnistute turuväärtuse ebaõige kajastamine ettevõtte bilansis ei oleks aga kooskõlas rahvusvaheliste raamatupidamise reeglitega ja kahandab ettevõtte usaldusväärsust.

Valdav osa varasid oleme hinnanud võrreldes 2009. aastaga +/- 10% languse või tõusuga, osa varade hinnad on jäänud samaks. Võrreldes eelmise kahe aastaga, kus langused olid kohati mitmekordsed, ei tohiks suuri kõikumisi ettevõtete bilanssides 2009. aasta lõpuga võrreldes olla.

Soovitame ettevõtetel kinnisvara hindamisel 2010. aasta finantsaruandluseks olla pigem konservatiivsed. Kõikumised võiksid jääda võrreldes 2009. aastaga +/- 10%. Eelkõige olla tähelepanelik ja konservatiivne finantsinvesteeringute, varad, mida lähema 3-5 aasta jooksul on keeruline realiseerida, hindamisel ning oodata ära lähima aasta-kahe arengud kinnisvaraturul. Eelkõige kuuluvad siia väheatraktiivsetes asukohtades arengupotentsiaaliga paiknevad elamumaa, hoonestamata ärimaa/tootmismaa, maatulundusmaa ja väheatraktiivses asukohas ja kaasajastamist vajavad hooned, mille müük ja arendamine lähiaastatel võib olla kahjumlik.

1. Kas hindate ettevõtte bilansis oleva kinnisvara väärtuse aastaaruandes üles või alla?

2. Kui palju olete viimase kolme aasta jooksul pidanud kinnisvara väärtust bilansis ümber hindama?

1. Ei kavatse kinnisvara bilansis ümber hinnata.

2. Ei ole allahindlust teinud, sest buumi ajal ei ole kinnisvara soetanud.

1. DSV logistikakompleks Laagris valmis 2003. aastal, ehk enne kinnisvara hinnarallit.

Kuna tegemist on meie põhitegevuses kasutatava kinnisvaraga, siis ei hinnanud me seda headel aegadel üles, ega pea halbadel aegadel ka alla hindama.

2. Arvame, et meie 2003. aasta soetamisväärtus on täna ettevõtte bilansis õiglaselt kajastatud, mida on kinnitanud ka meie audiitorfirma vastavad spetsialistid.

1. Ei hinda kinnisvaraväärtust ümber. Arvutame vaid kulumit.

2. Ei ole kolme aasta jooksul kinnisvara alla hinnanud. Audiitori arvates olid meie hinnad ka keerulistel aegadel konservatiivselt õiglased.

1. Jätame kinnisvara väärtuse samaks.

2. Viimasel kolmel aastal pole me kinnisvara bilansilist väärtust ümber hinnanud.