Kunde peab maaklerile tasuma ka tehingut tegemata

2011. aasta jaanuarikuus esitas kinnisvarafirma Pride Grupp hagi oma kliendi Paul Priit Lukka vastu, kuna klient keeldus maakleritasu maksmast, sest ostis kinnistu teise maakleri kaudu. Möödunud aasta novembris leidis riigikohtu tsiviilkolleegium, et maakleri tasunõu võib olla põhjendatud isegi juhul, kui lepingu sõlmimisele ainult osutatakse.

Algus tundus paljutõotav. 2009. aastal pöördus klient Pride Grupi maakleri poole, et maakler tutvustaks talle tema vahendusmüügis olevaid objekte. Maakler tutvustas ostjale kinnistut, mis oli sundmüügis. Kuna ostjale pakkus antud kinnistu huvi, sõlmisid ostja ja maakler esialgu suulise kokkuleppe, mis vormistati 2010. aasta alguses kirjaliku maaklerilepinguna. Kokkuleppe sõlmimisel kinnitas maakler ostjale, et sundmüügis oleva kinnistu puhul on maakleril olemas nii pankrotis oleva kinnistu müüja Irina Kaserskaya nõusolek kui ka võla­usaldaja Konstantin Poroshini nõusolek, kelle kasuks oli kinnistu koormatud.

Kaks nädalat pärast maaklerilepingu sõlmimist läks sundmüügis oleva kinnistu omandiõigus võlgnevuse katteks üle uuele omanikule Konstantin Poroshinile. Uus omanik pani kinnistu omakorda müüki, sõlmides maaklerilepingu Uus Maa kinnisvarabürooga. Lõpuks ostis ostja Paul Priit Lukka  kinnistu uuelt omanikult Uus Maa kinnisvarabüroo vahendusel, kuigi oli eelnevalt sõlminud maaklerilepingu firmaga, kes talle kinnistut esmakordselt tutvustas. Kuna klient ostis kinnistu teise kinnisvara­büroo kaudu, jäi Pride Grupil maakleri teenustasu saamata, mille peale pöörduti kohtusse. Saamata jäänud tasu küündis üle 7400 euro ning viivis üle tuhande euro.

Maakler tutvustas objekti. Maakler põhjendas nõuet asjaoluga, et maakler oli see, kes esitas ostjale kinnistu andmed ning ostja sõlmis selle tagajärjel kinnistu omandamiseks lepingu. Seega on maaklerilepingu ja kinnistu omandamise vahel seos. Maakler selgitas, et otsis ostjale ostja poolt ette nähtud tingimustega kinnistu, tegi kinnistu kohta analüüsi, esitles kinnistut ostjale, pidas läbirääkimisi omaniku ja võlausaldajaga ning tegi endast kõik oleneva kinnistu müümiseks. Seega täitis maakler lepingust tulenevaid kohustusi ning tasu saamine selle eest on põhjendatud.

Nõude peale esitas ostja vastu avalduse maaklerilepingu tühisuse kohta, kuna olevat sõlminud maaklerilepingu pettuse mõjul. Ostja selgitas, et maakleril ei olnud isegi õigust kinnistut müügiks pakkuda, kuna tal puudus kinnistu omaniku kirjalik nõusolek ning maakler varjas seda ostja eest. Kohus leidis, et lepingu tühistamiseks ei ole alust ning leping kehtib, kuna maaklerilepingu sõlmimisel ei olnud maakler teadlik, et tal puudub õigus kinnistu müüki vahendada ning ei eksitanud kostjat teadlikult.

Advokaadid: teenus pole alati vahendamine. Lisaks selgitas riigikohus, et vastavalt võlaõigusseadusele võib maakleri kohustus vahendustasu saamiseks piirduda ka üksnes sellega, et maakler viitab potentsiaalsele ostjale. Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid partneri ja vandeadvokaadi Pille Pettai sõnul tuletab otsus meelde, et maakleriteenuse sisu ei pea alati olema vahendamine, vaid võib piirduda ka lepingu sõlmimisele osutamisega. “See säte on võlaõigusseaduses olnud alguses peale, riigikohus on sellele lihtsalt tähelepanu juhtinud,” lisab Pettai. Tema sõnul tekitab enim küsimusi lepingu sõlmimisele osutamise ja lepingu sõlmimise vahendamise eristamine. Lepingu sõlmimisele osutamine on seaduse järgi lepingu sõlmimise võimaluse äranäitamine.

Samuti tõi Pettai välja, et riigikohus on otsuses märkinud ka seda, et lepingus on omakorda võimalik lahti kirjutada, mida pooled loevad osutamiseks ja vahendamiseks ning kokku leppida, millised on tasunõude eeldused.

Alati ei saa samas olukorras tasu nõuda

Otsus käitumisretsepti ei loo, kõik taandub konkreetsele leppele, leiab advokaat. Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid partneri ja vandeadvokaadi Pille Pettai sõnul taandub kõik konkreetsele lepingule, asjaoludele ning asjaolude tõendamisele.Nii on näiteks riigikohus  tema sõnul märkinud, et mitte igasugune osutamine ei pruugi olla tasu sissenõutavaks muutumise aluseks. Näiteks kui maakleril ei ole olnud tehinguni jõudmiseks üldse mingit rolli või roll on olnud minimaalne.Pettai usub, et kõnealune lahend annab pigem juhiseid selleks, et kinnisvarabüroo ja klient peaksid lepinguga selgemalt määratlema, millised on maakleri kohustused ja millal peab klient arvestamamaakleritasu maksmisega.Kuigi riigikohus leidis, et maakleril on õigus oma tasule, saadeti asi uuesti ringkonna­kohtule läbivaatuseks ehk juhtum on veel pooleli ning lahenduseni läheb aega.Küll annab juhtum juhiseid käitumiseks juba nii klientidele kui ka kinnisvarafirmadele.

 

Maakleritasu

Sisaldab üldjuhul osutatud teenust, kuhu ei kuulu tehinguga kaasnevad kulud. Tasu tasutakse eelkõige selle eest, et maakler suudab kinnisvara müüja ja ostja omavahel kokku viia. 

Müügi puhul sisaldab teenus:- pildistamine- presenteerimine- ostjale tutvustamine- müügimaterjalid- hinnaläbirääkimiste pidamine- tehingu ettevalmistamine

Ostu puhul sisaldab teenus:- kriteeriumitele vastavate objektide otsimine- nende kohta info kogumine- dokumentatsiooni korrasoleku kontrollimine- objekti ülevaatuste ja kontrollide korraldamine- ostja esindamine hinnaläbirääkimistel

 

Bürood juba arvestavad

Tõnis Rüütel, Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektorSee kohtulahend on heaks suuniseks nii kliendile kui ka kinnisvarabüroole oma tegevuse ja arusaamade korrastamiseks lepingute sõlmimisel. Kuna elulised asjaolud on igal korral erinevad, ongi oluline, et klient ja maakler lepivad kõiges olulises kokku korrektses lepingus, et ära hoida ajakulukate vaidluste tekkimist. See lahend on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liikmetele teada ning kindlasti on kinnisvarabürood neid suuniseid oma tegevuses juba arvesse võtnud.

Kasutame lahendit koolitamisel

Karmo Karelson, RE/MAX Centrali maaklerLeping ise üksi ei tee tehinguid, vaid inimesed ning nende vaheline suhtlemine ja info jagamine. Konkreetse juhtumi teevad keeruliseks lepingu kehtivusel muutunud asjaolud. Bürood peaksid silmas pidama tihedamat suhtlemist erinevate osapooltega, et ei tekiks üksteisest möödarääkimist. Bürood peaksid rõhutama protsesside ja tingimuste selgitamist enne ja ka pärast lepingu sõlmimist, eriti siis, kui on näha, et asjaolud võivad muutuda või kliendiga pole saavutatud ühine arusaam. Kliendid omalt poolt võiksid julgelt küsida, kui midagi arusaamatuks jääb, ning teadvustada teenusepakkujat muutunud asjaoludest.Ei näe, et midagi otseselt muutub, kuna lepingute sõlmimine büroode töös on iseenesest mõistetav. Küll väärib see kohtulahend meie büroos tutvustamist, eelkõige uutele maakleritele koolituse näol, et ei tekiks sarnaseid olukordi.Eriarvamused tekivad tavaliselt liiga pealiskaudsel suhtumisel teenuse pakkuja poolt. Lepingu osapooleks on eluaseme turul valdavalt eraisikud, kes ei pöördu kohtusse kas teadmatusest või soovist mitte riskida lisakohustustega. Seetõttu on kohtusse pöördumine harv nähtus. Teadmatuse trend on aga üldiselt vähenev ning inimeste teadlikkus oma õigustest tõuseb iga päevaga. Vaidluste ja arusaamatuste tekkimine on mõningatel juhtudel siiski reaalne elu ning kokkulepete saavutamine ei pruugi alati ilma kohtuta õnnestuda.

Saadud teenuse eest tuleb tasuda

Jaanus Laugus, Uus Maa partner ja juhatuse esimeesKinnisvarabürood saavad sellest lahendist oodatud õiguskindluse. Kui maaklerteenus on pakutud, siis tuleb vahendusteenuse tellijal ka selle eest tasuda.Eriarvamusi maakleri teenustasude puhul klientidega väga tihti ei esine. 99% klientidest mõistavad, et maaklerteenus on tasuline.Siiski tuleb kohtuvaidlusi ikka ette. Näiteks vaidlusi tekitab olukord, kui on sõlmitud suuline maaklerleping. Siis võib juhtuda, et teenuse sisu ja tellija ootused ei lähe kokku. Uus Maa esindab kliente vaid kirjaliku maaklerlepingu alusel, kus täpselt reguleeritud, millal tasu peab maksma ja milline on pakutava teenuse sisu. Seetõttu esineb meil vaidlusi väga harva.

Kõik oluline lepi kokku kirjalikult

Rando Vanaveski, Domus Kinnisvara Põhja-Eesti regiooni juhtSee kohtuotsus ei muuda turul väljakujunenud tasustamise põhimõtteid, vaid täpsustab lihtsalt mõningaid nüansse kokkulepete sõlmimisel ja täitmisel. Antud kohtuvaidlus näitab taaskord kirjalike kokkulepete olulisust. Korrektselt vormistatud kokkulepped on mõlema poole huvides ning aitavad vältida hilisemaid arusaamatusi.Riigikohtu otsuse tulemusena vaatavad mõned bürood tõenäoliselt üle oma lepingute sõlmimise korra ja lepingute sisu.Teenustasude osas hilisemaid eriarvamusi esineb meie kogemuse kohaselt väga harva, võib-olla 2–3 juhtumit tuhandest. Loomulikult on ka ettevõtteid, kelle jaoks kohtuvaidlused klientidega on tavapärane praktika.

 

Maakler ei lase kahjulikku tehingut teha

Kui müüja esindajana on maakleri ülesanne müüa objekt võimalikult kõrge hinnaga, siis ostja esindamisel peab maakler esindama ostja huvisid ning tagama, et ostja ebasoodsat ostu ei teeks.Maakleritasu lepitakse kokku enne lepingu allkirjastamist ning fikseeritakse lepingus. Ostu- ja müügitehingute puhul lepitakse vahendustasu üldjuhul kokku protsendina müügihinnast või fikseeritud summana. Üürimise puhul on vahendustasu suuruseks reeglina ühe kuu üüri summa.Ostjal on võimalus leppida kokku maakleriga teenuse tasumise osas kohe alguses selliselt, et tema tasub osutatud teenuse eest. Valdavalt tasub teenuse eest siiski müüja.Siiski puuduvad ostukliendi esindamisel tihtipeale lepingud ning ostjat esindav maakler lepib vahendustasu jagamise ja tasumise kokku müüjat esindava maakleriga või müüjaga ise.Kui kokkuleppele ei jõuta, siis teavitab maakler sellest ostjat, kui tekib vajadus esitada teenusarve ostja poolele.

 

http://bit.ly/1fmHDPvKohtulahendiga saab tutvuda riigikohtu veebiküljel.