Üüriturg kipub lehkama

Ettevõtja Jüri Kalda arvab, et üüriturul enam pikka pidu pole.  Foto: Andras Kralla
Eliisa Matsalu • 22. veebruar 2017
Jaga lugu:

„Praegu on hoopis selline mõte, et tahaks Peterburi korteri osta, sest Eestis hakkab turg juba halvasti lõhnama,“ ütles kinnisvarasse investeerinud ettevõtja Jüri Kalda.

Odavad laenutingimused on üha rohkem üüritulu teenivaid ettevõtteid juurde toonud. Statistikaameti andmetel tuli juba üle-eelmisel aastal juurde umbes 3600 äriühingut, millest kõige rohkem, ligi 290 hakkas tegutsema kinnisvaraga. Ehk teisisõnu tehti vähemalt üks kinnisvarafirma argipäeva kohta aastas.

Kinnisvarasse investeerival ettevõttel Pinula Projekt OÜ on Tallinna kesklinnas kaheksa korterit. „Olen hobitegija,“ ütles ettevõtte omanik Avo Raigla. Ta rääkis, et alustas kinnisvarasse investeerimist 2011. aastal selleks, et kindlustada oma pensionipõlve. „See on üks alternatiiv muudele toodetele nagu sambad ja muud sellised. Tundus mõistlik,“ ütles ta.

Jüri Kalda,, Kolho Invest OÜ omanik

Näen kesklinnas kontori aknast uusarendust, mis aina kerkib ja kerkib. Sadu kortereid. Ma ei saa aru, kust need kliendid leitakse.

Kortereid valib Raigla peamiselt asukoha järgi, samuti on talle oluline, et tegu oleks uusarendusega. Räägitakse, et suuremat kasumit võetakse vanemate korterite pealt, mis ise korda tehakse, aga Raigla sõnul nõuab see aega, mida temal ei ole. „Uute korterite puhul on hea – ostad ära, üürid välja ja unustad,“ ütles ta. Kortereid üürib ta välja peamiselt eluruumidena ja pikaajaliselt.

See, et kinnisvarainvestoreid aina juurde tuleb, Raiglat ei morjenda. Arendusi tehakse aina juurde – ju siis turg kasvab, märkis ta. „Tundub, et praegu veel nõudlust on, kuigi omajagu räägitakse, et üks hetk see lõpeb ära. Samas vaatad, et majad pole veel valmiski, kuid juba on korterid müüdud,“ lisas ta.

Raigla märkis, et kui turg on aktiivne, on üüritulu teenida lihtne. Tema sõnul ei investeerita kinnisvarasse nii massiliselt, et peaks muret tundma.

Pakkumised Peterburist

Ettevõtja Jüri Kalda on teist meelt. Ta ostis küll oma ettevõtte Kolho Invest OÜ kaudu üsna hiljuti üüritulu teenimiseks korteri uusarendusse Tartu maanteel, ent nüüd tundub talle, et Eesti turg hakkab täis saama. „Praegu on hoopis selline mõte, et tahaks Peterburi korteri osta, sest Eestis hakkab turg juba halvasti lõhnama,“ ütles ta. Peterburis on tema sõnul huvitavaid pakkumisi, samas kui Eestis on palju konkurente.

„Tunnen, et hakkab tekkima ülepakkumine,“ rääkis Kalda. „Näiteks näen kesklinnas kontori aknast uusarendust, mis aina kerkib ja kerkib. Sadu kortereid. Ma ei saa aru, kust need kliendid leitakse,“ lisas ta.

Kalda pole kinnisvaraäriga välismaal tegelenud ja Peterburi pakkumised on talle tulnud tutvuste kaudu. „Seal on korterit üürile anda kaljukindlam kui Tallinnas,“ märkis ta ja lisas, et tema praegu teistele Eestis kinnisvarasse investeerimist soovitada ei julge.

Uus Maa juhatuse liikme Eve Soppe sõnul tasub praegu rohkem Tallinna kesklinnast eemale uusarendusi teha, kuna kesklinnas kipub pakkumist juba omajagu olema. Noorkuu ja Vanakuu tänaval kerkivad arendused on üks näide arendusest, mida ehitatakse praegu äärelinna.  Foto: Andras Kralla

Millal turg lõhki läheb?

Asjatundjate hinnangul ei ole üüriturg veel lõhkemas, ent selle püsimine sõltub vaid mõnest üksikust tegurist.

Uus Maa juhatuse liige ja elamispindade tegevjuht Eve Soppe tõdes, et keegi pole seni arvestust pidanud, kui palju kortereid väljaüürimiseks ostetakse. „See on kõhutunde pealt öeldud asi, kuid viimased kolm-neli aastat on see tõusev trend,“ ütles ta.

Peamine põhjus on Soppe sõnul see, et pankade intressid on olematud ja inimestel on sääste kogunenud. „Raha peab aga otsima kuskilt teenimisväljundit, muidu kulub konto peal lihtsalt ära,“ ütles ta.

Eve Soppe,, Uus Maa juhatuse liige

Turg seab lõpuks ise endale reeglid. Kui kortereid hakkab üle jääma, jääb ka tootlus väikseks.

Soppe lisas, et Eestis ostetakse järelturu kortereid rohkem kui uusi. Investeerimisobjekti valik sõltub investori vaba raha kogusest ja enamik suudab Soppe investeerida vanematesse korteritesse. Sellegipoolest tõdeb ta, et ka uusarendustesse on üürile andmiseks kortereid ostma hakatud. Näiteks valmib tema sõnul Tallinna Tehnikaülikooli juures arendus, kuhu ostetakse 80 000-90 000 euroga kahe- ja kolmetoalisi kortereid, et neid välja üürida IT-töötajatele ja välisõppejõududele.

Küsimuse peale, kas üüritulu teenijad peavad üürnike nimel juba kõvasti konkureerima, vastas Soppe eitavalt. „Igasugune liialdus on ohumärk, kuid hetkel ei toimu üürimiseks ostmist veel nii massiliselt,“ ütles ta.

Samas tuleb Soppe sõnul silmas pidada, et turg ei paisu lõputult. Praegu on tema sõnul kesklinnas kortereid küllaga, äärelinnas on neist aga puudus. „Turg seab lõpuks ise endale reeglid. Kui kortereid hakkab üle jääma, jääb ka tootlus väikseks,“ ütles ta.

Tihase 23 ja 25 oli üks uusarendus, mille müügistatistikat Äripäev analüüsis. Selgus, et selles arenduses oli 30 korterist müüdud ettevõtetele neli. Samas leidus ka selliseid uusarendusi - näiteks Novira Plazas Tartu maanteel 25 oli 107 müüdud korterist ostnud 34 juriidilised isikud.  

Investeerimisteadlikum rahvas

Investor Jaak Roosaare arvas, et Äripäeva uurimusest selgunud arv – 582 korteri peale 45 puhtalt kinnisvaraga tegelevat ettevõtet – ei ole väga suur. „Aga eks üürikorteriteks ostetakse sagedamini just vanu ja pisikesi kortereid,“ märkis ta.

Roosaare tõdes, et kinnisvara on menukas varaklass, mida soosivad odavad intressid, kasvavad tulud ja hinnatõusuga kaasnev investeerimisjulgus. Lisaks annab kinnisvarasse investeerimisele hoogu juurde teadlikkuse tõus, seda näiteks tänu Roosaare enda kirjutatud raamatule „Kinnisvaraga rikkaks saamise õpik“ või Äripäeva investor Toomasele. Lisaks tõstavad Roosaare sõnul teadlikkust ka arvukad blogid ja enam kui 12 000 liikmega finantsvabaduse grupp Facebookis.

„Kusagil on kindlasti piir, kus üürile andjaid on liiga palju ja üürnikke jääb väheks. Kus see piir on? Raske öelda,“ sõnas Roosaare. „Eks sellest annab aimdust see, kui üürnike leidmine läheb keerukamaks ja hindadele tekib surve,“ lisas ta. Tallinnas räägib tema sõnul üüriäri kasuks kasvav rahvastik ja madal tööpuudus. „Kui need trendid peaks pöörduma, muutub ka üüriäri raskemaks,“ märkis ta.

Roosaare tuletaks üüriäriga alustajatele meelde vanasõna, et tark ei torma. Tema sõnul tasuks hoolitseda selle eest, et oleks piisavalt rahalist puhvrit, et ka kõrgemate intresside, suurema vakantsuse ja madalamate üüride keskkonnas ellu jääks.

Uusarendusi kerkib igale poole. Kakumäel asuva Pärnaõue Premiumi arendusse ostsid ettevõtted kõige vähem kortereid - 76 korterist vaid kolm, kusjuures mitte ühegi nende põhitegevusalaks oli märgitud kinnisvara üürile andmine.  Foto: Andras Kralla

Maa-ameti statistika järgi moodustasid eelmise aasta esimese poolaasta 22,5% Tallinna korteriomandite tehingutest esmamüügid. Kõige rohkem ehk ligi veerand tehinguid tehti uute korteritega Mustamäel. Linnaosasiseselt on näitaja suurim Pirita linnaosas, kus 34,1% tehingutest tehakse uute korteritega.

Samas Pirita linnaosa suurem uute korterite maht ei ole tõstnud mediaanhinda linnaosas, kuna esmamüügis korterite hinnatase ei ole oluliselt kõrgem kui järelturu korteritel. See on seletatav sellega, et Pirita linnaosas on enamik kortermaju valdavalt viimaste aastate ja lähimineviku arendused, samas kui nt Mustamäel ja Lasnamäel on palju nõukogudeaegseid kortermaju.

Tartu maanteel asuvas Merko ehitatud uusarenduses Novira Plazas on kokku 166 kortertit ja 29 äripinda. Eelmise nädala seisuga oli 17 erinevat juriidilist isikut ostnud hoones pindu kokku 34. Neist kaheksa olid oma põhitegevuseks märkinud kinnisvara üürimise.  Foto: Andres Haabu

.

Vaata seoseid nende isikute ja firmadega:
Jaga lugu:
Hetkel kuum Äripäevas