Korterituru pulss ikka veel tugev

Kinnisvaraanalüütiku Tõnu Toompargi sõnul suurtest kõikumistest kaugeleulatuvaid järeldusi teha ei saa. „Asja peab võtma rahulikult,“ toonitas Toompark ja viitass, et kuu jääb isegi Tallinna mastaabiga linna kohta liiga lühikeseks vaatlusperioodiks. „Selle jooksul toimub nii palju võnkeid, mis on põhjustatud suuresti juhusest,“ lisas ta.

Toompargi sõnutsi peaks kohaliku korterituru trende hinnates aluseks võtma vähemalt kvartalipikkuse perioodi. Kuid ka esimene kvartal oli Toompargi kinnitusel ebanormaalselt suure tehingute arvuga, mis omakorda n-ö sõi ära tehinguid järgmisest kvartalist. „Juhuslikult olid arendajatel sel hetkel majad valmis saanud ning nad tegid kibekähku oma asjaõiguslepingud ära. See, et nad just sellel ajahetkel asjad valmis said, on tingitud tuhandest pisiasjast, mitte kinnisvaraturu tsüklilisusest,“ selgitas Toompark ja märkis, et parema võrdlusmomendi annab just kahe aasta sama perioodi, mitte järjestikuste kuude kõrvutamine.

Suurt kaalu ei pane Toompark ka sellele, et korterite keskmine ruutmeetrihind on detsembris saavutatud tipust hetkeks 10% alla kolinud. Toompark tõdes, et igakuiste hinnakõikumiste raporteerimine annab küll toredad numbrid, millega žongleerida, kuid toonitas, et nende taga tuleb ka sisu näha.

„Hind on kaudne indikaator,“ möönis Toompark. „Kas korteri, mille eest detsembris pidanuksin maksma 100 000 eurot, saaksin täna 90 000ga kätte? Kindlasti mitte,“ illustreeris ta ja lisas, et pigem tuleks korteri eest isegi rohkem maksma.

Olulist rolli maa-ameti keskmise ruutmeetrihinna statistikas mängib Toompargi sõnutsi just see, et uute korterite tehingute arv on oluliselt kasvanud. „Kui uusi kortereid tehingute potti lisandub, siis keskmine hind muudkui tõuseb. Kinnisvara väärtus aga samas rütmis ei tõuse – kaugeltki mitte,“ tõdes Toompark.

Tema sõnutsi võiks kinnisvara väärtuse muutumise hindamiseks aluseks võtta näiteks objekti valmimisaasta. „Selle alusel on aastataguse ajaga võrreldes hinnatõus 3-6%,“ viitas Toompark. „Kas samaväärse korteri, mille eest maksin aasta tagasi 100 000, oleks täna õiglane kolm või kuus tuhat rohkem maksta? Ütleksin, et jah, muidugi,“ võrdles Toompark. Ruutmeetri keskmise hinna lühiajaline kõikumine ei peegelda tema kinnitusel kinnisvara väärtuse muutust olukorras, kus tehingute struktuur on olulises muutumises. „Praegu aga see, millega kaubeldakse, pidevalt muutub,“ viitas ta uute korterite jätkuvale müügiedule.

Lähitulevikus jätkub Toompargi arvates kõik senist rada pidi. „Usun, et uute korterite pakkumine kasvab ja tehingute arv püsib jätkuvalt kõrgel,“ ennustas ta.

„Vaevalt üüriinvestoridki lühikese ajaga kuhugi ära kaovad. Proovivad valmistuda sügiseseks üürituru tippajaks, mil teha investeerimisotsuseid või pidada olemasoleva üürnikuga hinnaläbirääkimisi,“ möönis Toompark.

Turu raugemist ta ei näe, viidates, et selle jaoks peaks juhtuma midagi ootamatut. Seni aga muutusi toimunud pole ning inimesed, kes korterit osta soovivad, pole kuhugi kadunud. „Mustamäe on ikka püsti. Lasnamäe samamoodi. Seal on hulk elamispinda, kust ühed tahavad lahkuda ja teised asemele minna. Isegi kui midagi suurt peakski juhtuma, mõjub see kinnisvaraturule inertsiga, võttis Toompark teema kokku.

Tehinguaktiivsus on valdavalt mõjutatud Tallinna linna korteriturul toimuvast, mistõttu absoluutnumbrites võis aprillis tehingute arvu langust märgata ennekõike Tallinnas. Väljaspool Tallinna linna langes Eestis tehinguaktiivsus võrreldes märtsiga 18% ning võrreldes 2016. aasta aprilliga 4,1%.

Kinnisvaraturule omast hooajaliselt kasvavat tehinguaktiivsust võis pigem märgata just märtsis, seda nii Tallinnas kui ka pea kõikjal mujal Eesti aktiivsemates piirkondades. Aprillis aset leidnud tehinguaktiivsuse langust võimendas võrreldes märtsiga väiksem tööpäevade hulk.

Väikelinnades on kinnisvara hinna kasv olnud kohati kahekohaline, mille juures pakkumishinnad on kasvanud veelgi kiiremini. Mahajäänumatest piirkondadest siirduvad elanikud atraktiivsematesse lähipiirkondadesse, mis on mitmes väikelinnas tõstnud elanike arvu ning piirkondlikku tarbimisvõimsust. Väiksemates Eesti linnades jääb aga kinnisvara hinna kasv viimastel perioodidel valdavalt sissetuleku kasvule alla. Nii väheste kvaliteetsete elamispindade pakkumise kui ka nende kõrgete pakkumishindade tõttu on vähenenud tehinguaktiivsus ning kiirelt kasvanud nõudlus sarnaste üürikorterite järele, mis omakorda soodustab üürihinna kasvu.

Aprillis tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Eestis 1169 €/m². Võrreldes märtsiga langes ruutmeetrihind 4,1% kuid kasvas võrreldes eelmise aasta aprilliga 3,0%. Aastases võrdluses oli aprillis hinnakasv Tallinnast väljaspool mõnevõrra aeglasem. Eestis ilma Tallinnata kasvas mediaanhind võrreldes 2016. aasta aprilliga 5,4%. Võrreldes jaanuari ja veebruariga on Eesti korteriturg jätkuvalt stabiilne, seda nii tehingute arvu kui ka hinnataseme poolest. Tehinguaktiivsuse langust soodustab enamikus Harjumaa-välistes piirkondades kehv pakkumise struktuur ning hinnataseme statistiliselt aeglast kasvu olukord, kus väheste ning kallite kvaliteetsemate elamispindade kehva kättesaadavuse tõttu on asutud ostma odavamaid ja taskukohasemaid kortereid. Lisaks, üle-eestilist hinnakasvu hoiab tagasi äärmiselt madalate korterihindadega piirkondade tehinguaktiivsuse mõningane kasv.

Tuginevalt selle aasta varasematele kuudele on ka mujal Eestis väljaspool Tallinna asunud korteriturg stabiliseeruma ning senine kiire hinna- ja tehingute rahalise mahu kasv aeglustuma. Lähitulevikus on oodata inflatsiooni kasvu kiirenemist ja senise ostujõu võrdlemisi kiire kasvu aeglustumist, mille taustal on kõrge tööhõive kestes pikemas perspektiivis oodata kinnisvaratehingute arvu ja väljastatud eluasemelaenude arvu vähenemist.