Kristjan Pruul • 21. detsember 2018
Jaga lugu:

Rangemad reeglid puudutavad kümneid tuhandeid maaomanikke

Seni on vallad väga hästi suutnud ise otsustada, kuhu tuleb arendus ja kuhu jäävad põllumaad, ütleb kahe sellise maalapi vahel seisev Rae abivallavanem Priit Põldmäe.  Foto: Liis Treimann

Selleks, et Eestimaa paremad põllud majade alla ei kaoks, plaanib riik kehtestada kahele kolmandikule põllumaadest ranged keelud ja käsud. See paneb kahvlisse nii maa omanikud kui ka kohalikud omavalitsused ning tekitab õiguskantsleril küsimusi.

Kuus aastat valminud ja mitu valitsust üle elanud seaduseelnõu keelab ehitamise maadel, mis on tunnistatud väärtuslikuks põllumaaks. Kes sellistel maadel midagi muud teha tahab, see peab selleks põllumajandusametist eraldi loa saama. Ühe hooga keelatakse ka põllumaade metsastumine, mis tähendab, et maaomanikule hakkab kehtima niitmiskohustus.

Selleks, et 2050. aastal maailma rahvastik ära toita, peab erinevate uuringute kohaselt tootma tänasega võrreldes 50−70% rohkem toitu, ütleb eelnõu seletuskiri. Kuna põllumaade laiendamise võimalused on valdavalt ammendunud, siis muutub järjest olulisemaks küsimus, kui hästi käiakse ümber põllumajandusmaa kui peamise toidutootmise ressursiga.

Praeguste seaduste järgi otsustab väärtuslike põllumaade jaotumise ja ka selle, kuhu ühes asulas teid või koole kavandatakse, kohalik omavalitsus. Kuivõrd uus eelnõu paneb sellele olulisi piiranguid, siis kannatab ka valdade ja linnade õigus kohalike küsimuste üle otsustada.

Otsus puudutab kümneid tuhandeid omanikke

Esialgsetel andmetel puudutab võimalik keeld 700 000 hektarit (63 protsenti kõikidest 2 ja enama hektari suurustest põllumajandusmaa massiividest) ning 90 000 maaomanikku.

Miks tahab ministeerium tuhandete omanike otsustusõigust monopoliseerida, jääb Kodumaja ASi nõukogu esimehe Lembit Lumpi hinnangul täiesti arusaamatuks. "Põllumassiivid tunnistatakse ministeeriumi otsusega väärtuslikuks ja lisaks piirangutele tekib siis omanikele veel kõiksugu kohustusi, tuleb hakata drenaaži ehitama ja teab mis kulusid tegema. Praegu küll ei paista, et otsus oleks piisavalt hästi läbi mõeldud. Tegeletakse millegi ülereguleerimisega, mis juba varem on täiesti hästi ja õigesti reguleeritud," ütles ta.

Väärtuslik põllumajandusmaa — põllumaa, mille mulla boniteet on üle Eesti keskmise või maakonna keskmise.

PwC Legali vandeadvokaat Indrek Kukk juhtis tähelepanu ka sellele, et eelnõus ei räägita kinnistutest, vaid põllumassiividest. Seetõttu võib juhtuda ka nii, et põllumajandusamet määrab kindlaks põllumassiivi, millest suurem osa jääb näiteks naabri kinnistule, osa omaniku kinnistule, aga ehitada ei saa seal lõpuks kumbki.

Põllumehed on seadusega rohkem rahul. Jaan Sõrra põllumajandus-kaubanduskojast leiab, et põldudele ehitamisega on mindud liiale. "Eelnõu on tervitatav, eriti kuna teistes riikides on sarnaseid seadusi kehtestatud. Põllumaa, millele kord on ehitatud, seda enam tagasi ei saa," rääkis ta.

Siiski teeb põllumehigi ehituskeeld ettevaatlikuks. "Peaasi, et väga suurt bürokraatiat ei tuleks sellega kaasa, et kui põllumehel endal on vaja maja ehitada oma maale," ütles Sõrra, kelle hinnangul ei ole vahet, kas otsustab kohalik omavalitsus või ministeerium, kui ainult tähtajad ei oleks liiga pikad. Pealegi võib ju ka omavalitsus oma võimu kurjasti ära kasutada.

Küsimuse all omandiõiguse riive

Kukk seevastu leidis, et omandiõiguse riive on seaduses selline, mis on teatud tingimustel võrreldav sisuliselt võõrandamisega. "Need rängad piirangud tagavad ju selle, et majanduslikult kõige otstarbekamal viisil maad kasutada ei ole võimalik," märkis ta.

Riigikogu maaelukomisjonis kinnitas asekantsler Marko Gorban, et justiitsministeerium vastuolu põhiseadusega ei näe. Minister Tarmo Tamm lisas, et õiguskantsler on märku andnud, et kui seadus võetakse vastu, pöördub ta riigikohtusse, kuna leiab, et seadus on vastuolus põhiseadusega, selgub komisjoni protokollist.

Seletuskirjas märgitakse, et lisaks omandiõiguse põhiseaduslikule kaitsele, tuleneb põhiseadusest ka Eesti loodusressursside kaitsmise kohustus. Kukk tõdeb, et põhiseaduslikud õigused võivadki olla omavahel vastuolus, aga tuleb leida kuldne kesktee ja tuvastada, kas omandiõiguse piiramine on proportsionaalne, kas meetod on eesmärgi saavutamiseks sobiv ja kas võib leiduda vähem koormavaid võimalusi.

Valdadelt kaob kaalutlusõigus

"Miks selline eelnõu üldse kavas on, mis eesmärk sellel on? Esmajoones paistab, et riik ei usalda enam kohalikke omavalitsusi ega Eesti inimesi. See on asjatu kartus või hirm. Tegelikult võetakse kohalikus omavalitsuses ka praeguse regulatsiooniga seda arvesse," kritiseeris Kukk.

Sama meelt on Rae vallas planeeringut eest vastutav abivallavanem Priit Põldmäe. "Nagu Villu Reiljani ajad on tagasi, kus minister tahab kogu Eesti elu eest otsustada. Kui keegi näeb probleemi, kus vallad ei saa väärtuslikke põllumaid kaitsta, siis näidaku. Juba praegu peame üldplaneeringuga tegema uuringu, väärtuslikud põllumaad ära märkima, põllumeestega kokku leppima, üldplaneering on demokraatlik dokument," ütles Põldmäe.

Rae vallas näiteks määrati kindlaks, et põhjaossa tulevad arendused, seal müüsid põllumehed maa maha ja arendasid selle raha eest põlde valla lõunaosas. "Me ju näeme, kus toimub valglinnastumine, kus on mõistlik arendada, seal planeerime arendusi, kus on perspektiivikas põldu harida, seal panime maa otstarbe kaitse alla," rääkis ta.

Priit Põldmäe, Rae abivallavanem

"Nagu Villu Reiljani ajad on tagasi, kus minister tahab kogu Eesti elu eest otsustada."

See, kuidas ministeeriumil või põllumajandusametil peaks tekkima pädevus otsutada valla ruumilise planeerimise üle, jääb Põldmäele arusaamatuks. "Ma olen põllumehe poeg ja põllumajanduses alustanud. Seaduse põhimõte on tervitatav. Kuid probleem on selles, et see seadus ei täida oma ülesannet ega ole seda ka praegustes tingimustes vaja. Iga hea mõtte pärast ei ole vaja uut seadust teha," jäi Põldmäe kriitiliseks.

Ka Lembit Lump küsis, miks tahetakse valdadelt otsustusõigus ära võtta. "Ega krundid iseenesest ei teki. On üldplaneering, sellele kehtestatakse detailplaneering, ja nii edasi. Loogiline on see, et selle kõige üle otsustab siis ka kohalik omavalitsus," ütles ta.

Indrek Kukk tahtis teada, kui ulatuslikult on siis tegemist omavalitsuste põhiseaduslike tagatiste riivega, sest kohaliku elu küsimusi peab otsustama omavalitsus. Sarnasel põhimõttel seisab ka Euroopa kohalike omavalitsuste harta.

Seda enam, et keelu alla pannakse ka väärtuslikuks tunnistatud põllumaad, mis asuvad alevike asustuspiirides. Täpsemalt on alevikes esialgsetel andmetel väärtuslikke ja üle 2 hektari suuruseid põllumajandusmaa massiive 1200 tükki kogupindalaga umbes 31 000 hektarit.

Indrek Kukk, PwC vandeadvokaat

"Nii väikesel lapil edukat põllumajandust ei tee, seal ei ole ruumi kombainiga ümbergi pöörata."

Sellel, kui keset alevikku jääb kahehektariline maalapp teiste, näiteks elamumaade vahele, ei näe Priit Põldmäe üldse mõtet. "Ükski põllumees seda kaht hektarit majade vahel harima ei hakka, seal tekib müra, seal tuleb kasutada taimekaitsevahendeid, sellises keskkonnas ei saa seda tööd teha. Põllumeeste jaoks see paremaks midagi ei tee," jäi ta kindlaks.

Indrek Kukk leidis, et seadus on konkreetselt maaomanike kahjuks ja suurmaaomanike kasuks. Kui maa kasutusviisid on rangelt piiratud, siis langetab see maa hinda, aga kui kellelgi ongi ainult kahehektariline maatükk, siis ei jää tal muud üle kui see kas maha müüa või sellega mitte midagi pihta hakata. Peale niitmise. "Nii väikesel lapil edukat põllumajandust ei tee, seal ei ole ruumi kombainiga ümbergi pöörata," märkis ta. Sellist maad on mõtet osta aga ainult suuromanikel, kellele maa odavaks muutumine teeks kindlasti head meelt.

Mõju maa hinnale tunnistab ka Sõrra. "Eks mõned põllumehed, kes on mõelnud lõpetada ja kavandavad maa müüki või sinna elamumaa planeeringute saamist, eks nende jaoks maa hind siis langeb, kui ehitust planeerida ei saa. Aga need on vast üksikud juhud," ütles ta.

Kuhu jäi hea tava?

Hoolimata pikast ja põhjalikust ettevalmistusajast sattus eelnõu menetlemine riigikogus nii, et ettepanekute esitamise aeg on 2. jaanuaril. Kümme tööpäeva pärast esimest lugemist, nagu riigikogu kodukord ette näeb, aga pühade perioodil. "Kes jõuab jõulude ajal selle eelnõu läbi töötada," jäi Lembit Lumpile kahtlus, et heast tavast pole siin juttugi. Seda enam, et tegemist on eelnõuga, mis puudutab kümneid tuhandeid inimesi, lisas Indrek Kukk.

Kiirustamise viljad on ka näha. Arvamusi ja ettepanekuid saavad esitada ka näiteks kinnisvarafirmad. Mitme ettevõtte juhid olid pühade-eelsel nädalal juba puhkusel või tunnistasid, et on eelnõu olemasolust küll teadlikud, aga ei ole jõudnud sellesse veel süveneda.

Maaeluministeerium: lõpuks kaitseb üks seadus ka põllumaad

Põhiseaduse järgi on küll maaomanikul õigus oma varaga vabalt ümber käia, aga sellele sättele lisanduvad ka klauslid, et kitsendused sätestab seadus ning omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt, ütles maaparanduse ja maakasutuse büroo peaspetsialist Helve Hunt.

Kuidas eelnõu parandab olukorda võrreldes olemasolevate seadustega?

Praegu ei ole ühtegi seadust, mis väärtuslikku põllumajandusmaad tegelikult kaitseks. Antud eelnõuga parandatakse mullastiku kaitse õiguslik tühimik.

Kui palju piirab seadus võrreldes praegusega kohalike omavalitsuste õigusi toimetada, planeeringuid kehtestada?

Seadusega püütakse luua olukord, kus kohalikud omavalitsused järgiksid planeeringute koostamisel väärtusliku põllumajandusmaa kaitsemeetmeid kogu riigis ühetaoliselt ja ühesugustel alustel.

Algatatud on kohaliku omavalitsuste üldplaneeringute koostamine. Maaeluministeerium, põllumajandusamet ja Põllumajandusuuringute Keskus on valmis kõrvuti muude kaasatud asutustega osalema planeeringute koostamises, et saada põllumajandusmaa massiivide, sealhulgas väärtuslike põllumajandusmaa massiivide, määratlemisel kohalike omavalitsustega parima koostöö kaudu kõige õigemad tulemused.

Väärtuslikule põllumajandusmaale võib ehitada ja selle sihtotstarvet võib muuta, kui selle maa-ala maakasutuse juhtotstarve vastab pärast selle seaduse vastuvõtmist kehtestatud üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbele.

Seega, kui maakasutus on üldplaneeringus kokku lepitud ja kooskõlastatud (näiteks hõlmatakse üldplaneeringuga mingis ulatuses väärtuslik põllumajandusmaa muul kui põllumajanduslik kasutus), siis kokkulepitusse hiljem enam ei sekkuta.

Kui palju piirab seadus maaomanike õigusi oma varaga vabalt ümber käia?

Seadus kaitseb üksnes maatulundusmaa sihtotstarbega väärtusliku põllumajandusmaa massiive, mille suurus on 2 hektarit või rohkem. Sihtotstarbed on paigas aastast 1994. Eeldame, et omanik teab talle kuuluva maa sihtotstarvet, sest maksab ta ju selle alusel ka maamaksu. Kui omanik tagab maa kasutamise vastavalt selle sihtotstarbele, siis on kõik korras.

Seega ei saaks ju omanik niisama eeldada, et ta hakkab põllumajandusmaad lihtsalt äkki täis ehitama. Sellist vabadust ei anna täna ei ehitusseadustik, looduskaitseseadus, muinsuskaitseseadus jne.

Mis puudutab maaomaniku õigust oma varaga vabalt ümber käia, siis jah, põhiseaduse § 32 seda ka väidab, kuid sellele sättele lisanduvad ka klauslid, et kitsendused sätestab seadus ning omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Põhiseaduse § 5 ütleb ka seda, et Eesti loodusvarad ja loodusressursid on rahvuslik rikkus, mida tuleb kasutada säästlikult. Mullastik, eriti selle väärtuslikum osa, millele tugineb meie toidujulgeolek, on taastumatu loodusressurss, mille olemasolu eest on viimane aeg hakata seisma meil kõigil.

Kas põllumaa omanik on edaspidi kohustatud oma maid näiteks niitma, et neid võsavabana hoida?

Talupojatarkusega maaomanik ei lase talle kuuluvat kõrget väärtust, milleks on suurem kui 2 hektari suurune viljakas põllumajandusmaa, võssa kasvada. Seda eeldust kinnitab asjaolu, et umbes 90% väärtusliku põllumajandusmaa massiividest on registreeritud PRIA põllumassiivide registris ning need maad on põllumajanduslikus kasutuses.

Samas n-ö võssa võib lasta kasvada kuni 0,5hektarist põllusoppi ning põllumajandusameti loal võib kujundada näiteks põllumajandusmaastiku mitmekesistamiseks puudesalu. Kui aga omanik ei suuda talle kuuluvat kõrge väärtusega põllumajandusmaad võsavabana hoida, siis väärtusliku põllumajandusmaa kaitse seisukohalt peab ta tulevikus hakkama seda tegema.

Kas selle seaduse tulemusel võib tekkida olukord, kus 200 × 100 meetri suurune maatükk jääb alevikus muude maade vahele, mis on näiteks elamumaa, st et majad ja põllumaa hakkavad kuidagi "ruuduliselt" vahelduma?

Küsimuse püstitusest ei saa hästi aru. Massiivid, mis osutuvad väärtuslikeks, jäävad tulevikus nii, nagu nad on seal praegu, kenasti mitmekesistama aleviku maastikupilti. Alevikes on ning alevike piiridega lõikub esialgsete analüüside kohaselt kahe hektari suuruseid ja suuremaid väärtuslikke põllumajandusmaid kokku ligi 1200 tükki kogupindalaga umbes 31 000 hektarit. Lisaks on alevikes neid üle 2 hektari suuruseid põllumajandusmaa massiive, mis eeldatavasti ei ole keskmisest kõrgema boniteediga, 12 000 hektari ulatuses.

Mis juhtub siis, kui alevikust saab alev, kas siis need põllumaad vabastatakse kaitse alt?

Kui alevikust saab alev, siis seal asuvate põllumajandusmaa massiivide mullastik jääb paraku selle seaduse mõistes õigusliku kaitseta. Sel juhul saab loota kohaliku omavalitsuse üldplaneeringuga kehtestatavatele normidele ja „tervele mõistusele“.

Vaata seoseid nende isikute ja firmadega:
Jaga lugu:
Hetkel kuum