Mõtle rohkem tulevikule kui hetke väljaminekutele

Eilse Äripäeva kinnisvararubriigi uudis (Odavate eramajade hinnad kukuvad) andis hoiatava signaali oma maja nö karjamaale rajajatele, kus pole infrastruktuuri asfalteeritud teede ja tänavate, tänavavalgustuse, haljastuse jms näol. Kui infrastruktuur välja ei arene, võib niisuguse kinnisvara turuväärtus mõne aasta pärast, kui tekib müügisoov, valmistada pettumuse.

Äripäeva toimetus leiab, et krundi ostmisel ja maja ehitamisel tuleb mõelda rohkem kinnistu tulevikuväärtusele kui praeguse hetke väljaminekutele.

Niiviisi toimides läheb kallimaks tegelikult ainult krunt, sest maja (või ridamaja, paarismaja, kortermaja) ehitamise hind ei sõltu eriti asukohast. Veelgi enam: hea infrastruktuuriga asukohas võib ehitushind tulla madalam kui näiteks viletsate teedega kaugemas piirkonnas.

Seega: krundi hinna ehk asukoha pealt kokku hoides võidame vähe (võrreldes terve kinnistu maksumusega arenduse valmides), kuid võime hiljem kaotada palju enam kinnistu tulevikuväärtuses. Ent kinnisvaraarendus, nagu ka oma maja endale elamiseks ehitamine, on pika perspektiiviga ettevõtmine. Vastuväide heale asukohale seondub rahaliste võimaluste piiratusega ? enamik oma kodu soovijaid pole ju miljonärid. Krundi saja- või paarisaja tuhande kroonine hinnalisa võib panna majaehituse plaanidele karmi veto ? sissetulekud ei taga enam pangalaenu teenindamist.

Niisugusel juhul tehakse otsus pigem krundi odavuse kasuks. Kuid samal hetkel tuleks endale aru anda, et maja kasuga edasimüümine võib hiljem osutuda keeruliseks. Parem juba kohe arvestada, et hinnatõusuga spekuleerimine ilmselt ei õnnestu ehk majas tuleb pikemat aega endal elada. Kui muidugi viimane ongi eesmärk, siis sellest probleemi pole.

Teine vastuväide: raha kogumisest, et osta parem krunt või maja, ei tule midagi välja, sest kiiremini lähevad eest ära just kallima kinnisvara hinnad. Ent kallim, juba valmis kinnisvara kujutab endast suuremat tagatisväärtust laenule kui odavama piirkonna kinnisvara. Võib juhtuda, et turuhinnast lähtuv tagatis ei katagi ehitushinda, sel juhul ilmneb probleem lihtsalt hiljem. Kui kommunikatsioonid elektrivarustuse, vee ja kanalisatsiooni näol ei ole välja arendatud ? arendaja on läinud esialgse kokkuhoiu teed ?, tuleb need rajada omanikul endal. See tähendab paratamatut lisakulu elektriliini vedamisel ja kaevu puurimisel ning ühiskanalisatsiooni puudumisel kõrgemat ekspluatatsioonikulu. Ka ühise kruusatee asfalteerimine nõuab elanike koosmeelt. Mis on odav osta, on kallis pidada.

Kolmas vastuväide: nõudlus kinnisvara omandamiseks on endiselt suurem pakkumisest: kaubaks lähevad nii Viimsi villad kui Kopli liinid. Ehk kinnisvaraturu tõusuvesi tõstab kõiki paate ja karjamaast saab iseenesest marjamaa.

Muretsema ei peagi niivõrd tänase päeva ja paari lähiaasta kui viie-kümne aasta pärast, mil kinnisvaramaaklerite, näiteks Mart Saa ERI Elamispindade Kinnisvarast, sõnul võib tekkida viletsama infrastruktuuriga kinnisvara ülepakkumine.

Igaüks võiks valmistuda selle vastu juba investeerimisotsuse tegemisel. Isegi kui maja ehitatakse oma pere tarbeks, mitte investeeringuks, toob hinnatõus pereõnne juurde.

Autor: ÄP