Ehituse töövõtuleping väldib asjatuid vaidlusi

Seoses viimaste aastate ehitusbuumiga on sagenenud ehituse töövõtulepingutest tekkinud vaidlused, millest märkimisväärne osa on jõudnud ka kohtusse. Kaks peamist vaidluste tekke põhjust on puudulik lepinguline regulatsioon ning lepingu mittejärgimine. Vaidluste tekkimist on võimalik korraliku lepinguga ennetada.

Tellitav töö ja tasu on vaja täpselt määratleda.

Kuigi seadus ei kehtesta ehituse töövõtulepingule kohustuslikku vorminõuet, tuleks vastav leping sõlmida siiski kirjalikult. Vastupidisel juhul tekib lepingu täitmisel tõusetunud vaidluse korral raskusi suuliselt kokku lepitud tingimuste hilisema tuvastamisega.

Üks olulisemaid tingimusi ehituse töövõtulepingus on tellitava töö täpne määratlemine. Esmapilgul tundub, et see on iseenesestmõistetav ega vaja käsitlemist, kuid praktika näitab muud.

Pahatihti on töö kirjeldus ja määratlus lepingutes liiga üldsõnalised ja ebatäpsed. Mõistlik oleks ehitamisele kuuluvat objekti, kasutatavaid materjale ja muid olulisi näitajaid võimalikult täpselt kirjeldada.

Teine oluline lepingutingimus on töövõtja tasu suurus ning selle maksmise kord. Praktikas tuleb tihti ette juhtumeid, kus see tingimus on jäetud konkreetselt ja ühemõtteliselt kokku leppimata. Lepingus kokkulepitud töö eelarve puhul on oluline fikseerida, kas see on töövõtjale siduv või mittesiduv. Kui vastav fikseering puudub, siis eeldatakse eelarve siduvust. See tähendab, et eelarve ületamisel puudub töövõtjal õigus nõuda eelarvet ületava tasu maksmist. Siduvat eelarvet saab muuta vaid poolte kokkuleppel.

Pooled peavad kohustusi ühtmoodi mõistma. Ehituse töövõtulepingu puhul on tegemist kahepoolse lepinguga, millest tulenevad mõlemale poolele nii õigused kui kohustused.

Võlaõigusseadus näeb vastastikuste lepinguliste kohustuste korral ette, et kui üks pool lepingut rikub, on ka teisel poolel võimalus oma kohustuste täitmisest keelduda. Seetõttu on väga oluline lepingu sõlmimisel poolte kohustuste täitmise järjekord täpselt läbi mõelda, fikseerida ja seda ka järgida.

Pooled peavad üheselt aru saama, kumma kohustus tuleb täita esimesena. Näiteks on tulnud ette vaidlusi, kus tellija ettemaksu tasumise tähtaeg ühtib lepingus ehitajapoolse tööde alustamise algustähtajaga. Kuna mõlemad pooled asusid enne kohustuse täitmist ootama, millal teine pool oma kohustuse täidab, tekkis sellise ebamõistliku regulatsiooni tõttu juba enne lepingu täitmise algust asjatuid pingeid.

Enamasti tuleb töö vastu võtta. Võlaõigusseaduse kohaselt muutub ehitaja tasunõue sissenõutavaks siis, kui töö (või selle kokkulepitud etapid) on vastu võetud või loetakse vastuvõetuks.

Töövõtja peab töö tellijale üle andma ning tellija on kohustatud valmis töö vastu võtma, kui töö üleandmine oli kokku lepitud või kui see on töö omadustest tulenevalt tavaline. Töö loetakse vastuvõetuks ka juhul, kui tellija ei võta valmis tööd alusetult vastu.

Kohtupraktika kohaselt võib tunnustada tellija õigust jätta ehitustöö tervikuna vastu võtmata üksnes siis, kui tehtud töö on täiesti kasutuskõlbmatu ja tuleb tervikuna asendada.

Tellija poolt ainuüksi töö üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamata jätmist ei saa käsitleda töö mittevastuvõtmisena, ehitis loetakse tavaliselt vastuvõtuks ka selle faktilise kasutama asumisega tellija poolt.

Tellija peab töös esinevatest puudustest töövõtjale mõistliku aja jooksul teatama. Selle kohustuse rikkumise korral kaotab tellija õiguse neile puudustele hilisemalt tugineda.

Arusaamatuste vältimiseks on mõistlik leppida lepingus kokku konkreetne kord tööde üleandmises ja vastuvõtmises, tellija poolt tööde ülevaatamise kohustuse täitmiseks ning avastatud puudustest teatamiseks.

Probleeme saab lahendada ka kohtuta. Määrav roll lepingu täitmisel tekkivate probleemide ennetamisel on pideva omanikujärelevalve tegemine. Toimiv omanikujärelevalve on kasulik mõlemale lepingupoolele ning aitab tõhusalt kaasa lepingu täitmise sujumisele.

Juhul kui pooltel on tekkinud vaidlus ehitustööde kvaliteedi ja lepingule vastavuse osas, jätab tellija sageli tasumata ka nende tööde eest, mille osas vaidlus puudub. Kohtupraktika on ühesel seisukohal, et selline käitumine ei ole õigustatud.

Juba tekkinud vaidlustes tuleks pooltel üritada siiski esmalt teha endast olenev vaidluse kohtuväliseks lahendamiseks, kuna kohtumenetlus teadupärast on kulukas ja aeganõudev.

Vaidluste kohtuväliseks lahenduseks on mitmeid erinevaid võimalusi, muuhulgas ka seni üpris vähetuntud nn lepitusmenetluse (ehk mediatsiooni) teenus. Loomulikult on ehituses tekkivate vaidluste, nagu muudegi vaidluste kokkuleppel lahendamise eelduseks mõlemal poolel vastava tahte olemasolu.

Puudustele, mis olid olemas töö vastuvõtmise ajal, kuid ilmnesid hiljem (nn varjatud puudused), võib tellija tugineda eeldusel, et ta teavitab töövõtjat puudustest mõistliku aja jooksul.

Garantiikohustus tuleneb ehitusseadusest. Töövõtjal on kohustus 2 aasta jooksul pärast töö üleandmist tagada, et töö vastab lepingu tingimustele.

Võlaõigusseaduse kohaselt tuleb puudustest teatada mõistliku aja jooksul. Seadus aga ei defineeri mõistet "mõistlik aeg". Vaidluse korral otsustab kohus, kas konkreetsel juhul teatati puudustest mõistliku aja jooksul või mitte. Võlaõigusseadus näeb ette tarbijat (kui lepingu nõrgemat poolt) kaitsvad sätted.

Tarbija peab puudustest teatama 2 kuu jooksul pärast neist teada saamist. Seega võib eeldada, et nn mittetarbija jaoks on mõistlik aeg lühem kui 2 kuud (igal juhul mitte pikem). Et vältida "mõistliku aja ületamise" riski, tuleks puudustest teatada nii kiiresti kui võimalik. Teatamisest üksi on vähe, üheaegselt teatamisega tuleb nõuda puuduste parandamist.

Autor: Kati Raudsepp