EHITUS. Suurtellijaks jääb riik

Ehkki järgmisel aastal arvestatakse elamuehituse mahtude kasvuga, jäävad ehitusturul tooni andma taristuprojektid. “Näiteks Nordeconil on praegu 60–70% uutest töödest taristuprojektid. Tellija määrab kõik reeglid nii, nagu tahab: hind peab olema all, maksetähtajad võimalikult pikad ning riskid jäävad ehitajale,” rääkis Nordecon ASi juhatuse esimees Jaano Vink. Tema sõnul on taristuehituses häda selles, et tellijate hulgas pole kedagi, kes kogupilti näeb: maanteeamet näeb vaid oma lõiku, Keskkonnainvesteeringute Keskus oma osa. “Turgu kui tervikut pole olemas ning see pole hea baas plaanide pidamiseks,” rääkis Vink, kes usub, et lahenduseks oleks hankekorralduse tsentraliseerimine.

Finantsplaneerimine filigraanseks. Probleeme toob kõigile turuosalistele raha liiga aeglane ringlemine sektoris ning Vinki sõnul on ehitusettevõtete raskuste põhjuseks ka buumiaastatega ebaefektiivseks muutunud tegevus. “Ega me päris täpselt ju ei teadnud, millised meie tegelikud kulud olid ja kuidas protsesse juhtida,” märkis ta ja lisas, et ehitajatel on vaja ära “seedida” ka viimaste aastatel kogunenud kahjum. “Kes seda ära ei seedi, peab jätkama muul moel. Taevamannat loota ei tasu ja tööd taristuehituse vallas, olgu siis tegemist maanteede või sadamatega, ülearu palju juurde tulemas ei ole,” sõnas Vink ja märkis, et oleks rahul, kui taristuehituses jääksid mahud järgmisel aastal samale tasemele kui tänavu. Neil aga, kes taristu alal varem tegutsenud ei ole, ta alustada ei soovita: “Ärge tulge! Ei ole mõtet katsetada, saate kõrvetada. Ja teistel ka rahulikum.”

Oluliseks peab Vink filigraanset finantsplaneerimist. “Võitjat eristab see, et ta on suutnud kõik täpselt kokku lüüa. Mina ei ütle, et 2012. aastal ei lähe raskemaks. Küll ta läheb! Tuleb olla valmis oma majapidamist koomale tõmbama. Aga kuna raha ringleb aeglaselt, tuleb seda täpsemalt lugeda ja suuta seda tõestada ka pankadele,” õpetas Vink.

Suurte arendustega ei tasu riskida. ASi Merko Ehitus juhatuse esimees Tiit Roben keskendus oma ettekandes elamuarenduse tulevikule. Kui 2006. aastal väljastati üle 12 000 ehitusloa ning aasta hiljem anti kasutusse 7000 eluruumi, siis nüüd jäävad need numbrid 2000–2500 vahele. “Meie elamufondi keskmine eluiga on 24 aastat. Tallinnas on praegu turul umbes 1500 korterit 140 erinevas arendusprojektis. 20% kogu tehingute arvust moodustavad uued korterid, aastaga on hind tõusnud kümnendiku. Müügitempo on umbes 60 korterit kuus,” illustreeris Roben sõnavõttu numbritega.

“Uusi eluruume oleks siiski juurde vaja. Eraisikute hoiuste kogumaht on 4,2 miljardit eurot. Laenuvõimelisi majapidamisi on hinnanguliselt 25 000–30 000, mis näitab, et elamuehitajail ja -arendajail perspektiivi justkui oleks,” ütles Roben.

Uute arendusprojektide puhul peab ta mõistlikuks osta üksik krunt väljakujunenud keskkonda, kus infrastruktuur olemas. “Suurte arendustega on praegu raske alustada, sest tuleks ette teha suuri kulusid ning ehitada teid-trasse. On ju selge, et kui arendusprojekti valmimine võtab kümme aastat, ei taha keegi ehitusplatsile korterit osta,” rääkis Roben.

Korterituru arengut pidurdavad mitmed tegurid. Roben tõi välja ostjate ebakindluse, aga ka pankade süveneva konservatiivsuse nii arendajate kui ka korteriostjate suhtes. “Selles osas 2012. aastal midagi head ees ootamas ei ole. Lisaks on kõrge ehitushinna tõttu paljud projektid külmutatud. Saame oma arendusi vaadates kinnitada, et ehitus on tänavu kallinenud 15% mullusega võrreldes. Materjalide hinnad on tõusnud ning ruutmeetri hinnad lähenevad buumiaegseile,” selgitas Roben.

Turu arengut pidurdab tema sõnul ka  planeeringute ja lubade menetlemise keerukus ja pikad perioodid. “Bürokraatia on hinnas, viimase aja takistamise teguriks on näiteks see, et naabermaja korteritesse tuleb tagada päikesevalgus,” tõi ta näite, vihjates Kunstiakadeemia ehituse pidurdumisele.

Kasvu lähiajal ei näe Roben üheski ehitussektori valdkonnas. “Ehitajate õnneks kattus masuajaga Euroopa toetuste periood. 90% meie portfellist on riigihanked, lõviosa neist taristu valdkonnas. Korteriarenduse valdkonnas tõusu ei näe ja pole oodata ka välisinvestorite tulekut.”

NCC Ehitus ASi juhatuse esimees Toomas Aak meenutas ehitusettevõtjate võimalustest rääkides soomlaste lama-aega (1991–1995) ja sellele järgnevat. “Kui oleks õigel ajal osanud aimata, et me üks-ühele kopeerime Soome arenguid, oleks suur hulk kahjumitest jäänud saamata,” nentis ta. “Novembris toimus Pariisis konverents Euroconstruct, kus leiti, et Euroopa ehitusturg ei kasva 2000ndate algusaastate tasemeni enne kui 2014. Eesti buumi-masu aegu vaadates ei maksa sellele muidugi loota. Ehituse kasv järgnevatel aastatel on tõenäoliselt samas suurusjärgus kui tänavu,” märkis Aak.

Remonditöid jätkub ikka. Aak ei usu, et ehitusmaterjalide hinnad langema hakkavad, ent kui nõudlus ei kasva, pidurdab see hinnatõusu. Ehitushinna ja arendajate ootuste vahel tasakaalu leida pole aga praegu lihtne. “NCC Ehitus on viimasel ajal osalenud mitme suure projekti, nagu Tivoli projekt, Veerenni projekt, G4S peamaja, eelarvestamisel. On selge, et ehitushinnad on ületanud buumieelse taseme, ent kinnisvarahinnad seda teinud ei ole – käärid on üle 20%,” märkis ta. “Praegu tegeletakse sellega, et leida odavamaid lahendusi, aga need, mis nõuavad detailplaneeringute muutmist, võtavad väga palju aega. Lähiajal pole põhjust arvata, et palju uusi erainvestorite arendatavaid objekte töösse võetakse,” lisas Aak.

Kaubanduspindade arendamise perspektiivides on Aak skeptiline. Büroopindasid on küll Eestis 3–4 korda vähem kui Euroopas keskmiselt, ent büroopindade turule võivad märkimisväärset mõju avaldada Riigi Kinnisvara ASi korraldatavad suurhanked, nt maksu- ja tolliametile, statistikaametile pinna leidmiseks. Ka elamuehituses pole järgmisel aastal kasvu ette näha. “Kui vaadata, millised on olnud ehitusturu arengud Soomes pärast lama, siis lähiaastate võimalused Eestis on renoveerimis- ja remonditurg. Seda toetavad ka CO2 projektide kvoodiraha,” arvas Aak.

 

Taristuehituse äriplaan 2012. Kuidas edukalt konkureerida?

Lähiaastail on taristute vallas liikumas enim raha.Taristuvaldkonnas tegutsemiseks on vaja spetsiifilisi oskusi, tootmisvõimsusi ja tehnikat.Kuna riigihankel dikteerib mängureeglid tellija, peab ehitaja olema riskide hindamisel konservatiivsem, see tähendab kõrgemat ehk väiksema riskiga hinda.Kuna riskivabam pakkumine suurendab lepingust ilmajäämise võimalusi, tuleb hoolsalt kontrollida kõiki kulusisendeid ja olla valmis kärpimiseks. Kuna materjalide ja kütuse hinnad on maailmaturust sõltuvalt sarnased kõigile, siis pakkumised ühtlustuvad.Kuna lepingu saab vaid odavaim pakkumine, peab eelarve olema üksikasjalik ja teadmine eelseisva ehitusprotsessi nüanssidest täpne – see eeldab suuremaid kulusid ettevalmistuses.Võitjat eristab teistest vaid parem oskus arvutada, planeerida ja riske hinnata.Finantsplaneerimine peab olema filigraanne ning pankadele arusaadav, kuna  raha ringleb sektoris äärmiselt aeglaselt.Motiveerida tuleb neid töötajaid, kes tahavad ja suudavad tegutseda tulemuslikult.Valmis peab olema mistahes kiireteks ja ka ebamugavateks otsusteks. Keskkond stabiilsemaks ei lähe.

 

Ehitaja vs tellija

Hankijate süüdistused:ehitajad otsivad projektdokumentatsioonidest pisivigu, et leida ettekäänet minemajalutamiseksehitajad pakuvad ebamõistlikult kõrgeid hindu

Pakkujate süüdistused:hankedokumendid vigasedebamõistlikud tähtajad pakkumuste esitamisekshangete hindamise tähtaegade pikkusjuriidiliselt korrektsed, ent sisuliselt kahjulikud hankedühekülgsed lepingutinguimused: nt maksetingimused (60 või enama päeva pärast), tagatised suuremad kui tavapärane 10%

Lahendused:Vähem juriste, rohkem insenereSuurte hangete läbiviimise tsentraliseerimineEhituslepingute üldised tingimusedTuleb leppida turuhinnagaRiigihankeseaduse täiendamine:pakkuja, kellega sõlmitud leping ennetähtaegselt lõpetatakse, ei saa osaleda sama projekti uuel hankelmäärata maksimaalne lisa- ja muudatustööde protsent lepingu algsest maksumusest, mille ületamisel leping lõpetataksetäiendav tagatis suure hinnavahega pakkumuse edukaks tunnistamiseks