Viljar Arakas: me ei taha olla spekulandid

Viljar Arakas Efteni kontoris Lauteri tänaval.  Foto: Andres Haabu

Viljar Arakase juhitud EfTEN Real Estate Fund III tuleb mais välja seni suurima, 16 miljoni eurose aktsiaemissiooniga. Kuhu raha paigutatakse, on juhi sõnul veel liiga vara rääkida, kuid müügiplaane silmapiiril pole.

„Meil on mitu ideed Eestis, Lätis ja Leedus, kus me peame müüjatega eelläbirääkimisi,“ rääkis Arakas Äripäeva hommikuprogrammis. Kõigepealt on vaja kapital kaasata ning mida lähemale see aeg saabub, seda konkreetsemaks Arakase sõnul läbirääkimised lähevad.

Kinnisvaraturul on Arakase sõnul näha selgeid muutusi. Üks muutus on toimunud pangandusturul, kus marginaalid on selgelt suuremaks läinud. Lisaks lisab ebakindlust segadus pensioniraha ümber, mis on Arakase sõnul iga kapitalituru nurgakivi.

Teiseks, kui varem on kinnisvaraturul tooni andnud erainvestorid idast, siis praegu Balti kommertspankades Vene või Ukraina passiga kontot avada võib olla võimatu. „See tegelikult peaks tooma meile häid sisenemiskohti,“ rääkis Arakas.

Tegemist on EfTENile siiani suurima emissiooniga ning esimeses järjekorras eelistatakse seniseid aktsionäre. Kuid Arakas rääkis, et emissioon on piisavalt suur, et jätkub ruumi nii olemasolevatele kui ka uutele aktsionäridele.

Ühtegi müügiplaani III fondiga pole. „Me oleme III fondi meelega disaininud selliseks, et me ei peaks sealt kunagi ühtegi vara müüma. Meil ei ole otseselt fondi tähtaega ja me oleme varasid valinud sellisena, mis võiksid töötada üle tsüklite,“ rääkis Arakas. Objekte valides sihitakse dividendi mõttes piisavalt atraktiivset omakapitali tootlust, et objekti võikski hoidma jääda. „Me ei taha olla kinnisvaraspekulandid, et täna ostame ja ülehomme katsume 10 või 15% kallimana müüki tagasi panna,“ rääkis Arakas, aga lisas, et kuigi müüki hetkel plaanis pole, ei saa seda täielikult välistada.

EfTEN Real Estate Fund III aktsiaemissioon

Emiteeritakse 1 000 000 lihtaktsiat hinnaga 16 eurot aktsia kohta. Emissiooni tulemusel on aktsiakapitali uueks suuruseks 42 225 350 eurot.

Uute aktsiate märkimine ja tasumine toimub enne pakkumise algust avaldatavas prospektis märgitud korra järgi ajavahemikul 16. mai 2019 kell 9 kuni 31. mai 2019 kell 16.

Emiteeritavad aktsiad annavad õiguse saada dividendi alates 2019. majandusaasta eest.

Uues emissioonis on praegustel aktsionäridel eelismärkimisega tagatud sama suur osalus kui praeguses aktsiapakis. Ehk kui investoril on 75 aktsiat ning fondil kokku 3 222 535 aktsiat, siis investori tänane osalus on 0,00232%. Kui uus emissioon on kokku 1 miljon aktsiat, siis on samale investorile eelismärkimisega tagatud 23 aktsiat ehk 0,00232%.

Ehitushindade edasist tõusu Arakas ei pelga. „Ehitushindade kasv on olnud fakt, aga tänasest päevast edasi 12 kuud, ma ei usu, et nad peaksid kerkima. Turg on mõnevõrra oma stabiilsuspunkti saavutanud.“

Kuigi III fondi varadest 70% on Leedus, saab seda Arakase sõnul seletada ühelt poolt sealse turu suurusega. „Balti turud makronäitajatelt on ikka nii sarnased ja me peame seda kõike koduturuks,“ ütles Arakas.

Aktsiakapitali suurendamine tuleb aktsionäride üldkoosolekul hääletusele 17. aprillil 2019.

Kinnisvarafond või korter?

Eilses Äripäevas võrdles investor Toomas kahe oma portfellis oleva ärikinnisvara fondi, Baltic Horizon Fundi ja Efteni III fondi kapitali- ja dividenditootlust. Lisaks neile kahele otsis Toomas vastust küsimusele, kas on üldse mõtet fondide kaudu kinnisvarasse investeerida või tuleks seda teha otse. Et osta korter ja üürida välja, nagu paljud eestlased on teinud, eriti viimastel aastatel. Äkki on fondide tootlus liiga väike?

EfTEN III on parem kui Baltic Horizon ja otseinvesteering korterisse.  

Andmed korterisse investeerimise tootluse kohta sai Toomas ettevõtjast sõbrannalt, kes majandab juba aastaid Tallinna kesklinnas, heas piirkonnas umbes 30m2 stuudiokorteritega, olles kursis nii pikaajalise kui ka lühiajalise rendi nüanssidega. Selgus, et kinnisvara kapitalikasv oli keskmiselt 8% aastas. Pikaajalise rendi puhul oli renditootlus 5% ja lühiajalise rendi puhul veidi üle 8%. Miks nii väike vahe? Kas turist siis polegi kuldmune munev hani?

Vahe tulenes sellest, et pikaajaline üüriline maksab nii üüri kui ka kommunaalid ja investoril püsikulusid pole. Lühiajalise rendi puhul maksab klient vaid üüri (majutust), aga kommunaalid, mis talvel on päris kõrged, tuleb külaliskorteri ettevõtjal endal maksta. Lühiajalise rendi puhul on majutuspäeva hinnad küll kõvasti kõrgemad, kuid turiste ei jätku samas mahus terveks aastaks. Tallinna kesklinnas on isegi hea, sest see on turistide põhiline majutuseelistus. Suvel kolme kuu jooksul on korterite täituvus üle 90%. Talvel aga tullakse peamiselt nädalavahetusteks, v.a pühadel ja koolivaheaegadel.

Fondi kaudu kinnisvarasse investeerimisel on eeliseks likviidsus, puuduvad lisakulud kinnisvara hooldamisel, renoveerimisel, sisustuse uuendamisel ja ajakulu üüriliste otsimiseks.

Hetkel kuum