Eluasemeturg ei pöördu veel hinnalangusele

Spetsialistide hinnangute jär-gi tõusid hinnad Eesti kinnisvaraturul eelmisel aastal keskmiselt 20 protsenti. Tänavuseks aastaks ennustavad kinnisvarabürood aga hinnatõusu pidurdumist ja selle jäämist umbes 10 protsendile. Samale tasemele prognoositakse jäävat ka tarbijahinnaindeksi kasv.

Äripäev on oma prognoosis veelgi pessimistlikum. Me arvame, et eluasemeturul jääb hinna tõus tänavu inflatsioonile märgatavalt alla. Samuti väheneb eluasemeturul kinnisvaratehingute hulk ja projektide tulusus.

Praegusel hetkel pärsivad eluaseme ostu-müüki, eeskätt nn magalates ja mägedes asuvate korterite puhul, kõigepealt laenuturul aset leidnud muudatused.

Kuigi eluaseme soetamiseks mõeldud laenude intress ei ole eriti muutunud ega ammugi kerkinud nii kõrgele, kui näiteks tarbimislaenude puhul, on laenamine siiski tunduvalt keerukam kui pool aastat tagasi, sest laenuvõtjale esitatavaid tingimusi on karmistatud. Tagatise või omafinantseerimise osatähtusus on märgatavalt suurenenud ning individuaalne lähenemine kliendile on tunduvalt konservatiivsem kui näiteks pool aastat tagasi.

Samas ei too keerulisem laenusaamine kaasa eluasemehindade märkimisväärset langust, kuigi vähemalt kolm neljandikku tehingutest tehakse kinnisvaraspetsialistide hinnangul pankade finantseerimisel. Müüjad, kui just tegu ei ole sundseisuga, lihtsalt ei huvitu oma vara odavamast realiseerimisest praegu, vaid loodavad, et laenuturg peatselt leebub.

Tõenäoliselt see nii lähebki, kuid mitte esimesel poolaastal. Kindlasti ei muuda pangad aga eraisikutele laenamist tänavu enam nii lihtsaks, kui see mullu oli.

Kallimate, üle miljoni krooni maksvate korterite-ridaelamubokside turul on ostjate ring piiratud ning sellepärast ei ole ette näha väga suurest nõudlusest tulenevat hinnatõusu.

Nõudlus selliste elamispin-dade järele võib pigem väheneda, mis toob ehitus- ja kinnisvaraarendusfirmadele kaasa raskusi elamuehitusprojektide täitmisel.

Rahastamises tekkivate viivituste tõttu selliste projektide tulusus väheneb ning mõni neist võib jääda koguni seisma. Samas ei saa selliste majade-korterite puhul lubada ka märgatavat hinnalangust klientide meelitamiseks, sest seda ei võimalda ehitamiseks tehtud kulutuste hulk.

Oma mõju elupaiga va-hetamisele avaldavad tänavu juba kasvanud kulutused eluasemele: vee, kütte, kommunaalteenuste jms hind. Mida kõrgemale need tõusevad, seda suurem see mõju on, kuid olulist survet kinnisvarahindadele endile see siiski kaasa ei too.

Status quo säilitamine eluasemeturul toob toimetuse arvates kaasa hoopis muudatused naabervallas: varem müügiks vabastatud korterid täituvad paremate müügiaegade ootel taas üürnikega, kes omakorda ootavad ostutingimuste paranemist. Üürnike hulga suurenemisele tänavu aitab kaasa tagastatud hoonete omanike soov oma vara teenima panna.