Eesti investor vajab avatud kinnisvarafonde

Kinnisvara investeerimisfondide puhul saame rääkida institutsioonidest, kes investeerides erineva tulu ja riskiga kinnisvarasse, moodustavad erineva tulu ja riskiga investeerimisfonde.

Et saavutada piisav riski hajutamine, peaks kinnisvara investeerimisfond paigutama raha paljudesse erinevatesse kinnisvaradesse. Fond peaks investeerima üle 25 eri kinnisvaraobjekti, et viia investeeringu risk ligilähedaseks süstemaatilisele ehk tururiskile. Süstemaatiline risk on saavutatav tänu kinnisvara unikaalsusele, millest tulenevalt on erinevate kinnisvaraobjektide tulud omavahel madalas korrelatiivses seoses.

Kinnisvara investeerimisfondid on finantsvahendite haldajad ning tegelevad oma investeeringute haldamisega, otsustades kuhu investeerida, millist investeeringut säilitada, milline realiseerida. Kinnisvara haldamise ehk väärtuse ja tulu säilitamise ja suurendamisega tegelevad selleks palgatud professionaalsed kinnisvara haldurid.

Turu jälgimisel on abiks ka kinnisvaraindeksid, mille toel saab otsustada, millistesse piirkondadesse ja millistesse kinnisvara sektoritesse investeerida või kus oma investeeringud kaotada.Kinnisvara investeerimisfondid võivad olla nii avatud kui ka kinnised, fondi osakud võivad kuuluda vaid ühele holding-firmale, mille osakuid on omakorda võimalik osta. Avatud fondide osakud ja võlakirjad on tavaliselt avalikult kaubeldavad, mis lisab nendele ka üldise võlakirja või aktsiaturu riski jooni.

Tänu kinnisvara tulu stabiilsusele on kinnisvarasse investeerimine seotud madalama riskiga kui aktsiatesse investeerimine. Samas tuleb arvestada, et kinnisvarainvesteeringute tulu on ka tavaliselt madalam aktsiainvesteeringute tulust. Näiteks Standard & Poor indeksi keskmine aastane reaalkasv, millest inflatsioonitempo on maha lahutatud, perioodil 1985?2000 oli umbes 12% aastas (standardhälve 14%), vastukaaluks NCREIF indeksi (USA kinnisvaraindeks) reaalkasv samal perioodil oli 3% aastas (standardhälve 6%)).

Kui Eestis üldse kinnisvara investeerimisfondidest rääkida saab, siis võib eeldada, et Eestis on olemas kinnised fondid (millest avalikkus midagi ei tea). Nende puhul on vahendeid (raha) omavad isikud kas üksi või mitme peale ostnud ühe või mitu kinnisvaraobjekti ja saavad nende haldamisest omanikutulu. Tegemist on paljuski passiivsete fondidega, mis on koostatud eeldusel, et ?ega see kinnisvara väärtus langeda saa?. Selliste fondide puhul aga ei ole tegu mõtestatud investeeringute juhtimisega.

Avatud investeerimisfondid kui investeerimisinstrument puuduvad Eestis täielikult. Põhjus peitub kinnisvara arendajate ja omaniku teadmatuses sellise rahastamisinstrumendi olemasolust. Probleem on ka selles, et paljudel juhtudel on uute kinnisvaraobjektide ehitushind kõrgem kui nende turuväärtus.

Autor: Andrus Väärtnõu