Kinnisvara annab Eesti majanduskasvust veerandi

Eelmine aasta oli Eesti majandusele väga edukas, see on nüüdseks üsna laialt levinud seisukoht. "Edukas" tähendas muu hulgas rekordilist hinnakasvu kinnisvaraturul. Kui suur roll oli kinnisvaraturul eelmise aasta majanduskasvus, on jäänud küllalt ähmaseks. Samuti pole selge, milline mõju kasvule võib olla kinnisvarabuumi lõppemisel.

Vaatamata väga heale ekspordi kasvule tugines mullune majanduskasv siiski rohkem sisenõudlusele kui ekspordile, seda osalt tänu tugeva sisenõudluse toel samuti väga kiiresti kasvanud impordile.

Statistikaameti andmeil oli tarbimise ja investeeringute kogupanus majanduskasvu 7,9 protsendipunkti (kolme kvartali andmed). Üheksa kuu andmeil oli majanduskasv 9,3%, seega suurema osa kasvust - sh ka statistilist viga silmas pidades - andis sisenõudluse kasv. Siiski, hoolimata tugevast sisenõudlusest jooksevkonto defitsiit alanes.

Sisenõudluse kasvu üks suuremaid "tegijaid" on kindlasti kinnisvarakompleks, mis on järgnevas defineeritud kui kinnisvara üürimise ja äritegevuse, ehituse ja finantssektori lisandväärtuste summa (kolm kvartalit), finantssektorist on arvestuslikult kaasatud 60%.

Finantssektori osaline kaasamine tuleneb sellest, et kinnisvaraturgu ei teeninda kogu finantssektor - kinnisvaralaenude osatähtsus laenujäägist on 55%; uute laenude väljaandmise järgi on kinnisvaralaenude osatähtsus 63% (12 kuu andmed). Tulemus on üllatav - kui eeldada, et kinnisvarakompleks on õigesti määratletud, andis see sektor kogu Eesti majanduskasvust veerandi. Seega oli kinnisvaraturul majanduskasvus märkimisväärne roll.

Esmane hinnang on, et kinnisvarakompleksi käekäigust sõltus suures osas kogu majanduse kasv eelmisel aastal ja sõltub ka edaspidi. See tähendab, et kinnisvarabuumi möödumisel saab majanduskasvule olema kindlasti oluline mõju.

Kinnisvaraturu - siin ja edaspidi eluaseme kinnisvaraturu - hiilgeaasta 2005 lõpul on turu edasise arengu kohta tehtud kõige mitmekesisemaid prognoose. Ainus, mida enamik eksperte praegu ei vaidlusta, on see, et turg on üle hinnatud ja mingisugune korrektsioon peab toimuma.

Kinnisvaraturu hinnaralli põhjusi on lisaks ülaltoodud põhiteguritele veelgi. Mõnevõrra üldistatult võib öelda, et kõik tegurid, mis suurendavad nõudlust, kiirendavad ka hinnatõusu. Selliste tegurite hulka kuuluvad näiteks osaline laenuriski maandamine riigi toel (KredExi tüüpi ettevõtmised) ja tulumaksusoodustus laenuintressidelt. Nende mõjul suureneb kinnisvaralaenudeks laenukõlblike klientide arv, mis ühtlasi tähendab nõudluse kasvu ja seeläbi survet kinnisvara hindade tõusule.

Seega riigi rolli eluasemeturu mõjutamisel ei saa alahinnata. Praegu Eestis kehtivad reeglid on pärit ajast, mil laenud olid kallid ja kinnisvaraturg madalseisus. Tänaseks on olukord kardinaalselt muutunud ja seni säilinud erinevad soodustused ei mõju enam turgu arendavalt, vaid pigem liigset hinnatõusu ja laenukasvu soodustavalt. Siit tulenes ka Eesti Panga ettepanek eluasemelaenude intresside maksusoodustuste kaotamiseks.

Mis saab edasi? Kinnisvaraturg on ühes mõttes erinev aktsiaturust - kõik seal toimuv võtab kordades rohkem aega. Ka juhul, kui ei tule klassikalist kinnisvaramulli lõhkemist, võib ikkagi tulla turu stagnatsioon koos mõningase hinnalangusega. Arvestades kinnisvarakompleksi suurt osa majanduskasvus, võib see tähendada majanduskasvu aeglustumist.

Mõju majanduskasvule ilmneb mitmel moel. Peale kinnisvarasektori kiire arengu peatumise võib liigne laenukoormus pärssida tarbimise kasvu, sest tarbijal lihtsalt raha enam ei ole, enamik ressursse läheb võla teenindamisele. Kinnisvaraturu kiire kasvu peatumisel või turu langusel on eelmise aasta väga kiire majanduskasvu numbrid õige pea ajalugu.

Eelmise aasta 10% lähedane majanduskasv oli saavutatud suuresti kinnisvarakompleksi arvel. Arvestades korrektsiooni vajadust kinnisvaraturul, on sama kiire majanduskasvu jätkumine pikemas perspektiivis ebareaalne. Või teisiti väljendudes - samasuguse tempo jätkumine viib kindlasti kinnisvaraturu kriisini.

Maailmakogemuse järgi toob üleinvesteerimine mõnda üksikusse majandussektorisse tavaliselt kaasa mitmesuguseid probleeme. Pikaajalise majanduskasvu tagab ikkagi laiapõhjaline investeerimine.

Autor: Ilmar Lepik