Stabiilse töötajate arvuga ettevõttel tasub büroopind osta

ERI Kinnisvara äripindade vanemmaakler Tiina-Piret Peegel soovitab büroopinna osta firmadel, kelle töötajate arv on läbi aastate stabiilne. "Kui ettevõttel on piisavalt vabasid rahalisi vahendeid, siis on igati mõistlik soodsa finantsvõimenduse abil soetada omale sobilik büroopind," sõnab ta.

Peegel toob välja, et on äärmiselt oluline, et investeeringud kinnisvarasse ei hakkaks pärssima investeeringuid ettevõtte arengusse ning kaasajastamisse.

Samuti peaks firma omanikeringis leiduma inimene, kel on piisavalt huvi ja teadmisi, et toime tulla ärikinnisvara omanikuks olemise murede ja probleemidega, osutab ta.

Eraldi grupi moodustavad firmad, kes oma põhitegevusena tekkinud ülejääva ressursi investeerivad kinnisvarasse just väljaüürimise eesmärgil.

Colliers Internationali investeerimisosakonna konsultant Marina Lunjova toob välja, et firmade jaoks, mille äritegevus ei ole otseselt seotud kinnisvaraga, on pinna väljaüürimine palju mugavam ja nõuab vähem kulutusi.

Mittespetsialistide jaoks osutuvad kas või hooldustööde korraldamine ja muud omaniku kohustused väga aeganõudvaks, rääkimata sellest, et kinnisvarainvesteering on pikaajaline ja seotud riskiga.

"Äri kasv toob kaasa töötajate arvu suurenemise ja suurema pinna vajaduse, samuti võib muutuda ka geograafiline asukoht," osutab Lunjova. Samas on üüritud pinna puhul alati võimalik lõpetada üürileping ja leida uus pind, mis vastab uutele nõudmistele ning majandusolude ja tehnoloogia kiirele arengule. Seega vastab pinna üürimine areneva firma vajadustele, see võimaldab mitte olla seotud omaniku kohustustega, asukohaga, ei nõua kapitalimahutusi.

Lunjova osutab, et maailma kinnisvaraturul senised suured kinnisvaraomanikud, nagu pangad, kaubamajade ning hotellide ketid, võõrandavad neile kuuluvad kinnisvara ja muutuvad samal pinnal üürnikeks. Seega nad kontsentreeruvad põhitegevusele, samuti muudab see paindlikumaks ja kasvatab tulusust.

Lunjova hoiatab, et kinnisvara hinnakasv ei ole jätkusuutlik, ärikinnisvara tootlustase jääb pikemas perspektiivis 7-8% raamidesse.

"Kuna iga ettevõtja põhihuvi on seotud kasumi teenimisega, siis otsustades, kas investeerida kinnisvarasse või oma põhitegevusse, tuleb lähtuda sellest, milline investeering toob suuremat ja likviidsemat kasumit," sõnab ta.

BPE Kinnisvaraeksperdi äripindade maakleri Toomas Veskimäe arvates pole kiiresti kasvaval firmal mõtet pinda osta ja omada.

"Pigem võiks finantseeringud säästa oma äritegevuse ja põhitegevuse edendamiseks, mitte hakata ise investoriks," osutab ta. Tallinnas soovitakse büroopindu osta, kuna hinnad tõusevad kiiresti. Samas pakkumisi heas asukohas büroopindade müügi osas on senini vähe. Kuna enamik büroopindade ostusid rahastatakse pangalaenudega, siis tuleks arvestada ka intresside tõusu, mis võib viia ka situatsioonini, kus rentimine on soodsam kui omamine.

Ettevõte peaks enne büroopinna ostmist tõsiselt kaaluma, kas tal tasub oma vabu vahendeid kinnisvarasse investeerida ja sinna kinni panna. Veel hiljuti oli büroo ostmine majanduslikult soodsam rentimisest, see olukord muutub aga sõltuvalt majanduse üldisest käekäigust ja võimalikest muudatustest kinnisvaraturul ning loomulikult ka pankade tingimustest.

Ostes endale büroo, peab arvestama omaniku staatusega ning sellega kaasnevate kohustustega - halduskorraldus, lepingud kõrvalteenuse pakkujatega ja kõiksugu muud pisimured, mis üüripinna omamise puhul jäävad üürileandja kanda.

Enamikul välismaistel suurematel ettevõtetel on kindel seisukoht, et bürood ning sellega kaasaskäivat (nt mööbel, tehnika jms) ainult renditakse, mitte ei osteta. Kõik eduka bürootegevuse tagamiseks vajaminevad teenused tulevad sisse outscorce'ingu korras.

Samuti, kui ettevõte näeb ette kiiret laienemist ning vajadust ootamatult tegevuspiirkonda vastavalt oma klientuurile muuta, siis ka sel juhul ei eelistata büroode ostmist, vaid rentimist.

Üldjuhul ei kipu ka alles alustavad väikeettevõtted bürood ostma, vaid otsitakse üüripindasid.

Praegu on peamiseks põhjenduseks büroopinna ostu puhul see, et üürimakse on samas suurusjärgus, kui seda oleks laenu tagasimakse.

Ostu on soovitatav kaaluda neil firmadel, kes ei näe ette ettevõtte kasvu, ja neil, kellel ei ole ülioluline hea nähtavus ja leitavus.

Juhul, kui ettevõtte vajadused muutuvad nii ruumi suuruse kui ka asukohaga, siis üürimise puhul saab lepingu kokkuleppeliselt lõpetada ja uus sobiv pind valida.

Büroopinna omanikul tekivad uued küsimused seoses olemasoleva pinna saatusega ehk tuleb suunata energiat mujale põhitegevuse kõrvalt.

Paljudel firmadel on põhimõte, et nad ei osta kinnisvara ja soovivad sõlmida suhteliselt lühiajalisi üürilepinguid (maksimaalselt kaks aastat), kuid samas kindlal vajadusel soovitakse kindlasti võimalust üürilepingut jätkata.