Kinnisvara müügitulu maksustatakse tulumaksuga

Üldreeglina kuulub inimese kinnisvara müügist saadud tulu tulumaksustamisele. Mõnel olulisel erandjuhul müügitulult siiski tulumaksu tasuda ei tule.

Eelkõige seonduvad need erandid alalise elukohana kasutatud kinnisvara ja erastatud või tagastatud vara müügiga.

Praktikas levinuim kinnisvaratulu maksustamist välistav tingimus on kinnisvara kasutamine müüja elukohana. Elukoht on koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab. Isikul võib olla elukoht üheaegselt mitmes kohas. Elukoht on küll juriidiline termin, kuid selle sisu langeb kokku tavaarusaamaga inimese elukohast. Võib seega väita, et selle hindamisel, kas mingi kinnisvara on isiku elukoht, saab lähtuda keskmise inimese arusaamast.

Maksuamet on selgitanud, et alaline elukoht seondub isiku isiklike või majanduslike huvidega. Sissekirjutus (rahvastikuregistris registreeritud elukoht) ei ole määrav, kuid on alalise elukoha tõendamisel ühe tõendina siiski kasutatav. Arvestatakse ka teiste riiklike registrite (nt maksukohustuslaste registri) andmeid.

Kui kinnisvaratehingult saadud tulu kuulub tulumaksustamisele, maksustatakse vara müügist saadud tulu (kasu), milleks on kinnisvara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Soetamismaksumus on vara omandamiseks tehtud kulud, sh ostuhind, riigilõiv, notaritasu, maakleritasu, samuti vara parendamiseks ja täiendamiseks (nt uus katus, juurdeehitus) kantud kulud. Nimetatud kulude kandmine peab olema dokumentaalselt tõestatud.

Tasumisele kuuluv tulumaks deklareeritakse tulu saamise aastale järgneva aasta 31. märtsil ja tasutakse 1. oktoobriks. Tulu on saadud siis, kui raha on müüjale laekunud. Seega: kui müügileping sõlmiti 29. detsembril 2006. a, kuid müügihind kantakse müüjale üle 1. jaanuaril 2007. aastal, on tulu saadud 2007. aastal, kehtib 2007. aastal kehtiv tulumaksumäär ning tulumaks tuleb deklareerida ja tasuda 2008. aasta vastavatel kuupäevadel (nt 2007. aasta jaanuaris saadud tulult peab maksu tasuma 2008. aasta 1. oktoobriks).

Kinnisvara kui pärandvara vastuvõtmine, st kinnisvara pärimine ei ole tulumaksuga maksustatav.

Pärandvarana omandatud kinnisvara müük maksustatakse üldises korras, st üldjuhul kuulub see maksustamisele. Erandiks on päritud kinnisvara, mida müüja kasutas enne müüki alalise elukohana.

Tulumaksu tuleb tasuda ka nn kinnisvarabroneeringute müügist saadud tulult.

Kinnisvara üürimiselt saadav üüritulu maksustatakse saadud üüri ulatuses tulumaksuga. Juriidilisest isikust üürnik on kohustatud üürilt üürileandja tulumaksu kinni pidama ja kandma maksuameti kontole.

Üürileandjal on võimalus tegeleda üürile andmisega FIEna. Sellisel juhul on üüritulu ettevõtlustulu, millest võib üüritulu saamiseks tehtud kulutuste ulatuses teha mahaarvamisi. Samuti ei ole üürnikul sellisel juhul kohustust üürileandja üüritulult tulumaksu kinni pidada. Samas kaasneb ettevõtlustulu saamisega täiendav sotsiaalmaksu tasumise kohustus. Kui üürile antud kinnisvara ostuhind (soetamismaksumus) on kajastatud FIE kuluna, tuleb selle kinnisvara hilisemal müümisel müügihinnalt tasuda täies ulatuses tulumaks.

Juriidilise isiku poolt saadud kinnisvara müügi- ja üüritulu tulumaksuga ei maksustata. Seega on põhjust kaaluda, kas füüsilisele isikule kuuluva kinnisvara arendusprojekte ei oleks otstarbekam korraldada juriidilise isiku kaudu. Tulu projekti läbiviimisest jääb sel juhul juriidilisele isikule ja tulumaks tuleb tasuda juriidilise isiku kasumi jaotamisel.

Autor: Üllar Aedna