Ehitus. Abiks põhjalik hinnaküsimiskiri

Ehituskogemuseta tellija ei tea, kuidas hinna küsimist korraldada, ning tahab lisaks kokku hoida ehituse projekteerimise kuludelt, et n-ö ehitamisele rohkem kulutada. “Klassikaline negatiivne näide on see, kui tellija saadab lakoonilise paarirealise kirja ehitusfirmale, et palun hinnapakkumist maja ehitamiseks, ja juurde lisab eskiisjoonised,” kommenteeris portaali Majaehitaja.ee omanik Eno Pappel. Nii ei saa tellija kahjuks usaldusväärset hinnapakkumist, mille alusel julgelt ehitama hakata.

Üks pakkumine võib teisest olla poole kallim ja kuna ei ole selgelt lahti kirjutatud, mida hinnas on arvestatud, ei saa tellija aru, kas odavamas pakkumises sisalduvad kõik vajalikud tööd või mitte. Paraku selgub see sageli alles tööde tegemise ajal ja viib koostöö lõppemiseni ning halvemal juhul tülini. Lisaks olukorras, kus ehitajale pole hinnaküsimise dokumentatsioonis ette antud täpseid konstruktiivseid juhiseid, lahendatakse need jooksvalt ja sageli mugavamalt ehitaja jaoks. Tellijale ei pruugi need lahendused sobida.

Portaali Omanikujarelevalve.com omanik Mait Lillemäe möönis samuti, et maja ehitav eratellija küsib kindlasti pakkumisi mitmelt ehitajalt. “Aga tavapraktikas käib see nii, et saadetakse ehitajatele e-kiri: “Palun hinda maja ehituseks võtmed kätte kujul” või “Palun hinda majakarbile”. Heal juhul läheb kirjaga kaasa ehituse eelprojekt.” Nii jääb ehitajale väga suur mängumaa, sest eelprojekti järgi ei saa üheselt mõistetavat hinda teha. Tulemuseks saab tellija pakkumised, mida ei ole võimalik võrrelda. Tavaliselt valitakse välja parima hinna pakkuja, kes pahatihti on parim tänu sellele, et kasutab odavat materjali ja oskusteta tööjõudu. Või siis on midagi unustanud...

Teenuse võib sisse osta. Teine grupp tellijaid tellib korraliku projekti, veedab aega foorumites ja teeb endale selgeks, kuidas on mõistlik pakkumisi küsida nii, et need ka võrreldavad oleksid. Teisisõnu hakkab tellija koostama pakkumistabelit, kus on kirjas kõik lõpptulemuse saavutamiseks vajalikud tööd koos mahuga. Kolmas võimalus on tellijal see teenus sisse osta.

“Tellija peab seda rohkem vaeva nägema ehitustööde kirjeldamise või skeemide joonistamisega, mida üldisem on tema ehituse projektdokumentatsioon,” toonitas Pappel. Ta lisas, et on kohanud ka arvamust, et eratellija ei peakski vaeva nägema põhjaliku hanke kirjeldamisega ja lubama igal ehitajal teha pakkumine oma arusaamise järgi. Kui pakkumised tulnud, valib tellija enda jaoks parima lahenduse välja. Väiksemate tööde hangete puhul see sageli nii toimibki, aga suuremate ehitustööde puhul, nagu näiteks eramu ehitus, on oluline hanke mahu ja sisu või tööpiiride kirjeldamine ning ka erinevate lisakulude maksmise korraldamine. Kui seda ei tehta, kipub osa töid hinnapakkumisest välja jääma või kajastub seal osaliselt. Tulemuseks on olukord, kus hiljem tekivad ehitusetapis tellijale sundvalikud ja ootamatud lisakulud.

“Ka ehitusfirmad võiksid ise rohkem tellijate tähelepanu pöörata projekteerimise vajalikkusele ja olulisusele,” soovitas Pappel, ehkki lisas, et ehitusfirmad on pandud sageli sundseisu – kui tööd tahad saada, pead üritama ehitada ka tellija olematu projektiga.

Riskid nii ehitaja kui ka tellija jaoks. “Tellijatel, kes on investeerinud vähemalt ehituse põhiprojekti tasemel projekteerimisse, on paremad eeldused saada võrreldavaid ja kõiki ehitustöid sisaldavaid hinnapakkumisi,” märkis Pappel. Tema sõnul näitab kogemus, et ehitusfirmad teevad siis ka hinnapakkumisi oluliselt meelsamini.

Pappel lisas, et parima tulemuse saavutab siis, kui tellija on lasknud koostada ka mahutabelid ning seeläbi eelarvestamist ehitajale kergemaks ja kiiremaks teinud.

“Seda, kas hinnaküsimine kokkuvõttes õnnestus, saab hinnata sageli tagantjärele selle järgi, kui ehitustööde faasis ei teki suuremaid probleeme ega suuri lisakulusid,” märkis Pappel. Täpseks peetakse ehitustööde eelarvet, mille kõikumine jääb 5 protsendi piiresse.

Ehitusturu kohta võib praegu tema sõnul öelda, et see on mõnevõrra korrastunud, mis väljendub selles, et väga ebamäärastele hinnaküsimistele ehitusfirmad enam üldjuhul hinnapakkumisi ei taha teha. Näha on ka arengut selles, et tellija loeb järjest hoolikamalt oma raha ja tahab enne ehitamise alustamist olla kindel, et planeeritud investeeringuga saab ehituse valmis. See sunnib tellijat rohkem tähelepanu pöörama hinnapakkumise ettevalmistustöödele ja projekteerimisele.

Pappel märkis, et ehitustööde eelarvetest on sageli näiteks vundamendi rajamisel pinnase- ja mullatööd arvestatud väiksemas mahus, mis toob hiljem lisakulusid. Kui tegemist on renoveeritava objektiga, on üllatusi rohkemgi. Näiteks võib konstruktsioonide avamisel selguda, et mõni tala tuleb välja vahetada või parandada, mida algses eelarves sees ei olnud. Ka ehitusprügi äraviimise kulusid hinnatakse sageli tegelikust väiksemaks. Pappel viitas, et mõnikord “unustab” ehitaja mõne töö hinnapakkumisest või eelarvest välja ka selleks, et hange võita ja töö kätte saada. Lillemäe tõi näiteks, et kui tellija teeb endale ise eelarvet näiteks seina ladumise kohta, siis üldiselt küsib ta kivi hinda ja heal juhul segu sinna juurde, aga arvestamata jäävad armatuur, transport ja ülekulu.

Pappel soovitas tellijatel meeles pidada, et neid töid, mida pakkumises toodud ei ole, ehitaja ei tee ja neid pole hinnas arvestatud. Praktikas käitub aga tellija sageli vastupidi, ta eeldab, et ehitaja arvestab kõigi vajalike töödega, ja seetõttu ei küsi ehitajalt üle, kas näiteks katusetööde hulka kuulub ka vihmaveerennide ja -püstikute paigaldus. “Ehitus on ala, kus ehitaja teeb ainult need tööd, mille kohta hinnapakkumist küsitakse, mitte rohkem,” sõnas Pappel.

Näpuga näitamine projekti ei asenda. Uus Maa ehitusosakonna juhi Guido Milleri sõnul on kõige negatiivsem hetk see, kui minnes ehitusobjekti üle vaatama, näitab klient käega, milliseid töid soovib tegema hakata. Omamata igasugust projektdokumentatsiooni. “Väiksemate tööde, nt ümberehituste puhul ei ole tihtipeale isegi eskiisi tehtud, vaid näidatakse käega, kustkohast soovitakse sein eemaldada või kuhu uus sein ehitada,” rääkis ta.

Miller tunnistas, et hoitakse kokku ettevalmistuselt. “Pean silmas planeerimist ja projekteerimist. Aga hiljem tasuvad kliendid siin kokku hoitud raha ümbertegemistesse ja töödesse, mida esialgu ei nähtud ette,” tõdes ta ning lisas, et kahjuks ei ole ka olemas ühtset pakkumise ülesehitust. Iga ehitaja teeb pakkumise endale sobiliku struktuuri alusel, mida tellijal on keeruline võrrelda.

Ka Tartu firma OÜ Ehitus Kõigile projektijuht Rene Raidsalu tõdes, et tellija ei mõtle sellele, et tema nägemus ja tööde tegija nägemus valminud objektist võivad olla väga erinevad ja see tuleb selgeks rääkida. Raidsalu kogemuste põhjal panevad tellijad ehitusmaksumuse eelarves mööda nn varjatud kuludega – ehitusprügi äravedu, materjali transport, kruvid ja kinnitusvahendid.

 

8 soovitust ehituse hinnapakkumise küsimisel

Väiksemate tööde puhul kirjelda ise ehitustööde nimekirja võimalikult täpselt ja lisa juurde kas või käsikirjaliselt tehtud joonised, visandid ja skeemid. Suuremate ehitustööde puhul, nt uue individuaalmaja ehitus, tuleb investeerida spetsialistidega koos projekteerimisse (vähemalt ehituse põhiprojekti), selle pealt ei tohi kokku hoida.

Koosta hinnapakkumise tabel tööliikide kaupa, mis aitab tagada, et midagi tellitavatest töödest välja ei jää, ja lisaks võimaldab ehitajale etteantud hinna­tabel erinevaid pakkumisi paremini võrrelda. Pea meeles, et parem on sellesse tabelisse rohkem kirja panna, mida soovid. Kui sa seda ei tee, pakub ehitaja välja selle, mis talle meeldib, ja teine ehitaja jälle selle, mis temale meeldib.

Koosta hinnapäring, mille eesmärk on anda ehitajale täpsustused tööde piiride, mahtude, nõutava kvaliteedi ja muude erinevate tingimuste kohta. Koosta ka sobivate materjalide loetelu (näiteks kas põrandale tuleb naturaalparkett või laminaat ning kui suure kulumisastmega laminaat). Kindlasti lisa kirjale, millal peab ehitaja pakkumine olema esitatud, millal tuleb töödega alustada ja lõpetada ning kui pikk on ehituse garantiiaeg.

Anna hinnapakkumise koostamiseks piisavalt aega, suuremate hangete puhul minimaalselt 4–5 nädalat, ja suhtle ehitajatega ka hinnaküsimise faasis, vastates ehitajate küsimustele. Täpsustavad vastused anna edasi kõigile pakkujatele, et kõigil oleks hanke ajal ühesugune informatsioon.Võrdle hinnapakkumisi tööliikide kaupa. Kui erinevate pakkujate hinnad erinevad mõnes tööliigis oluliselt, tuleb pakkujatelt küsida, mis täpselt selles töölõigus sisaldub.

Pakkumise teinud firmade seast vali 3–5 edasipääsejat ning saa ka kindlasti ise nendega kokku, et vaadata ühiselt pakkumised läbi, silmast silma kohtumisel saab palju täiendavat informatsiooni.

Enne lõplikku otsustamist küsi välja valitud 3–5 ehitusfirma käest nende referentsobjekte ja soovitusi eelmistelt tellijatelt.

Suuremate ehitustööde puhul, nt uue individuaalmaja ehitusel, küsige ehitajalt ehituse koguriskikindlustust (CAR-kindlustus), mis katab ettenägematud ja ­ootamatud kahjud, mis on tekkinud ehitusobjektile ehitamise ajal.

5 asja, mis peaks sisalduma hinnapäringus

Tööde maht ja piirid. Anda viide projektdokumentatsioonile või mõnele täpsustavale dokumendile, mis kirjeldab täpsemalt, milliseid töid tuleb teha ja kuidas täpsemalt pakkumine tuleb esitada ehk viide hinna­küsimise juurde kuuluvale hinna­pakkumise tabelile.

Tööde tegemise prognoositav aeg ja objekti asukoha andmed. Soovitav on anda võimalus objektiga tutvumiseks enne hinnapakkumise koostamist. Eriti oluline on see renoveeritavatel objektidel, aga ka uusehitustel, kus näiteks tuleb rajada juurdepääsuteid, et raske­tehnika saaks objektile sõita. See kõik mõjutab hinda.

Tööde kvaliteedinõuded. Anda ette soovitud kvaliteedinõuded, viidates näiteks RYLide klassidele (Soomest ülevõetud ehitustööde üldised kvaliteedinõuded).

Ehitamisega seotud lisakulude (elekter, vesi, valve, piirdeaedade ja muude kulude) fikseerimine ja nende kulude tasumise korraldamine. Näiteks elektri ja vee tasu võiks sisalduda ehitaja pakkumises, siis on ehitajal huvi energiat ja vett mõistlikult kasutada.

Töödega seotud lepingulised tingimused. Juba hinna­küsimiskirjas on mõistlik välja tuua tööde vastuvõtmisega seotud tingimused, nõuded garantiiajale, kindlustusele jne. Kui pakkumise tegemise ajal on ehitajale soovitavad tingimused teada, teab ehitaja nendega arvestada, sest need mõjutavad pakkumise hinda.

 

Konsultant või omanikujärelevalve

Ehitusega mitte tegeleval inimesel on väga raske suuremate ehitustööde puhul, nt uue individuaalmaja ehitusel, ise hinnaküsimist koostada.Pigem tuleks otsida selleks abiline, nt omanikujärelevalve või ehitusvaldkonna konsultant.Omanikujärelevalve või konsultant koostab ise hinnaküsimise kirja koos lisadega ning esitab hiljem laekunud pakkumiste analüüsi tellijale lõpliku otsuse tegemiseks.