Suur ülevaade: millises piirkonnas on parim üüritootlus?

Portaali kinnisvara24.ee juht Paavo Heil sõnas, et kinnisvara soetamine on praegu eriti kuum teema. „Me kõik näeme – kas nii tunnetuslikult, tuttavate seas ringi vaadates või siis statistika järgi – et inimestel on praegu palju vaba raha,“ rääkis Heil Äripäeva raadio hommikuprogrammis. „Statistika järgi seisab inimeste kontodel kokku üle seitsme miljardi euro. Loomulikult tahab vaba raha paigutamist, et ta väärtus ajas ei langeks,“ lisas ta.

Heili sõnul on kinnisvara end tõestanud kui lolliikindel valdkond, kuhu raha paigutada, kuna ta pakub kahte sorti tootlust: üüri pealt teenitud tulu ja ka ajas väärtuse kasvust saadavat tulu. „On öeldud, et pikas perspektiivis kinnisvara hinnad ei lange,“ ütles Heil. Peale selle on näha, et möödunud majanduskriisist tulenevalt on inimesed väärtpaberitesse ja aktsiatesse investeerimisel pigem kartlikud, mistõttu on kinnisvara vähemalt eestlaste seas äärmiselt populaarne.

Mõistagi on vaja vaadata, millist kinnisvara osta tasub. „On kinnisvara, mis on majanduskriisidele vastupidavamad ja on selliseid, mille risk on kõrgem, aga tootlus suurem,“ ütles Heil.

Selleks, et teada saada, millised on parima tootlusega üürikorterid, viis portaal Kinnisvara24 viis läbi analüüsi, et selgitada välja Tallinna erinevate piirkondade korterite ja erineva suurustega korterite potentsiaalne üüritootlus. Analüüs on tehtud kinnisvara pakkumishindade põhjal ja näitab eelkõige oodatava üüritootluse erinevust sõltuvalt linnaosast ja korteri suurusest. Tegelik üüritootlus sõltub konkreetsetest tehinguhindadest, kinnisvara halduse- ja amortisatsioonikuludest, vakantsena seistud ajast, finantsvõimenduse osakaalust ja paljudest muudest teguritest. Heil lisas, et uuringud on näidanud, et pakkumistes olevad summad ja tegelikud tehinguhinnad Tallinnas erinevad keskmiselt 20%. Samas uusarendustel reeglina sellist kauplemisruumi siiski pole.

Heil märkis, et mida kallimas piirkonnas korter asub, seda madalamat üüritootlust korter pakub. Näiteks on Vanalinnas ja Kadriorus üsna palju eksklusiivset kinnisvara, mille potentsiaalne üüritootlus on kõrge ostuhinna tõttu suhteliselt madal. Samas on jällegi need samad korterid majanduskriisis kõige vastupidavamad. Vanalinnast ja Kadriorust pea kaks korda kõrgemat tootlust annab üürikorter Lasnamäel – 7,6%. „Samas risk on Lasnamäe piirkondades kõrgem,“ ütles Heil.

Heil ütles, et piirkonniti mõjutab tootlusi ka pakkumiste arv. Analüüsis eristub teistest Pirita linnaosa, kus on turul väga vähe üürikorterid. „Kui Pirital suur, 4-5toaline korter üürile anda ja suuta tagada ka korteri pideva täituvuse, siis on see kindlasti hea piirkond,“ ütles ta. Samas on teada, et 4-5toalisi kortereid on raskem üürile anda kui väikseid, 1-2toalisi kortereid Lasnamäel või Mustamäel.

Suurimat tootlust annavad ühetoalised korterid. Nende müügihind on keskmiselt pisut alla 2300 euro ruutmeetri kohta ja potentsiaalne üüritootlus 7%.

Nelja- ja viietoaliste korterite puhul on nii ruutmeetri üürihind kui müügihind keskmisest kõrgemad, kuna selliste korterite puhul võib sageli rääkida juba luksuslikematest korteritest ja samuti on kinnisvaraportaalides sageli korterite alamjaotuses avaldatud ridaelamu korterite hinnad, kus elamispinna juurde kuulub ka autode varjualune, murulapp jms.

Väikeste korterite ruutmeetri müügihinnad on keskmise suurusega korterite omadest küll ca 5% kallimad, kuid oodatav üüritootlus on 30–50 protsenti kõrgemn. Heil märkis, et mikrokortereid küll arendatakse praegu juurde, kuid hetkel on veel näha, et nende järgi on nõudlus suur, kuid pakkumus väike.

„Kinnisvarakuulutuste ajalise kestuse järgi hinnates lähevad väikesed korterid kaubaks nagu soojad saiad,“ ütles Heil.